国人海外买房最爱加州 看重学区房

4月11日上午，在北京王府井附近酒店的一间会议室里，一场名为“居外全球开发商峰会”的小型论坛正在进行，Charles Pittar（查尔斯皮塔，下称“查尔斯”）将以上统计结果做成了PPT，对照数据，一一讲给台下几十名身着黑色正装的海外开发商代表听。

查尔斯的身份，是居外网CEO。居外网是一个房地产信息平台，创立于澳大利亚，其门户网站收录来自全球各国地产经纪人的约250万个房地产项目，客户是来自200多个国家的华人。除了做对接中国购房者和海外房源的平台，居外网也对这些客户的购房喜好进行大数据分析。这些统计数据显示了一个有趣的现象：中国家长对于学区房的关注，不仅仅限于北京海淀等国内名校聚集地，他们的热情，已从每平米动辄十万的北京胡同平房，开始向海外蔓延。

青睐“学区房”

“中国的消费者哪些人是我们的客户呢？我们看到几个数字，他们通常看的房子价位在不到100万美金的价位，不是所有人动辄买几百万美金的房产，也愿意买一些小型房产。”查尔斯对着PPT上的统计数据说，居外网上的中国用户，80%都在中国国内，主要来自深圳北京广州等国内一线城市，当然也包括一些二三线城市的有购买力的人群。

这与一些全球性地产机构统计的高净值人群分布不谋而合。英国独立国际房地产顾问机构莱坊联合中银国际有限公司发表的2016年《财富报告》显示，2015 年，中国内地成为亚洲拥有最多十亿富豪的地区，北京成为拥有最多超高净值人士的中国内地城市，有2073人，未来十年，中国内地超高净值人士（扣除自住物业后，资产净值达三千万美元或以上的人士）人数增长将在全球排名第二。该报告同时还显示了中国富人对物业的热情：在过去十年间，个人跨境投资显著增长，其中物业投资占大部分，跨境投资增长成为过去十年的大趋势，驱动力来自中国对外投资大幅增长，在2005年至 2015年间，中国对外投资上升 1471 % 。

海外的中国购房者中，既有这样的高净值人群，也有“正在崛起的中产阶层”。根据查尔斯观察，这些年轻的殷实家庭，他们经常出国，愿意打造投资组合，这是市场当中非常吸引人的一块，他们的未来将构成台下这些金发碧眼的海外开发商代表的强有力的客户群，他坦言，这部分客户是他的“最爱”。

与人们普遍的理解一样，在海外置业的中国人，相当一部分受过较高的教育，相当一部分希望通过置业方便子女在海外入学。根据居外网的统计，教育、生活方式、移民计划等，是中国人海外购房的主要诉求，青睐海外房产的中国买主中，有41%是有大学以上学历，70%是已婚，60%的家庭有孩子。年轻的家长希望送小孩在海外上学，因此30%左右的置业是以教育为目的的。一些年轻的父母在孩子很小的时候就在海外物色学区房，这让教育资源在置业中成为关键的一环，也正因如此，一些具有教育优势的城市受到中国购房者的欢迎。哪些是中国购房人最爱的地方？查尔斯称，在美国，加州排名第一，加州有6个城市排名靠前，都与教育资源有关，比如洛杉矶就是如此。

事实上，洛杉矶的高校中国留学生的数量的确众多。以洛杉矶的南加州大学为例，该所大学以电影和商科见长，根据中新网2014年报道中引用的该校提供的数据，所有的国际学生中，来自中国的人数最多，超过了3700人，最受欢迎的专业是经济相关和工程相关的专业。

出国留学越来越早？

孙中元（ Andrew）所在的图西教育（Due west education），2009年成立，主要业务是帮助中国家庭在海外主要是美国寻找教育机会。作为上述峰会的嘉宾，他的发言也佐证了中国购房者对于教育资源的偏好。

孙中元介绍，美国本科和研究生阶段的海外学生，在过去十年中每年都在增长，目前约有31%海外学生来自中国。一个有趣的现象是，近年，中国留学生在美国就读本科与研究生的比例发生了变化，在本科阶段就前往美国就读的中国留学生比例增多。而这些学生很多就会继续上研究生，这意味着，将有6年的时间要待在美国。

“更多的中国学生到美国，选择从本科开始读起，这意味着他们在美国有长达6年居住期，所有很多家庭会在此期间，有一个地产上的投资。”孙中元介绍，这些家庭通常都是独生子女家庭，6个成人支持一个孩子，若需要家长陪读，还要多一个人的开销，另外还有很多中国孩子在初中、高中就出国了，这些家庭在海外的购买力与置业能力都非常强。

早些送出国门，也是有原因的。近年来，中国留学生申请美国本科阶段学习的门槛越来越高，哈佛等名校给予中国学生的名额十分有限，因此一些有条件的中国家庭选择将孩子在高中阶段送去美国，从美国高中来申请名校。

从美国中学入学考试（SSAT）的申请人数上，也能看出这种变化。记者了解到，2013年注册该入学考试的外籍学生中，有超过3500人来自中国，排在第一位，远超其他国家。孙中元告诉记者，这些中国籍学生一般希望进入顶级私立学校，而不是公立中学，因此四年高中花销在25万美元左右，能送孩子去美国上高中的家庭非常的富有，每年感恩节和春假，都有中国父母就飞去美国看孩子，顺便了解房地产投资机会。

除了美国这种传统热门国家之外，澳洲也是近年热门的国人置业之选。2014年至2015年澳洲来自境外的购房投资中，有33%来自中国，其中，墨尔本、悉尼都被认为是澳洲较受欢迎的地点。中国的购买力被查尔斯形容成“远超其他国家”，并且这仅仅只是开始。

但与西方人不同的是，中国人在海外购房有一些独特的喜好。比如，西方人青睐二手房，认为找到一套独特的二手房非常重要，但居外网刚过去一个月前的最新消费者调查显示，64%的中国购房者在调查中表示，希望买全新房，原因是这些中产阶级家庭希望全新开始，不想麻烦，想要干净、安全的环境。“买新房就是为了安全，中国投资者希望安全、邻近商圈、方便和朋友碰头，趋近都是同一种族人士，这也促成了很多华人社区崛起，我们案例发现很多中国城邻近大学，并有着幸福的社区氛围。”查尔斯说道。

当然，虽然中国人对海外资产热情甚高，但利率等政策的波动，仍或多或少的影响着买家们的情绪。莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅日前告诉记者，美国调高利率无疑影响住宅买家的情绪，令住宅销售量下跌，尽管美国联署局初步加息的行动较都谨慎，且加息对按揭还款仅带来轻微影响，但这样的情况仍将发生。