土地市场今年或持续上升 区域分化更加明显

海（楼盘）易居房地产研究院近日发布的《２０１５年典型城市土地成交报告年终版》称，２０１５年土地成交建筑面积呈现“在震荡中持续走高，１２月达到全年最高点”的形态。预计２０１６年土地市场将在２０１５年基础上进一步上升，土地市场区域分化将更加明显。

统计数据显示，在全国总体房地产市场下行的影响下，２０１５年土地成交建筑面积２０６１５万平方米，降幅近两成；土地出让金收入为８３３３亿元，与２０１４年相比下降５．７％；土地成交均价４０４２元／平方米，与２０１４年相比上升１５．７％，土地成交均价居高不下。

“２０１５年，一线城市房市井喷式回暖，二线城市企稳回升，导致地市于下半年步入加速回暖通道。全年成交量出现同比跌幅，主要源于土地成交量受限于地方政府供应的节奏。结合成交价格来看，土地价格上升动能明显，这主要是一线城市土地资源稀缺带动地价上涨，二线城市投资价值显现，激发了企业在重点城市高度竞争的状态，最终持续导致高价地和地王的频现。”上海易居房地产研究院研究员曹倪娜分析称。

与近六年相比，２０１５年土地成交量创六年来新低，而成交均价则是历史最高位，一线城市成交均价上升幅度尤高，二线城市也不甘落后，下半年稳步跟进。曹倪娜认为，这说明一线城市和部分重点二线城市土地价值深得各方认可，吸引包括险资企业在内的各大房企和机构争相布局。

从近六年走势看，２０１２年之后，土地成交建筑面积成交总量逐年走低，即便在市场极其活跃的２０１３年，成交量依然低于２０１２年。由于超大城市土地资源的稀缺性，可供开发建设的土地总量不断减少，其价值则不断提升。

而对于２０１５年土地出让金总收入的降幅，曹倪娜认为，这主要源于两方面原因：首先是２０１３年土地出让金基数较高，其次是２０１４年市场降温后的回暖和复苏需要一个过程。“预计２０１６年将在２０１５年回暖的基础上有所上升。”

在２０１４年和２０１５年房地产市场大分化的市场环境下，大型房企甚至是险资类金融企业，涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快，促使土地价格加速上升。２０１５年，土地成交均价４０４２元／平方米，与２０１４年相比上升１５．７％，土地成交均价居高不下。上海易居房地产研究院预计，２０１６年房企仍将逃离三四线城市，向一二线城市集聚。

“土地市场的火爆程度，在溢价率指标上表现得更为显著，进入２０１５年，土地市场年初时节相对低迷，但二季度之后企稳回升，溢价率呈现同样的变化趋势：年初较低，二季度点燃启动的火种，下半年直线拉升，１２月份土地成交溢价率达２７．２％，加速向历史最高点靠拢。”曹倪娜称。

在一线城市，从近六年土地成交走势看，２０１１年和２０１２年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位，２０１３年成交量回升，为近六年来最高位；２０１４年由于市场降温，成交量重新回落；２０１５年市场初步回暖，且受制于政府供地节奏的约束，成交量惯性下跌。从成交价格看，在２０１２年达到近五年最低点后，２０１３年迅速反弹向上，２０１４年延续了２０１３年的上行趋势，２０１５年加速攀升，为１３７４５元／平方米，增幅高达８５％。

“由于土地资源的稀缺性，外加房价远比三四线城市坚挺，２０１５年一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下猛劲上涨。而在二线城市中，值得注意的是杭州（楼盘）市场，经过一年多的盘整后，投资价值日趋显现，土地市场回升显著。”曹倪娜称。