张敬伟：公积金再宽松或提高“金九银十”成色

    股市恼人，楼市这边风景再好转。

    8月31日，中国指数研究院发布的数据显示，8月全国100个城市新建住宅均价为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。其中，51个城市环比上涨，49个城市环比下跌。与上月相比，8月价格环比上涨的城市数量增加5个。而同比来看，全国100个城市新建住宅均价在经历连续十个月同比下跌后止跌，上涨0.15%。同时，这也是百城住宅均价16个月以来首次出现同比环比双升。

    今年楼市，有“3·30”新政的催化，亦有各地楼市宽松政策的刺激。楼市呈现一线热、二线稳、三四线滞的状况。

    相比股市的震荡，楼市开始波澜不惊地慢热。尤其是年内4次降息，购房成本都大大降低。加之各地对二套房限制的解禁，刚需得到一定释放，同时改善性住房需求亦有所提升。

    货币政策释放的流动性，在股市可能被其他市场因素稀释。但是，降息对购房者而言，却是真金白银，尤其是公积金贷款利率调整。降息后无论是公积金房贷还是商业房贷，月供和总利息都减少了许多。

    “金九银十”是楼市繁荣时代的收获季。但是过去两年，“金九银十”楼市多是低迷。今年楼市升温，“金九银十”会名副其实吗？楼市数据似乎让人充满期待。

    继“3·30”楼市新政后，住建部、财政部和央行三部门再次给楼市加力，宣布自今年9月1日起，以公积金贷款购买二套房的首付比例由原先的最低30%降低至20%。这比“3·30”新政规定的二套房首付比例又降了10个百分点。当然，前提是购房者已经还清了第一套住房的购房贷款。

    公积金二套房贷再松动，多关照的是具有较高稳定收入群体的改善性住房需求，这部分购房者多属于中等收入群体。“3·30”楼市新政以来，各地均执行了具有本地特色的公积金贷款松绑政策。京沪等一线城市更是提高了公积金贷款的额度。

    公积金房贷政策的宽松，起到了双重的正向促进作用。对楼市而言，降低公积金房贷的首付比例、提高额度以及政策宽松从首套房延及到二套房，有助于刺激购房消费。加之央行4次降息，这一作用更为明显。

    对购房者而言，尤其是那些有意向购买二套改善房的群体，公积金房贷的首付比例降低，不仅减轻了其资金压力，而且免去了开首套房证明的麻烦。

    在这么多利好刺激下，刚需及改善型购房者可不会再等，而是会成为“金九银十”购房季的积极消费群体。当然，各地公积金政策会否在三部委的政策基础上实施更大的宽松空间，还有待后市观察。

    有观察者认为，公积金房贷宽松政策自3月30日以来，释放的市场利好已经基本差不多了。本次公积金房贷政策的再宽松，释放的市场效果未必能达政策面预期。

    不过，笔者以为，今年后几个月的稳增长压力更重，相比前几个季度以调结构为主，未来主要是稳增长。回暖的楼市恰好充当了稳增长的角色。

    因而，公积金房贷再宽松，既有象征意义，也有实质内涵。最起码，可以提振内外市场信心。对外，海外观察者一直将楼市低迷视为中国经济的“硬伤”，楼市回暖恰好可缓解其对中国市场的焦虑；对内，亦可转移投资者在股市的沮丧情绪。

    当前，政策面对楼市的期待或者政策性宽松，是当前市场语境下的应急之举。无论股市还是楼市，政策面追求的是长期的稳定和风险可控。

    （张敬伟 作者为察哈尔学会研究员）