年底一线城市土地拍卖急剧升温 5大谜团待解

表情丰富的竞拍者曾是拍地现场的一道风景。

金融城渐入开发高潮。刘丽琴/摄

    11月最后一天，广州推出了今年截至目前最大规模的土地拍卖，拍卖包括最热的广钢新城地块、金融城起步区商业地、燕塘工业园商业用地以及荔湾百花香料厂宅地等10宗地块。其中7宗地以底价成交，10宗地成交总额超过162亿元。围绕着此次拍卖结果，仍有多个谜团待解。放眼全国一线城市，最近愈发火热的“土拍”结果是否预示着大城市项目将“集体豪宅化”？

     拍地改网上

    再无“表情帝”

    随着近日广东省国土资源厅、广东省公共资源交易中心发布通知，要求“全省全面实行土地使用权和矿业权网上交易”。很可能以后都无法再见到各路房企在土地拍卖现场的明争暗斗，以及各个“表情帝”在拍卖现场所展现的心潮起伏。

    据了解，最新的网上拍卖将在12月11日举行，琶洲A区地块有望在12月11日15时起进行限时竞价。之后陆续推出的白云工业用地、天河智慧城商务设施用地、琶洲西区商务用地以及黄埔居住用地，都会采用网络拍卖形式进行。

     A 广钢板块众大佬的地价成本总算扯平了，接下来斗什么？

    广钢新城用地果然是竞争最激烈的地块，保利和葛洲坝这对“小伙伴”虽然在广钢新城还有合作项目，但在11月30日却“相爱相杀”，在AF040233地块开拍后激烈争夺，最终葛洲坝力压保利拿下一地块，折合楼面地价19410元/m2，但仍未到最高限制地价。而憋了一肚子气的保利则不仅从旭辉手里抢到了另一宗广钢新城地块，而且还获得荔湾百花香料厂地块，成为当天拍卖会的最大赢家。保利所获得的广钢新城地块，折合楼面地价19135元/m2，比葛洲坝所拿地块便宜。

    记者查询近期网签数据发现，广钢新城最贵的一批楼面地价在1.97万~2.2万元/m2的地块，在近几个月正式销售时，网签价都不过3万元/m2，利润空间极其有限。

    目前广钢新城的房企已形成以中海、保利、金融街、葛洲坝为主，多个小开发商为辅的割据局面。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广钢这次两个地块，也只有在上一次土地拍卖中以低价拿了地的保利和葛洲坝有能力再出手。这次与上次地价平均后，保利与葛洲坝也跟中海、金融街这些房企的地价成本扯平，大家又处于同一起跑线上。据他分析，按照正常速度，售价从3万元/m2涨到4万元/m2需要三年，建议广钢板块开发商不必急于开发，等2000亿市政配套上马了，见效了，才卖房，那时就可轻松卖出4万元/m2了。

     B 保利啃下百花香料厂 饥不择食？

    遭到冷遇的荔湾百花香料厂，由于有“旧改”项目围城、交通不太便利以及地块不规整等原因，最终只有保利一家报名，以底价20.1亿元拿下，楼面地价仅为1.4万元/m2。在地块环境不佳的局面下，只有保利这种有实力、与政府沟通良好的央企才敢于破局。保利在芳村东漖村有城中村改造项目保利西悦湾，其布局荔湾的战略思路相当清晰。

    有消息人士透露，保利出手拿下这块优势和劣势都很明显的地块，或跟尚未完成今年拿地任务、趁年底增加土地储备有关。中原研究部分析指出，保利在今年的一二季度在土地市场极为低调，直到9月底才开始拿了年内第一块宅地，且绝大多数以底价成交，显得有点“饥不择食”。

     C 金融城“城字辈”买家一家亲？

    金融城地块本次打包出让，起拍总价709962万元，这个价格仅次于广州总价“地王”亚运城，由城瑞房地产、城祥房地产、城裕房地产、城隆房地产、广州银行、越秀金融城发展有限公司联合以底价购得，折合楼面地价1.8万元/m2。

    记者从广州市工商管理局官网广州红盾信息网查询的企业信息看到，四个“城字头”房地产公司都是今年10月21日才注册，注册资本均为1000万元，办公地点都是天河区员村二横路昌乐园65号，而且企业法人都是同一人，名字与广州市城市建设投资集团有限公司全资子公司广州市城投环境能源投资管理有限公司法人名字相同。而与广州银行合作则与地块购买限定的条件有关。此次“越秀联合体”能一次性拿下金融城5宗地块开发应是对相关规划和定位有了初步沟通，对于金融城的发展而言更有益处。

     D 广垦置业捍卫燕塘大本营，再贵都要赶走“外敌”？

    燕塘工业园推出两块商业地块，两宗地交通便利，在梅花园地铁站附近，周边多生活小区以及商务中心驻扎，生活配套便利。其中AT020805地块还引起保利出手与广垦置业争夺，最终以8.7亿元的价格被广东省广垦置业有限公司竞得，比底价7.8亿元高出近9000万元，折合楼面地价约1.21万元/m2。而另一宗地也同样被广垦置业以底价13931万元收入囊中。

    业界认为，广垦置业对燕塘工业园地块是志在必得，因为这里就是广垦地头，开发起来更得心应手。广垦置业的前身是广州燕塘房地产开发有限公司，成立于1995年，已成功开发燕塘广场、金燕花苑等住宅小区及写字楼，而这些小区或写字楼项目均在燕塘工业园片区范围内。

     E 京沪穗拍地高潮迭起，“豪宅化”趋势无可避免？

    广东中原地产项目部总经理黄韬认为，广钢新城地块此次卖出的价格其实不算便宜，但相对来说是比较合理，证明开发商对广钢新城的前景还是乐观的。与广州拍地相比，北京、上海显然更加热烈。11月25日，上海新江湾巨型纯住宅地块迎来12家房企、数轮争夺，最终由信达以72.99亿元夺得，实际楼面地价超过6.1万元/m2，成为上海新“地王”。在此前一天，北京房山两地块被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元，楼面价已接近甚至超过区域在售楼房价格。

    在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市为何迎来了热火朝天的土地盛宴？分析认为，目前主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺市场，土地市场的价格自然水涨船高。从土地拍卖价格来看，上周拍出的番禺市桥新“地王”楼面地价16330元/m2。未来，番禺普通住宅价位可能会超过3万元/m2；未来广钢新城成本价都将去到3.5万元/m2，“豪宅化”趋势已经越来越明显。（记者陈白帆 刘丽琴）