大数据显示：昆明房价和房租都跌了 你感受到了吗
近半年来，昆明房价起起落落。综合多个平台给出的大数据来看，进入7月，昆明房价略降，且去库存速度加快，这是一个好现象。不过，从租房市场来看，中国房价行情平台发布的7月份昆明房租均价为24.36元/月/平米，环比6月份略降0.46%。
大数据说明，昆明房租应该是随着房价的下跌而下跌，可不少租客反馈，一间15平方米的卧室，在昆明几乎不可能以500元租到，带家具的则更贵。总体来看，昆明房租市场需求旺盛，好的房源仍炙手可热，租金可观。
而铺面则成“冰火两重天”之势：新铺面难租，旺铺的租金则一年浮动10%以上。专家分析，从餐饮行业发展趋势来看，随着外卖平台的兴起，未来餐饮店对于铺面面积的需求会逐渐减少，势必也会给昆明的租铺市场带来一定的冲击。
大数据显示昆明房租环比下降
租客却完全感受不到
租客小廖，经济学硕士，毕业2年，仍是租客。他说，从经济学理论上来说，房价下跌应该会引起房租下降。可事实上，房租的高低跟租赁市场的需求成正相关，完全由市场需求决定，比如昆明一间卧室租金达1500元，也算正常，因为有需求支撑，并不因房产价值下跌而受影响。反过来说，只有出现需要租房的人减少，房东久租不出的情况，才会下调房租，引起房租下降。比如某些城市发展状况不佳，居民离开，租房的人少了，房子租不出去，房租才会下降。
从中国房价行情平台发布的大数据来看，7月份昆明房租均价为24.36元/月/平方米。以此计算，一套100平方米的三居室，租金为2436元，若3人分担，一间房为812元，根据昆明平均工资水准来计算，并不算低。
以小廖两年的租房经验来看，昆明的房租水平并未完全随着房价涨跌而涨跌，相反，好的位置的房源一直很紧俏，而某些城中村的房子，因为配套及环境差，价格也相对低一些。
“一间位置稍好的卧室，不带任何家具，低于600元肯定租不下来，若配齐家具，基本到了800元的水准。我租在一二一大街附近，房东从没谈过降房租的事，合同里写着一年要涨一次，每次在月租基础上涨20-50元。”小廖说。
租客说是中介抬高了佣金
中介说是市场需求决定的
其实，房租涨势由来已久，从国家统计局发布住房租金价格以来，全国房租已连涨了近60个月。
从昆明本地来看，某品牌中介陈女士分析，历年春节过后往往会出现外来民工返城、已工作人群变换工作、在校大学生求职等几波高峰叠加，是租房需求最旺盛的季节之一。不过，雪上加霜的是，今年租房市场又叠加了多种新情况。从6月开始，昆明施行《不动产登记暂行条例》，随着不动产登记的开始，许多人对房价下降有了更高的期望，于是暂缓买房甚至持币观望，租房的人群也就增多，房租价格出现了浮动。
同时，陈女士还分析称，今年以来，昆明市强化出租房屋准入监管，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，还将开展出租房屋税收征管工作，在国家税收征收规定基础上，研究制定昆明市个人出租房屋综合税的分类征税意见，明确税收比例、征收方式等，区分不同区域、类别进行征收管理，一定程度也会间接影响房租上涨。
除了上述客观原因外，一些人为因素也不容忽视。都市时报记者调查发现，部分中介向买卖双方收取过高的佣金，导致房东将此成本转嫁给租户，从而抬高了租金。此外，一些中介还特意与房东达成默契抬高租金，从中获取差价收益。
不过，陈女士认为，房租涨不能完全怪中介。毕竟城市化进程加速，大量外来务工人员进入城市，还有就业大学生不断增加，现在昆明房价也没有降到“非买不可”的地步。“买不起的人占大多数，需求旺盛，租金才会上浮。”
商铺冰火两重天
新铺面出租难降价成定局
因为开店的需要，青和小锅米线掌门人唐际程对昆明商铺租赁市场深有研究。他认为，从一定意义上来说，昆明市商铺房租没有降，比如“青和”、“唐会”的很多门脸房是以前跟房东达成的租房协议，签订了合同，约定租金每年上浮固定的百分比。
另一方面，受经济大环境、电商火爆或商铺存量过大等影响，新铺面，或者“从未开过张的铺面”，都面临出租难的情况，房东不得不降低租金。也可以说，这部分新入市的门脸房确实降价了，“实际上，在开着店的或者已出租成功的门脸房是没有降价的”。
唐际程说，在某些商场里面，比如一些经营不善的综合体，铺面长期租不出去，现在也主动降房租，大部分已出租且签订合同的商铺，因为有合同为约束，部分店主因今年生意不好做，跟房东商量降房租，可房东坚持按合同执行，故都未能成功，挣扎到最后，就只能退租。
2010年前后，昆明住宅限购，但商铺不限购，于是手里握着闲钱，依然瞄准房地产市场的“炒房人”就摇身变成了“炒铺人”，大把大把的钱用来购买铺面，因为实际需求并没有那么高，于是大量的铺面都闲置下来，并未出租成功，现在只能降低姿态，靠低价格来吸引租客租铺开店。
外卖大举侵袭
明年商铺租赁市场 格局或有变
唐际程预测：“今年下半年至明年年初，昆明市或将爆发大规模退租现象。”他认为这不是空穴来风，现在“唐会”、“青和”也开始积极转型拥抱互联网，“当下，饿了么、美团、百度三大外卖平台大规模抢滩昆明市场，青和、唐会两大品牌都已接入这些平台。未来，外卖市场完全激活后，实体餐饮店就不再需要那么大的店面了”。
外卖市场扩大，意味着一部分客人不再需要堂食，店面不需要很大，甚至会催生一部分“无店铺中央厨房”。唐际程说，当前唐会、青和两大小吃品牌正在谋划“大店面转小店面”。据他计算，当前青和、唐会两大品牌60余家店铺租金占到成本支出的15%，这15%的租金支出对于经营正常的门店来说能够承担，而对于一部分销售业绩不佳的店铺，则会成为负担。
唐际程打了个比方：“外卖进军餐饮市场，就像当年淘宝进军零售业一样。淘宝来的时候，大家不以为然，后来零售市场被蚕食，问题集中爆发，很多做零售的人开始转型进入餐饮，于是餐饮的铺面租金就炒高了。现在我们就发现，外卖市场真的非常大，介入进去发现，我不再需要那么大门店，也不需要那么多的从业人员，外卖平台完全帮我解决‘堂食座位矛盾’的问题，现在我就把一些小的店面完全交给外卖平台来做”。
对于无店铺中央厨房模式，唐际程说，线下传统餐饮店必然面临房租、原材料和人力成本的压力，而且现在餐饮门店已趋于饱和，市场需要的是创新的模式。事实上，要把餐饮做起来只需对接消费者和产品这两端，不开实体店的话，完全可以借助电子商务引来客流，通过构建外卖物流体系，将产品从中央厨房送达消费者，从而实现交易闭环。由此一来，大家对门脸房的需求就不再高企，房租必然会下降，而且就在今年下半年或明年初集中爆发。
都市时报记者 王海涛