天津高端住宅市场不断得到提振

首开卖出近200套，成交金额15.8亿元，成交均价4.2万元/平方米，套均价近900万……10月11日高调开盘的鲁能公馆刷新了天津高端住宅的数项记录，也让各大房企对天津市场高品质住宅产品的消费潜力有了重新认知。事实上，进入2015年，在多项政策利好的催动下，天津高端住宅市场不断获得提振，多个金字塔尖的高端项目用业内人士的话说“卖得不错”，而这一楼市消费趋势有望不断深化。

多因素催动高端房置业升温

鲁能公馆相关人士介绍，项目首开获得购房者广泛认可，销售火爆，4.2万元/平方米的成交均价，最高4.87万元/平方米的成交单价，开盘当天成交近两百套，一天的成交额15.8亿元。

采访中，尽管分布于天津其他区域的高端住宅没有鲁能公馆“高调”，但可以确认的是，在今年多项政策利好的提振下，成交均价在3万元/平方米的高端住宅项目也大多取得不错的销售业绩，包括天津大都会、汤臣津湾一品、泰安道五大院等主打大户型、高品质的项目销售也有了较大幅度的上涨，部分项目房源甚至所剩无几。此外，天津别墅项目今年以来销售也取得不错的成绩，尤其是位于外环线附近的别墅产品去化相较往年有了较大的改观。

在业内人士看来，从整体楼市环境来看，高端住宅市场在2015年迎来难得的发展机遇。主流365淘房网总经理刘胜元在接受记者采访时表示，一是受中国楼市复苏的大环境影响，包括房贷新政、公积金政策、多次降准降息等，小户型、大户型销售火爆不断，高端改善需求自然也会加快释放；二是高收入人群财富重新配置欲望强烈，受限于投资渠道不畅，整合手中不动产、股票等资产，高端物业需求可谓水涨船高。

高附加值决定高端住宅品质

“以鲁能公馆为代表的高端项目之所以能获得热销，除了楼市大环境影响外，也有着其内在价值因素。”克而瑞房价点评网分析师孙韬在接受记者采访时表示，从高端项目本身来看，其位于城市核心区位地段、占据城市稀缺的景观资源以及实打实的附加价值服务等，都是决定一个高端项目能获得高收入人群认可的决定性因素。

具体来看，首先当属地段，一个良好的地段始终是人们最注重的因素。尽管曾经有一轮高端住宅去地段论的不同声音，但经得起市场、时间检验的高端住宅，必然占据城市核心地段，这是稀缺资源的不可复制性决定的。其次是成熟的设计理念和规划。好的社区环境能够满足人们心中的审美需求，在人工的建筑物中间，绿化起到了很好的柔化和连接各个建筑实体之间关系的作用。一般来说，公共的景观与绿化用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。第三是优良的物业服务。对于高端住宅而言，品质与管理应并重，高端住宅不仅仅是超大的户型和昂贵的装修，更重要的是后期的服务能否达到客户所想要得到的标准。

以鲁能公馆为例，其位于天津最传统的高端居住区域——水上板块，占据天津稀缺的城市资源，在此打造顶级住宅产品可谓水到渠成；另外，鲁能公馆所附加的价值以及服务也较为突出，项目全部高标准精装修，采用高端技术和建筑材料，引入希尔顿酒店管家式物业服务等，对高端物业置业者吸引力显著。据鲁能公馆相关人士介绍，其客户分布并无明显特征，但均已经经历过数次置业，一直在寻找最好的终极居住之所，购买高端住宅不为投资只为自住，正是因为该项目向购房者提供了高附加值的资源以及服务，方能获得位于城市塔尖的高收入人群的认可。

高端房扩容可期难言大跃进

鲁能公馆的热销，让业内人士看到天津高端住宅的消费潜力，也让业内对高端房的明天给予了更多的期待。一方面，从今年楼市销售来看，可谓分化明显，除了小户型一如既往获得刚需购房者的青睐外，主打三室、四室乃至超大户型的产品销售额也有了质的飞跃，购房者升级住宅品质的意愿明显，买房的要求已经从过去“有房住”向现在“住得好”转化；另一方面，城市核心区域地价上涨也有很大的推动作用，今年以来，天津楼面价也在不断走高，势必推动城市核心区域住宅产品的价格，这些地块将来被定位于高端物业的可能性较大，高端项目不断涌现可以预见。

“从数据上来看，高端房销售在未来有望继续保持升温，高端房产品也会越来越多的涌现，但并不能就此判断高端房已步入发展‘黄金期’，高端房未来还有很长的路要走。”克而瑞房价点评网分析师孙韬表示，从鲁能公馆的热销来看，天津高端房需求市场还是比较可观的，关键就在于房企能不能做出天津高收入人群所需要的高品质住宅。

孙韬表示，从目前天津高端房的发展现状来看，还是存在一定短板的。区位上来看，天津目前还没有形成真正意义上的高端房聚集板块，水上板块经过多年酝酿也才稍有建树，而被业内寄予厚望的海河沿岸，除了景观资源外，商业、金融等新兴产业资源较为分散，客观限制了高端板块的出现；产品上来看，天津高端房目前的产品细节做得不够，价值挖掘不足，定位也不清晰，与天津固有的文化没有很好的匹配，比如天津小洋楼文化在天津地产行业便没有得到充分的体现。此外，从天津房企现状来看，除了本土房企外，相对欠缺大型房企总部资源，开发高端房的执行力度和操盘经验势必会有所局限，这些都是天津高端房向纵深发展所需要突破和完善的地方。