北京“商改住”或迎监管 商住两用二手房降温

    “手中的这套房子，我还是尽早卖掉吧，以免未来再生变。”提起名下这套“商改住”房子的投资，业主姜先生觉得自己当年的眼光有点走样。2015年12月底，亦庄地区突然出台规定，商住两用的二手房暂停办理过户，引发了一轮议论。猴年春节前的1月底，过户重新开放，可买房人的信心还未恢复。北京晚报记者这两日走访发现，节后的“商改住”二手房相比节前有点冷。有消息透露，北京未来将可能对商业立项改为住宅卖，采取一定的监管措施。

     一个半月没来看房人

    “怎么没有人打电话来预约看房了呢？”从丙申猴年的春节假期开始，市民姜先生就忍不住琢磨这个问题。过去，他特别反感经纪人总是不停地打电话“骚扰”他，劝他买房卖房，可如今，他却第一次期盼能听到来自中介的电话铃声。

    姜先生现在特别想卖掉的这套房，是他3年前投资的一套亦庄区域的“商改住”两居室，2015年下半年他才刚刚拿到房本。因为想为父母在南方买套养老房，去年12月，姜先生想卖掉这套房，于是就在中介机构挂了牌，他当时的报价是290万元。

    “那会的房产交易市场还是很不错的，我挂牌没多久就有人提出想买我的房子。”他回忆道，就在买房人已经实地看完房、双方准备相约坐下来谈价格时，从经纪人处突然传来坏消息，说亦庄管委会下发了通知，暂停办理区域内商住两用房的过户手续。姜先生的房子，正是被暂停的范畴。

    “不让过户，我们怎么敢把钱交给你呢？这有风险呀。”买房人以此为理由，向姜先生提出要降价50万元。这一提议，被他当场拒绝。“我又不是小产权房，有产权的缺陷，真让50万元，那我这笔投资可就亏本了。”

    亦庄“商改住”暂停过户的消息，很快就传播了开，整个1月，亦庄地区的商住楼成交都处于停滞状态。至于原因，无论是相关部门还是中介机构，谁都没有给出一个准确的解释。“论坛上，各种揣测都有，我就这么忐忐忑忑的过了一个月。”

    暂停了过户办理，买房人自然也不敢再来约看。直到1月29日，无故暂停的过户才重新恢复。然而，这却没有扭转这套房子的冷遇。他告诉记者，一直到昨天，整整半个月过去了，他没有接到一通经纪人打来的约看电话，甚至连询问房子还卖不卖的电话都没有。

    “我已经想好了，把290万元的报价降到280万元，只希望尽早将这套房子出手。”虽然过户已恢复，可姜先生仍然有点不安，害怕哪一天政策又“朝令夕改”，再出现一次暂停的情况。

     节后“商改住”遇冷

    “因为怕再节外生枝所以也想尽量出手”的并不止姜先生一人。同样在亦庄有一套110平方米“商改住”房子的业主王先生昨日也向北京晚报记者表示，自己愿意略微降低一些房子的价格，让房子尽早出手，“现在就连经纪人也鼓励我早点卖。”

    受到这场过户风波的影响，去年12月份还风风火火的“商改住”市场，今年2月份以来陷入了冷清。“您瞧，我手里有不少套君安国际的二手房，都是100多平方米的两居、三居，业主现在诚心出售，报价都是可以谈谈的，不诚心卖业主是不会降价的。”昨日，区域内的一位经纪人告诉以看房人名义咨询的记者，这几套不限购的“商改住”房源，目前报价都在25000元/平方米，如果算上业主愿意让价的因素，不超过24000元/平方米就可以拿下。

    “去年11月时，小区的二手房就至少卖这个价格，3个月过去了，可以说一点儿没有涨反而有下降。”经纪人说，在其他区域的二手房都涨价的时候，这儿的价格优势就更加明显。

    对于业主着急出售的原因，经纪人解释为因为春节假期，看房的人比年前少，所以议价空间增加。不过，对于是不是因为受到之前暂停过户风波的影响时，经纪人却避而不谈。“您对此有担心，我们完全理解。那只是临时的政策，现在完全恢复了。”

    然而，记者从中介机构的网站上，还是窥探到了亦庄“商改住”房源的遇冷境况。在链家地产的官方网站上，君安国际小区显示的在售房源有50套，近90天仅成交了1套，而近30天经纪人也仅带看过5次。名为力宝广场的“商改住”小区，显示的在售房源为63套，近90天成交了0套，而近30天经纪人仅带看过6次。卖得最好的是林肯公园“商改住”二手房，在售房源166套，近90天也就仅仅成交了31套。

     成交过热引起警惕

    2015年，随着“限购”政策的持续执行和入市新盘的日趋豪宅化，“商改住”楼盘出现了成交热。

    来自亚豪机构的监测数据显示，2015年北京商住房总成交量为21423套，同比2014年的12477套，上涨了71.69%。其中，通州区成交量最高为5253套，占比24.52%；其次是大兴区，总成交3859套，占比18.01%。

    成交上涨的同时，商住房成交总额以及成交均价也创下历史新高。数据显示，2015年商住房总成交额422.87亿元，同比2014年增长了132.69%；成交均价为29365元/平方米，同比上涨32.56%。

    “从需求端来说，住宅产品已现高端化趋势，购房人在海淀、通州、大兴等区域买不到普通住宅，只能选择商住房。另一方面，则是随着房地产市场的总体回温，买房人对未来房价预期看好，投资者也明显增多。这些都是造成市场火热的原因。”亚豪机构营销总监郭毅分析。

    有分析指出，正是因为成交过热，引起了主管部门的警惕。“40年或50年立项的商业金融用地，实际土地属性规划为写字楼以及商业项目。政府出让这些地块，目的是为区域经济发展提供助力，而不只是卖房子。更何况，‘商改住’之后聚集了大量的居住人群，也不符合北京现在提出的人口疏解目标。”一位房地产业内人士表示。

     “商改住”或迎监管

    “未来北京各区域政府应该会加大对商住房的控制，亦庄已经明确要将一些民水民电的商住项目整改为商水商电，提高生活成本，降低购房人的积极性。”上述业内人士如是说。“今后，特别是对于新建的商业立项项目，恐怕将从规划设计环节就管控私自改为住宅的情况。”

    实际上，在今年的北京市人代会上，相关领导对于记者提出的“商改住”问题，也表示今后要研究对商住房采取一些监管措施。