昆明创意英国小区公共收益使用将有据可依

    2010年开始，创意英国小区先后经历了第一届业主委员会相关负责人因受贿被起诉，第二届业主委员会因不公开使用公共收益而被罢免的尴尬。许多人不禁问：究竟是什么原因造成这两届当初均是由业主投票选举产生的业主委员会，最终被业主“推翻”下台？

    据了解，造成这一切最关键的问题是小区内每年近200万元的公共收益收支不透明公开。许多业主反映，由于小区业主委员会未经业主同意，擅自使用公共收益，且小区内的环境并未得到有效改善，引起小区业主诸多不满。

    历时5年，随着先后两届业主委员会“落马”，创意英国小区的矛盾纠纷引起了社会各界的关注。

    为彻底解决创意英国小区业主与业主委员会、业主委员会与物业管理公司三者之间的矛盾。去年，五华区住建局针对创意英国小区专门成立了筹委会，先后协助小区选举单元业主代表及第三届业主委员会。

    最关键的是，五华区住建局指导该小区的第三届业主委员会研究并起草了《创意英国小区公共收益管理使用办法》，意味着从今往后，创意英国小区内的公共收益的使用将有据可依，从根本上解决多年来一直困扰小区3000多户业主“公共收益究竟去了哪儿”的困惑。

     焦点

    两届业委会先后“落马”

    2010年，创意英国小区第一届业主委员会的主任和副主任，因为在公开招标物业管理公司时，暗箱操作收受贿赂双双“落马”。随着第一届业主委员会届满到期，及相关负责人锒铛入狱，该小区的业主通过投票的方式，选举出第二届业主委员会。

    按理说，第二届业主委员会是业主选举产生，成立之初曾被赋予了较高的期望。可为何短短几年，这届曾是业主自己选举出的业主委员会，会与小区业主及小区物管矛盾突出。最主要的原因还是，小区公共收益收支使用的不公开不透明。

    一位业主告诉记者，前几年业主委员会曾花费170万元，为小区各栋单元楼安装了门禁系统。在安装之初，业主委员会仅在小区内进行了告知，并未就此事及费用的使用征集业主意见。而安装后，由于后期保养不得当，当初花费了100多万元的门禁系统全部荒废。

    这名业主说，业主委员会应该代表业主利益，集中反映业主诉求，努力改善小区的软、硬件环境，但前两届业主委员会更像一言堂，他们决定了什么就做什么，完全没有考虑业主意见。

     现状

    政策缺陷致业委会“一言堂”

    据了解，创意英国小区每年近200万元的公共收益费用，主要包括小区企业停车场地使用费、扣除税费后的小区共有部分广告收益及小区业主共有场地和公共物业的租赁费。这些费用究竟该由谁收取，收取后该存放在哪里，使用时该履行哪些程序，似乎都无据可依。

    根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会的职责主要是召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。但并未提及业主委员会对小区公共收益的管理权限。

    不仅如此，由于业主委员会是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，有别于法人，所以在实际工作中，业主委员会并不具有成立公司账户的资格，在收取小区公共收益时，也不能像公司一样开具任何有效发票或凭证。

    一位工作人员表示，目前现行《物权法》和《业主大会和业主委员会指导规则》作为国家政策性文件，具有纲领性指导作用，但由于云南省并未出台细化的地方性法规条例，致使在解决具体的物业矛盾纠纷时无据可依。

    正是由于缺乏相应的法律法规，前两届创意英国小区业主委员会在收取和使用小区内的公共收益时，才敢如此“大胆”。

     引导

    政府介入“筹委会”协助选举业委会

    2014年，五华区政府多部门联动，成立了“创意英国小区单元业主代表推选工作筹备委员会”，旨在协助小区业主推选代表业主意见的单元业主代表，同时，最主要的是解决该小区的矛盾纠纷。

    从去年12月开始，五华区住建局房产管理科的全体工作人员到创意英国小区，对推选小区单元代表进行入户调查和登记。经过4个月的前期筹备工作，2015年3月29日，创意英国小区终于推选出了70名小区单元业主代表。今后，他们将代表业主参与单元业主代表大会，充分表达业主意见。

    为了能让小区日常管理步入正轨，今年8月，创意英国小区按照相应的法律法规，进过自荐、推荐、公示等流程，选举了7名业主委员会成员，正式成立第三届业主委员会。

    和前两届业主委员会最大的区别在于，第三届业主委员会在五华区住建局的指导下制定了《创意英国小区公共收益管理使用办法》、《创意英国小区业主议事规则》、《业主管理规约》、《创意英国小区业主委员会选举办法》等管理制度。

    五华区住建局房产管科科长张澍说，这些规定的制定主要有四方面的积极作用。第一，制度的实施让第三届业主委员会的工作和管理有依据可循；第二，彻底解决了长期以来困扰该小区最激烈的矛盾点，有利于小区公共费用的收支使用公开化和透明化；第三，由于目前全省缺乏关于业主委员会的相关管理细则，此次尝试具有一定的借鉴意义；最后，通过明文规定，规范了小区业主与业主委员会、业主委员会与物业管理公司之间的关系，并且明确了各自所承担的责任和义务。

     治理

    公共收益管理使用“有规可依”

    日前，记者再次来到创意英国小区，在小区公示栏旁，3名业主正在认真地阅读粘贴在公示栏内的《创意英国小区公共收益管理使用办法》。一名工作人员告诉记者，现在小区内正在对《办法》的终稿进行公示，早在今年8月底就公示了草案。许多业主对此都非常关心，专程到公示栏去查看内容。

    《办法》中第六条规定，为管理好小区公共收益，小区公共收益由物业服务企业建立收取台账，物业服务企业与业主委员会开设共管账户。使用公共收益时，使用理由和用途应在支出前向小区全体业主公示，并严格按照会计制度完善手续。

    除此，《办法》中还指出，公共收益支出仅用于以下四方面：补充住宅维修资金；完善和改造小区共用设施设备、维护共用部分；支出业主大会、业主委员会日常办公费用及业主委员会委员工作补贴；法律、法规规定的适用于公共收益支出的项目或经业主大会同意从公共收益中支出的费用。而单项开支按照3万元以下、3万至10万（含10万元）、10万至30万（含30万元）分为三个级别的使用审批流程。

    家住创意英国小区2栋的李先生表示，有了《公共收益管理使用办法》后，他们不再担心小区的公共收益是否会中饱私囊，希望新一届的业主委员会能好好发挥作用，为小区业主创造更好的居住条件。

    张澍说，他们由原来每天接到五六起关于创意英国小区的投诉，下降到了现在投诉率为零。下一步，他们将借鉴创意英国小区的经验，在其他业主委员会成立备案之初，明确小区公共收益的管理和使用办法。（昆明日报 记者陈姝羽）