北京高端房产项目调控回归市场化

北京市住建委发布的最新一期新房预售许可证名单上，远洋地产“远洋璟湖园”项目，部分获批房源单价已经超过12万元，成为今年获批住宅的最高单价。值得注意的是，该项目所在的孙河板块，仅这一年就有包括泰禾北京院子、九章别墅等豪宅相继入市，这意味着随着豪宅入市条件的松绑，过去两年的高价地块项目也将加速入市，北京楼市将由此迎来豪宅激战。

北京年内最贵楼盘入市

北京市住建委官方网站显示，此次获准入市的远洋璟湖园项目位于孙河中央别墅区，在最新获批的31套房源中B南区7号楼的预售住宅拟售均价最高达到了11.9388万元/平方米，其中一套房源单价甚至超过了12万元/平方米。这是今年北京市批准入市的楼盘中，首次有房源拟预售价超过12万元/平方米。

在远洋璟湖园之前获批的项目中，北京新房市场对于限高令的放松已逐步展开：以泰禾北京院子为起点，拟售均价为95546元/平方米，目前已出售60套，成交均价48705元/平方米，随后京投银泰琨御府、九章花园等项目相继入市，但并未有房源超过10万元/平方米，直至保利海德公园、泛海国际入市，部分房源突破10万元/平方米大关。

高端项目调控回归市场化

“对于高端豪宅而言10万元/平方米的价格是一道坎儿。”亚豪机构市场部总监郭毅介绍，为了避免价格过高项目入市对市场产生搅动作用，相关部门对于批准10万元/平方米的项目是比较慎重的。但是随着今年自住房大规模入市以及楼市成交量及价格不再坚挺，监管部门对于高端市场的限价压力逐渐减少，因此今年北京高端楼盘扎堆入市的迹象明显增加。据北京商报记者统计，从1月至今，获批入市的接近10万元/平方米售价的项目就已多达6个，郭毅指出，从远洋璟湖园项目获批判断，相关部门对于豪宅入市门槛已降低。

另有一位开发商向记者表示：“最近北京市放宽了普通住宅认定标准，但是并没有对高端项目的税费进行调整，且信贷政策也并无变化，由此看来，监管部门对于高端项目的控制是仍然存在的，只不过前两年一批高价地从客观上推高了高端项目的价格，这也导致政府对于部分高端项目的价格必须放宽，否则开发企业将无利可赚。”

该人士以孙河地块为例指出，去年中粮在此就以4.5万元/平方米的楼面价拿地，“成本提升的情况下，即便高价出售，开发商也仍处于保价阶段”。

豪宅厮杀更为激烈

据郭毅介绍，北京千万元以上豪宅每年的消化量在3000套左右，其中单套1500万-3000万元的改善型豪宅每年的成交量为2000余套，而单套价格在3000万元以上的超级豪宅则每年能够卖出100套左右。郭毅继续指出，由于一批由高价地衍生而来的项目在今年下半年集中入市，将推升豪宅市场供应处于空前高位。

“改善型豪宅消费者今年主要受信贷政策不放松影响少有出手，截至目前该类型豪宅的成交量较去年已减少了三成左右，直到9月才有成交量回升的势头。”郭毅根据亚豪机构统计数据指出，即便限贷松绑政策将利好高端市场，但供应量的增加会再次加大项目去化难度。

从全北京范围内看，除了上述孙河等传统豪宅板块外，农展地块、东坝地块、西局地块以及亦庄地块都将成为豪宅供应集中区。据悉，由中赫操盘的超级豪宅项目万柳书院项目、融创农展馆项目相继传出了入市消息。