加拿大楼市“两极化”

加拿大向来是香港人移民热点，近年更获内地同胞垂青，成为最受欢迎海外置业地点之一。与香港相似，楼价超出渴望置业人士的负担能力，加拿大人对外国买家有多不满，从该国总理哈珀上周向选民作出的承诺可见一斑。哈珀扬言，一旦在10月大选中连任，将围绕外国人置业情况建立一个全面的资料库，若有必要，将以澳洲为师，“白纸黑字”限制外国人买楼。哈珀以立法规管海外买家置业打动选民，足证楼价问题在加拿大政坛已登上一个很高的位置，动辄左右选情。然而，加拿大楼市实况到底怎样？

《信报》EJ Global 8月14日头条介绍加拿大物业市场，提及该国楼市“两极化”，11个主要城市中，5个楼价下跌，包括位于石油重镇亚伯顿省（Alberta）的两个城市卡尔加里（Calgary）和埃德蒙顿（Edmonton）。然而，中国移民/买家至爱的温哥华和多伦多，楼价却持续升温，两市7月楼价按年分别涨9.9%和8.4%，非但推高加国整体楼价水平（上月按年升5.1%），且抛离国内其他地区。哈珀对楼市过热的回应，矛头显然直指温多二市，当中温哥华对外国人炒高楼价尤其不满。

EJ Global虽交代了温哥华、多伦多楼价升幅，但两市楼价贵到什么程度，却未见交代。老毕参考过加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的资料，从【附表】可见，截至今年7月，加拿大全国楼价按年上升8.1%，较EJ Global立足于Teranet-National Bank楼价指数的同月按年升幅5.1%为大，那可能是资料来源有异所致。

加拿大全国平均楼价为45.09万加元，以目前1加元兑5.92港元计算，约266.9万港元。温哥华最新楼价平均为90.57万加元（约536.2万港元），多伦多则为65万加元（约384.8万港元）。与加国其他主要城市如蒙特利尔（33.87万加元）、渥太华（38.63万加元），以及卡尔加里（46.6万加元）相比，温哥华、多伦多的楼价较国内其他地区贵了足足一倍。

毫无疑问，温多二市楼价抛离本国其他地区，跟外国人积极于当地置业有关。然而，迄今仍没有由官方或业界提供的数据能准确反映外国买家对楼价的影响，大都只是地产代理出于“印象”或不完整数据的非正式统计。这正是哈珀承诺一旦连任，将针对外国人置业建立全面资料库的根本原因；换句话说，“真相”要大白，还待更具体更可靠的数据面世。不过，中国买家纵非温多二市楼价飙升最重要的因素，说其推波助澜却绝对错不了。

加拿大居住环境、物业面积跟香港不同，以呎价论，温哥华、多伦多未及追得上香港，但温市平均楼价已逾500万港元，普通打工仔要成为业主一点不易，难怪许多国际物业调查都把温哥华列为全球楼价次难负担的城市，仅“跑输”香港。然而，撇除外国人炒高楼价不谈，供求、人口、信贷等因素，是否足以令加拿大尤其温多二市的楼价易升难跌？

有三点值得注意：

一、与美国不同，加拿大并未经历次按触发的楼市和建筑活动大起大落，新屋动工与家庭组建比率维持于约1.2水平，房屋供应和库存一直处于相对平稳的水平。

二、供应若不是引发温多二市楼价大升的主因，需求的“贡献”便值得格外留神。加拿大工作年龄人口（15至64岁）占总人口比例接近69%，高于美国和经合组织（OECD）的平均比率。当中25至34岁年龄组别以每年2%的步伐增长；30至34岁群组增长更快，年均达到2.6%。

由此可见，加拿大工作年龄人口占比不仅高于发达国平均水平，当中年纪较轻组别的人口增长更非其他发达国可比。“二三十岁”正是首置需求最旺盛的时期，来自这个年龄组别的刚性需求，乃加拿大楼市的重要支柱。与温多二市关系更密切的是，移民占加国人口增长高达75%；在每年约26万新移民中，逾半选择在温哥华或多伦多落地生根。

三、过去五年，加拿大整体按揭贷款增长三成，近半年银行态度虽趋于审慎，但信贷增长仍明显高于历史均值。加国的按揭、消费信贷和非按揭贷款，合计相当于可支配收入163%（2015年6月数字），在OECD国家中位居前列，令包括IMF在内的论者经常就加拿大楼市泡沫提出警告。

加拿大央行的统计显示，以实质（经通胀调整）水平计算，加国2000至2011年家庭负债年均增长5.3%，较上世纪80年代的3.1%和90年代的3.7%都要快。然而，家庭负债对家庭资产比率却始终维持稳定，80年代为16%，过去十年则为17.6%。那等于说，加拿大人累积债务与财富增长速度大致相同，数十年来“杠杆”并未显著增加。

总括而言，温哥华、多伦多的楼市，跟香港、伦敦、悉尼一样，已成为执政者手上的烫手山芋、在野人士争取政治筹码的有效工具。可是，每个国家/市场都有自身特点，讨论仍得归于理性。