北京最后的城市墅群在哪

北京城市化进程中，核心区土地供量匮乏，城市别墅产品渐渐成为稀缺。然而，去年底北京执行“禁止保障房与纯商住宅容积率高低配”的规定，无疑，更让城市别墅的供应雪上加霜。

供应不断减少，导致城市别墅存量也极为稀缺。截至今年10月，北京城市别墅的存量仅370套，创下近五年来的新低。虽然渐趋稀缺，但城区范围内目前仍有四个相对成型的城市别墅群。

东坝城墅群 配套最齐全

东坝作为北京难得的具有统一规划、成片区开发的板块，目前已成为高端住宅聚集地。区域内吸引了首开、保利、龙湖、恒大、首城等多家知名房企，打造各自的高端住宅系列产品。

目前，东坝的在建楼盘中，有两个项目包括别墅类产品。其中，保利首开·天誉项目为纯别墅社区，共116套别墅产品，包括双拼、联排、叠拼三种类型，主力户型面积为联排295-300平方米，叠拼160-365平方米，总价在1300万元起，样板间已于今年10月1日对外开放。项目建筑整体采用经典法式建筑设计风格，整体园林景观风格源于法式古典宫廷及庄园景观，项目耗资逾千万打造了7000平方米的法式园林，长达200米的对称轴线景观与巨大的对称刺绣花坛都成为园林景观中的亮点。

而与保利首开·天誉项目相邻的首城珑玺，是由首城置业打造的高端住宅产品，包括一部分独栋别墅房源，预计售楼处11月底开放。

作为靠近五环的豪宅片区，东坝的城市配套功能比较完备。不但包括10万平方米的大型购物中心，安贞医院未来也会在东坝落地，还有八十中分校、首都经贸大学分校等教育资源，可以说东坝在城市别墅片区中城市功能、配套功能是最全面的。而且，区域本身被规划为高端国际商贸区和第四使馆区，无论从政府支持力度还是产业布局现状来看，东坝未来的发展有无限的想象空间。可以预见，未来的东坝板块将成为北京又一承载财富人群、释放高品质居住需求的高端居住区。

亦庄城墅群 环境最宜居

亦庄的别墅项目主要集中在河西区板块，目前在售项目包括中信墅、紫禁壹号院、金茂逸墅等。其中，中信墅主打370平方米双拼、266-284平方米联排以及266-310平方米叠拼，售价为1200万元/套-2200万元/套之间；紫禁壹号院主打联排与独栋别墅，总价2500万元/套起。

亦庄别墅群落最大的优势在于其宜居性。作为北京重点发展的三大新城之一，亦庄在早期规划与开发建设中，即参照国际大都市经验对区域交通做出前瞻规划，通过地铁、城市主干道道路体系，提升区域内便利度与宜居度。亦庄线北连北京两大骨干地铁5号、10号线，南与京津城际轨道衔接换乘，而除了亦庄线外，将来10号线也会延伸到亦庄，此外，规划中还有两条轨道交通也将会在亦庄区域交汇。除了轨道交通外，亦庄区域公路路网也非常发达，京津塘高速公路、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道能够帮助快速出行，而“八纵八横”交通路网的继续建设，使亦庄将成为拥有联结各重要经济区域功能的交通枢纽。

除了发达的轨道路线以及公路路网之外，亦庄河西区核心就是建成后面积超过11平方公里，北京最大的湿地公园——南海子公园，对于毗邻湿地公园的亦庄城市别墅群来说，公园赋予了项目与众不同的独特价值。

此外，亦庄产业规划的先行也是区域宜居性的加分项。作为北京最大的国家级经济技术开发区，区域内世界500强高端企业汇聚，精英人群工作、生活在同一区域，避免了“睡城模式”中定时潮汐人群所带来的道路拥堵。整体的宜居性也成为该区域别墅群形成的最大支撑。

孙河城墅群 容积率最低

中央别墅区是北京最早的高端别墅群落。从1992年开始历经20余年的发展，区域发展及配套已经相当成熟，成为名副其实的CVD(中央别墅区。不仅被视为财富的聚集地带，更成为层峰人士趋之若鹜的理想居住地。

孙河板块位于中央别墅区的核心位置，天竺、后沙峪、香江三大板块围合，同时也是政府集中统一规划、距离城市更近、周边配套最齐全、目前仅存容积率最低的别墅组团，是中央别墅区冉冉升起的新富人区。除了能够全盘继承中央别墅区的高端配套，享有距离城市更近的核心位置之外，其超低容积率的优势，也成为四个别墅群落唯一能够大量打造独栋产品的高端别墅群落。

孙河别墅区包括在售项目龙湖双珑原著、泰禾北京院子，以及刚刚入市的中粮瑞府、首开琅樾，整个区域供应的别墅产品以独栋、类独栋产品为主。其中龙湖双珑原著与泰禾北京院子容积率均为1.1，而中粮瑞府的别墅部分容积率更是做到0.68，成为北京最后一个超低密度的城市别墅生活群，这也成为其吸引财富顶尖人群的最大优势。

昌平城墅群 性价比最高

从区位来讲，昌平未来科技城、北七家等板块距离市区并不算远，环境优势突出，又堪称中关村-上地新兴产业聚集区的后花园。从近年来昌平楼市表现看，昌平也已经吸引越来越多的置业者关注。

10月23日，中关村科技园昌平园东区两地块出让。龙湖平安联合体和泰禾集团分别拿下一地块。根据北京中原地产首席分析师张大伟测算，龙湖联合体摘得的07地块楼面价折合2.75万元/平方米。

对于新拿下地块，拿地企业对外表示看好昌平未来潜力，才不惜重金出手拿地。在业内分析人士看来，在城市住宅高端化背景下，一部分改善型需求有望向郊区低总价别墅外溢。就昌平而言，又有土地市场升温，升值前景看好的预期，更容易对接改善型需求。

区域预期虽被看涨，场频目前仍是高性价比城市别墅社区。目前，区域内在售别墅项目项目以龙湖·滟澜新宸、金科王府、凯德麓语、金域澜湾为主。

记者走访发现，上述项目正借着这轮地热加速去化。

据金隅澜湾项目人士介绍，该项目从10月中旬开始推出少量特价房源，基本可以保持一天成交一套。“现在昌平地块高价成交，已经有经济实力更强的客户出手正常价格的房源。”不过，金隅澜湾并没有涨价计划，“趁着区域市场关注度提升，抓紧顺销。”

据了解，该项目临近万亩滨河森林公园，享有城市级的成熟配套，配有别墅产品中不多见的新风系统，且已经是现房状态。千万级的总价也只相当于一套三四环位置的城市公寓。因此受到市场追捧。除部分特价房源外，金隅澜湾整体成交均价已从去年的24800元/平方米稳步上涨到如今接近28000元/平方米，“未来升值空间更值得期待。”金隅澜湾营销负责人表示。

此外，同处于昌平大板块的别墅凯德麓语项目，也开始感受到土地市场对住宅销售市场的带动，“上周五昌平地块成交后，周末两天来电来访就明显增加。”有关人士告诉记者。