去库存手法简单粗放 非住宅地产高库存风险不断累积

    近期，中央多部委、各地方政府主动推进房地产去库存，出台降低房产交易环节税费、降低购房首付比例等政策。据不完全统计，目前已有至少200个城市出台去库存新政。业内普遍预计新政将对住宅去库存形成实质性利好。

    然而，当前房地产库存去化分布于住宅、商业地产、产业地产、旅游地产等多种业态。销售比例约为：住宅89%，其他类销售占比11%，即其他地产业态去库存压力同样值得关注。

    截至目前，至少有山东、甘肃等多个省份提出发展跨界地产，即利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。然而，记者近期在多省市调查发现，不少城市商业项目已趋于饱和甚至过剩，以养老文化旅游为名圈地开发，导致在建项目、待建项目严重过剩的现象依然屡禁不绝。业内人士认为，政府宜尽快调整关口期，加快出清不良资产，不宜忽视降低非住宅地产库存风险。

    非住宅业态去库存难题亟待破解

    截至2015年12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，办公楼和商业营业用房待售面积均同比增长近25%，增速是住宅待售面积的2倍之多。

    更值得关注的是，除住宅外，各类型物业待售面积2015年10月开始持续走高，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。即便是在商业发达的上海，商业地产市场亦现低迷。机构数据显示，2015年全年上海商业地产供应量连续两年刷出新高，而成交量却处于近五年内的低谷。

    截至2015年底，上海大虹桥核心商务区库存高达66.4万平方米，去化周期达36.72个月。由于新增供应剧增、开发商普遍推迟虹桥项目入市。记者调查发现，绝大多数项目的入住率尚不足三成。

    写字楼新增供应持续高企正使重点城市写字楼空置率普遍上涨。世邦魏理仕发布数据显示，2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22%，全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30%以上，市场严重供过于求。

    世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析称：“由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区，尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。”

    此外，中国商业地产同质化严重。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

    在旅游地产方面，根据克而瑞研究中心统计，2013年我国新上市旅游地产项目3040个；2014年为2666个；2015年尽管有较大幅度回落，但截至10月底仍有642个新增项目，去化压力空前。

     各业态地产开发乱象值得警惕

    尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但记者近期走访各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

    首先以养老旅游地产做噱头，行建普通住宅之实。记者在多地调查发现，很多开发商都是打着开发养老、旅游地产的“幌子”，以此为噱头拿地、行建普通住宅之实。

    记者在三亚看到，除了“清平乐”项目在建筑设计、社区规划上匹配了中老年人的养生养老需求之外，其余绝大多数项目与普通商品住宅并无二致，如在“鲁能·中央城市湾”，所谓的“颐养健康配套”仅仅是“10分钟即达医院”；而旅游地产项目“鲁能·三亚湾”，只是“海景房”……

    其次，住宅开发增长空间有限，二线房企扎堆开发商业地产。记者在多家房企采访了解到，为了应对住宅库存高企、去化困难，不少二线地产商开始扎堆在二三线进行商业地产开发。

    如新城控股在复制“万达模式”，将旗下商业品牌“吾悦”系在全国铺开。新城董事长王振华表示，至2017年，新城“吾悦广场”将累计开业15个、在建25个。

    第三，地方政府盲目引进房企无序开发，营销策略模式陈旧固化。记者发现，从海口美兰机场至海口市区的道路两旁，在建、待建楼盘鳞次栉比。当记者问及如此大规模地盖楼，是否有足够多的人来购买时，海口市住建局相关负责人也坦言“什么时候能消化完，心里没底”。

    营销策略方面，在三四线城市，开发商仍高度依赖地方政府“统筹”。海口、三亚等市房管部门表示，其调整的营销策略仍主要以投放旅游大篷车广告，吸引品牌房企拿地开发，与网络媒体合作宣传促销，组织房地产开发企业参加海南岛外房地产展销活动等传统方式为主。

    宜因势利导非住宅业态去库存

    记者调查发现，目前市场上涌现了一些较为成功的养老旅游地产新模式。如绿地集团与天山集团在石家庄共建燕赵文旅综合体天山之门，荣盛发展与黄山市合作开发黄山北大门，均采取结合景区进行整体运营模式。

    易居中国执行总裁丁祖昱认为，以前的旅游地产配套，大部分是酒店、高尔夫加上温泉的“三菜一汤”，标准化严重，缺乏特色和核心竞争力。旅游地产需有更多配套创新， 天山之门和黄山北大门等项目更像是旅游地产和产业地产的结合，可拉动当地文旅地产发展。但政府也宜注意避免以开发为名圈地的情况。

    海南省住建厅厅长丁式江认为，未来养老旅游地产市场宜更突出长寿、生态、健康等优势，增加产权式、度假、商务等酒店产品，同时调整医疗、养老、商业、文化地产布局，促进房地产行业转型升级。“海南将增加经营性房地产开发，降低纯商品住房比例。”

    业内人士建议，宜对商业地产业态及时改造。在商业零售方面，戴德梁行商业地产部建议，政府宜加快推动传统商业向体验型业态过渡。

    正荣商业总经理张子玉表示，根据最新的消费趋势，未来商业综合体应将体验式业态占比大幅提高，减少百货零售类业态布局。“以休闲娱乐为主，购物功能为辅。”

    戴德梁行中国区投顾部董事总经理叶建成建议利用“互联网＋”，将房地产投资由重资产向轻资产转变。“如在写字楼市场上，借助‘互联网＋’可实现科技、资源的协同布局，联合办公将在去商业库存的同时，成为兼顾成本效益和共享工作环境的新办公趋势。”

    大鼎城股份集团董事长孙江榕认为：“应从创业人员着手，将网店创业者拉到实体创业，从而解决就业以及商业地产去化问题。去商业库存类型的创业不应只是高科技创新型创业，而更多应是围绕生活辅助的服务类创业。其创业门槛低，受众群范围广泛。”（记者 郑钧天 王存福 梁倩）