【2015年第4期】昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造管理办法的通知

昆政办〔2015〕33号

各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会：

《昆明市城市更新改造管理办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

昆明市人民政府办公厅

2015年3月2日

昆明市城市更新改造管理办法

第一章   总     则

第一条   为进一步完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，加快推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造工作，根据有关法律、法规的规定和《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条   本市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区（以下简称主城五区），三个国家级开发（度假）区城市建成区范围内的城市更新改造，适用本办法。

其他区域的城市更新改造工作，参照本办法执行。

第三条   本办法所称城市更新改造，是指符合本办法规定的主体，对城市建成区（包括城中村、旧城区、旧厂区等）内，具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行的综合整治、功能改变和拆除重建等三类活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。

第四条   城市更新改造应当遵循民主决策、科学规划，信息公开、分步实施，保障民生、完善配套，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效的原则，保障和促进科学发展。

第五条   城市更新改造应当符合国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划和土地利用总体规划。

第六条   成立市城市更新改造领导小组、工作小组及工作办公室，负责全市城市更新改造的统筹、协调、指导、监督等工作。

市城市更新改造领导小组主要职责：

（一）安排部署全市城市更新改造工作；

（二）审议决定城市更新改造的重大方针政策措施；

（三）研究解决城市更新改造中遇到的重大问题；

（四）研究决定其他相关重大事项。

市城市更新改造工作小组主要职责：

（一）落实领导小组有关城市更新改造工作的部署；

（二）指导、协调解决城市更新改造工作中遇到的困难和问题；

（三）研究审批城市更新改造工作计划及实施方案；

（四）督促检查主城五区政府、三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称辖区政府）及领导小组各成员单位的工作。

市城市更新改造工作办公室主要职责：

（一）统筹协调、监督指导和跟踪服务全市城市更新改造工作，审核城市更新改造项目经济性评估、经济平衡等方面的工作；

（二）组织编制城市更新改造的中长期规划和年度计划，报领导小组批准并组织实施；

（三）指导、监督、协调辖区政府及一级开发主体开展城市更新改造项目土地、房屋征收工作；

（四）负责城市更新改造的宣传教育、调查研究工作；

（五）督促协调市级相关职能部门的城市更新改造工作，指导督查辖区政府的城市更新改造工作。

第七条   辖区政府、市（区）各相关行政管理部门在各自职能范围内依法做好城市更新改造的监管和服务工作。

第八条   辖区政府应将城市更新改造工作纳入政府年度工作计划，按照统筹安排、积极推进、确保完成的原则，实行“成熟一片、启动一片，改造一片、成功一片”的动态管理。

符合棚户区改造相关政策的城市更新改造安置项目可纳入全市棚户区改造计划管理，并按棚户区改造的要求，完善相关手续。

第九条   城市更新改造项目应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及《昆明市城乡规划管理技术规定》等国家、地方相关规范、规定和相关城乡规划的要求，编制城市更新改造项目修建性详细规划。

第十条   城市更新改造可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第二章   城市更新改造类型

第十一条   综合整治类城市更新改造是指以改善消防设施、基础设施和公共服务设施，进行建筑立面和环境整治等为主要内容，原则上不改变建筑主体结构和使用功能的改造方式。

综合整治类城市更新改造项目不得增加附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

第十二条   功能改变类城市更新改造是指在保留建筑主体的前提下，部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权人和使用期限的改造方式。

功能改变类城市更新改造项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

功能改变类城市更新改造项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。

第十三条   拆除重建类城市更新改造是指以完善片区城市功能、节约集约高效利用土地为目的，结合区域发展功能定位，安置拆迁居民，拆除改造范围内的建（构）筑物，重新规划建设的改造方式

第三章   项目管理

第十四条   辖区政府依据城市总体规划和土地利用总体规划，在详细普查的基础上，编制城市更新改造计划和初步改造范围方案，报市规划行政管理部门确定改造范围、规划指标和控制要求。

第十五条   综合整治类城市更新改造项目由辖区政府制定实施方案后组织实施。

根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。

第十六条   功能改变类城市更新改造项目的实施费用全部由申请人自行承担。

申请人应当按照有关法律法规规定的建筑物改变使用功能的程序，向市规划、国土等相关行政管理部门申请办理许可手续。

涉及规划、国土、环保、住建、城管综合执法、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定办理。

第十七条   拆除重建类城市更新改造项目应当由辖区政府编制可行性研究方案。可行性研究方案经市城市更新改造工作办公室会审后，纳入全市改造计划。

第十八条   实施拆除重建类城市更新改造项目可由辖区政府或国有平台公司按照相关规定选定社会投资人，签订项目合作协议，对相关权利义务进行约定。

第十九条   拆除重建类城市更新改造项目的修建性详细规划方案，应加强对环境承载力、交通流量、周边市政配套的研究，容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得超过4.5。中央商务区及城市副中心按照控制性详细规划执行。

现状容积率较高，无空地配给、难以做到经济平衡的，辖区政府应该加大财政直接投入和资金补助，也可根据项目实际情况异地配置空地。

第二十条   拆除重建类城市更新改造项目规划指标有重大突破或调整的，辖区政府应同步对项目进行初步经济估算。修建性详细规划经批准后，辖区政府应报市城市更新改造工作办公室备案。

第二十一条   城市更新改造项目内的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目应按照国家相关标准进行规划和建设，建成后按约定移交给辖区政府或相关部门。

第二十二条   依法应当由业主行使建筑物区分所有权决定的事宜，由业主按规定的程序自行决定。涉及到需由政府相关部门审批的事项，由相关部门依法处理。

第四章   征收补偿

第二十三条   辖区政府应按国家、省、市的相关规定办理城市更新改造项目范围内集体土地征转手续和国有土地使用权收回手续，并对城市更新改造范围内的土地、地上建 (构)筑物组织征迁。

土地及其地上建（构）筑物征收补偿办法另行制定。

第二十四条   辖区政府应当按照“一片一策”的原则，制定征地拆迁补偿指导意见，征地拆迁补偿指导意见应充分征求城市更新改造范围内被征迁人意见，并编制项目社会稳定风险评估报告。

辖区政府应当对集体土地补偿款项的分配进行指导，对分配方案和参与分配人员名单进行监督。

第二十五条   按照“市区联动、以区为主”的原则，辖区政府应当根据改造片区的实际情况，制定征地拆迁安置补偿标准、实施细则和征迁工作方案，报市级相关部门备案。

第二十六条   辖区政府应当根据城市更新改造工作任务，制订详细的项目实施方案。依照相关规定，解决征迁纠纷，做到依法征迁、阳光征迁和文明征迁，切实保护被征迁人的合法权益。

第二十七条   城市更新改造按相关规定计提征地拆迁工作经费。辖区政府根据各区实际，制定工作经费使用管理办法，合理分配使用。

第五章   土地收储和交易

第二十八条   辖区政府、国有平台公司、财政、审计等部门应依法确定中介机构，对项目全过程进行监督、指导。

第二十九条   改造项目完成土地、地上建（构)筑物征迁后，辖区政府应当对项目成本进行认定，并对土地成本评审结果负责。评审结果报市级部门备案。

第三十条   改造项目完成土地、地上建（构)筑物征迁后，辖区政府配合土地储备机构完成土地的收储工作。

第三十一条   市城市更新改造工作办公室根据建设项目规划设计条件和评审结果，组织精算工作，并召集市规划、财政、国土、审计、住建、监察、土地储备中心、金融办等部门对精算报告进行复核会审。

土地储备机构及国土部门依据地块已具备的供应条件及精算复核情况，编制地块供应方案上报市储委会审议。

土地供应方案中应当明确划分安置房所占土地。安置房地块土地出让，按照国发〔2013〕25号相关政策执行，具体办法另行制定。

第三十二条   土地储备机构依据市储委会的决议，委托市土地和矿产交易中心对地块进行交易。

改造项目采取净地公开交易方式，原则上按挂牌方式进行土地交易。

改造项目用地面积较大，符合城市规划建设相关要求的，可统一规划，分地块供地。

第六章   其他规定

第三十三条   鼓励社会资本参与昆明市城市更新改造。辖区政府和国有平台公司应按照国家、省、市相关规定，采取公开招投标、邀请招标或竞争性谈判等方式确定项目社会投资人。

第三十四条   辖区政府应依法加强对城市更新改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。

第三十五条   辖区政府应多渠道解决安置用房来源，既可以自行建设、也可以购买商品房作为安置用房。市住房和城乡建设部门负责研究制定购房安置产权登记相关政策。

辖区政府应优先启动安置用房、城市基础设施和公共服务设施的建设。市、区相关职能部门做好协调服务工作，确保安置房建设依法依约进行。

第三十六条   对城市更新改造项目涉及公共利益的环节，相关职能部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。

第三十七条   辖区政府和国有平台公司应加强城市更新改造项目管理，严格落实企业进入和退出的相关规定，强化社会资本准入门槛和退出机制，禁止占项目、倒项目行为。

第三十八条   辖区政府要积极跟进集体经济组织改制、户籍转变、劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施细则，在加速推进城市化进程中确保社会稳定。

第三十九条   因征迁补偿安置发生纠纷的，应当按照相关规定，申请仲裁或者向人民法院起诉。 

第四十条   严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制城市更新改造范围内户口迁移和分户行为。

第七章   附     则

第四十一条   对城市更新改造过程中发生的各类违法行为，相关行政管理部门应当依法查处。

第四十二条   相关管理部门及其工作人员在城市更新改造管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第四十三条   涉及呈贡区失地农民安置事宜，可继续执行呈贡区原有政策。

第四十四条   本办法由昆明市规划局负责解释。

第四十五条   本办法自印发之日起施行。本办法施行时，城市更新改造项目尚未完成土地交易的按本办法执行。