房地产契税营业税调减 二套房90平方米及以下按1%征契税

    “现在的购房政策越来越好，这回又能省下几万元，给娃娃买纸尿裤的钱有着落了。”为买房纠结了近一年时间的张先生，昨日在得知房地产契税将于2月22日开始下调后，终于决定出手。

    继本月初下调购房首付比例后，楼市再迎政策利好！昨日，财政部、国家税务总局、住建部三部门联合发文，调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知。

     政策

    二套房契税从3%降为1%-2%不等

    通知明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

    而对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

    此外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

    “营业税免征‘5改2’的政策，昆明早在去年3月底就已经执行，观察下来，一定程度上促进了二手房，尤其一些新建项目二手房的成交量。”业内人士指出，和以往政策相比，最值得关注的是，通知将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1%-2%不等。

     分析

    契税主要影响改善需求及二手房

    “中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。”对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

    其次，营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

    第三，政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

    第四，这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时缴税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

     故事

    市民购房计划因政策搁置近一年

    来自河北的张先生，目前育有一儿一女，在昆明事业也算小有所成，不过甜蜜的幸福背后，房子却成了他最近一年的烦心事儿。

    张先生说，如今，即便上小学的大儿子有自己接送，可过些时日休完产假的妻子还得上班，刚于春节期间出生的小女儿，必须请位全职保姆来照看，现在所住的二室明显不够用，房子非换不可了。

    其实关于换房的问题，早在去年初妻子还没怀上小女儿时，张先生就曾考虑过。可当时二套房的首付比例高达60%，就算买一套位于二环边面积为100平方米的小三房，首付也得在50万元左右（彼时二套房商贷最低首付为60%，昆明新房均价在8600元/平方米左右），对他们而言压力太大了。

    “去年4月份，昆明二套房的认定政策有所放宽，只需卖掉现居的房子，结清此前的贷款，我的房屋登记系统里就查不到房产记录，再到市场上购买房子的话，将享受首套房最低首付30%的优惠。”张先生说，当时换房的计划却因为资金几乎全压在公司生意上，不得不搁置下来。

     算账

    总价70万的二套房契税省1.4万

    “如果卖掉现在居住的房子所得，除了还清剩下的房贷，拿出一部分资金用于公司运作外，还有近35万元的预算可以去挑一套更大的房子住。”令张先生激动的是，自去年下半年以来，购房门槛就越来越低，可供他家挑选的房源也越来越多。

    目前房价比起去年初有明显下跌（中指院数据显示，今年1月份昆明新房均价同比每平方米约降500元左右），而且一套房的商贷首付比例仅为20%，多家银行的房贷利率也在打折，加之2月22日即将实行的契税新政策，乔先生一家的购房成本将大幅下降。

    这种情况下，张先生凭手中的35万元，想“一步到位”买一套面积为150平方米的4室改善性住房的话也未必不可。按照目前昆明新房约8000元/平方米的均价算，这套房总价约在120万元，最低首付仅为24万元（按照20%计算），而且在过去需要交纳3.6万元（按3%计征）契税，现在新政策后只需要缴纳1.8万元（按1.5%计征），净省1.8万元，相当于给小女儿“赚”了未来两年买纸尿裤和奶粉的钱。

    “就算考虑到贷款购买大房子的还款压力大，我把现在住的房子租出去，选一套90平方米以内，总价在70万元以内的小三房也划算。”张先生说，如此一来，就算按照二套房40%的最低首付算，他也有能力承受。具体而言，就是首付最多28万元（按总价70万元算），契税将最多不超过7000元（按1%计征），比之前的2.1万元（此前按3%计征）省了1.4万元。

     2005-2015年房地产调控政策汇总

    2005 “国八条”

    2005年，为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。

    2006 “国六条”“国十五条”

    2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台。

    2007 房贷新政

    2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。

    2008 “国十三条”

    国务院办公厅于2008年21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。

    2009 “国四条”

    2009年10月24日，国四条出台：增加普通商品住房的有效供给；抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。

    2010 “国十一条”“新国十条”

    2010年1月10日，国务院出台“国十一条”。2010年4月17日，新国十条出台，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

    2011 “新国八条”

    2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

    2012 第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%

    2013 “新国五条”

    2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，提出对房价上涨过快的城市及时采取限购措施。

    2014 “930”房贷新政

    2014年9月30日，央行出台房贷新政。

    2015 多次提到去库存，多次降准降息

     新闻延展

    楼市税收新政不再提“普通住房”

    住建部专家：并非已退出

    昨日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对一线城市及非一线城市实行差异化契税政策。

    其中值得关注的一个细节是，此次《通知》中不再提及普通和非普通住宅的区别，而是直接按照90平方米面积上下来确定不同税率。按照此前财政部对房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策，里面均明确指出个人购买自用“普通住房”字样，但是此次《通知》中已经不见“普通住房”字样，而是简短统一为“住房”二字。这是否意味着“普通住房”或退出历史舞台？对此，原住建部政策研究中心副主任王珏林表示，此次发布的《通知》只是为去库存出的一个税收政策，没有将“普通”、“非普通”做明确说法，但并不是说“普通住房”的定义就没有意义了，因为政策是随着市场的变化而变化的。

     新闻链接

    央行：少数银行不再享受存准优惠

    针对有媒体报道央行因部分银行新增贷款过快提高其存款准备金率，中国人民银行有关负责人昨日表示，宏观审慎评估不单纯考察某一个月的数据。

    有媒体报道，此举是央行把差别准备金动态调整和合意贷款管理机制“升级”为宏观审慎评估后作出的，央行有关负责人对此进行了说明。

    这位负责人说，我国1、2月份数据历来波动较大。今年春节假期早于去年，信贷需求更集中体现于1月份，需要将1、2月份乃至一季度作为整体考察。同时，宏观审慎评估也不是单纯关注狭义贷款，还要看广义信贷，并从资本和杠杆、资产负债、流动性、定价行为、资产质量、跨境融资风险、信贷政策执行情况等多维度考察并引导金融机构的行为。

    这位负责人表示，宏观审慎评估按季进行，第一次评估将在今年一季度结束后实施。届时央行会根据各金融机构宏观审慎评估等级，运用正向激励机制对金融机构的经营行为加以激励和约束。

    据这位负责人介绍，近日央行按定向降准相关制度，对2015年度金融机构定向降准情况进行考核。绝大多数银行信贷支农支小情况良好，可继续享受优惠准备金率；一些此前未享受定向降准的银行通过主动调整优化信贷结构，可在新年度享受优惠准备金率；少数银行不再满足定向降准标准，不能继续享受优惠准备金率。此次准备金率动态调整将于2016年2月25日实施。（据新华社 都市时报 记者朱绍平）