保利地产完成养老产业布局

“今年的目标是完成养老产业布局。”保利地产副总经理、保利物业董事长胡在新说。

保利地产早在2008年就派出高管赴日本考察养老地产，2011年正式将养老地产提升至集团战略高度，至今进入第五个年头。其在初期就意识到，国内养老产业刚起步，既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，不仅涉及地产，更牵涉专业的介护服务。此外，受制于土地、财税和金融政策，养老地产和服务的供应商还需要想办法降低资金成本。

目前国内养老产业的几大投资者中，复星集团是融合旗下保险、地产、医药三大产业平台一起进军健康养老产业。而“坚定地把养老当成核心战略产业”的险资企业泰康人寿则以其资金和产品优势，在北京、上海、广州等重要城市完成布局，并计划未来5-8年在全国投资1000亿元，建设25-30个养老社区。“经过我们反复研究，还是险资与养老地产的盈利模式与回报周期最匹配。”保利地产发展研究院院长张亮说。

于是，本身并无险资资源的保利“手动”完成与中国太平保险有限公司的联姻，双方打造一支股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式。

不仅如此，今年保利还成立了自己的养老用品公司，进军福祉市场；成立创投公司，对有潜质的养老产品和服务的企业进行投资。这些举动预计能帮助这家地产开发商涉足新兴领域，带来更丰富的现金流。

而早在4年前，保利为获取专业养老介护服务能力，与安平管理投资有限公司共同打造的“和熹会”，现在不但承担养老项目的运营管理，还正式进入人才培训和策划咨询领域。

不过张亮仍称，在保利目前的布局中，适老化改造“还是慢了点”，要加强一下。

上下游延伸

据保利地产最新披露的养老产业链情况，其已从中游、为人熟知的老年地产、“和熹会”老年服务机构，向上游和下游两头延伸。

上游与中国太平保险达成战略合作，成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，解决资金成本问题；下游则成立老年用品公司，并通过创投公司专业投资科技产品，获取丰富现金流。

近期，与中国太平达成合作的保利地产会培育专业的投资公司和运营公司。投资公司采取重资产运作，运营公司采取轻资产运作，根据立足一二线核心城市成熟地段的原则，快速布局机构养老项目和社区养老项目。未来，上述股权投资基金还将涉足健康诊断等领域。

再加上对养老消费品和科技用品的投资，保利呈现将养老业务全覆盖的架势。

保利内部人士对经济观察报称，在今年年初保利地产发布的5P战略（包括养老地产、社区O2O、绿色建筑、海外地产和APP）中，养老地产无疑是发展最快，成效最明显的一个项目。

事实上，保利地产，甚至其母公司保利集团都已将养老作为重要的战略方向，上下各级达成一致，因此内部审批会比较快。

保利地产董事长宋广菊、总经理朱铭新亲力亲为。一个表现是，已多年未接受媒体专访的宋广菊，近期在电视节目中畅谈养老产业。

据悉，保利养老产业的工作，由集团副总经理胡在新担任董事长的保利物业公司具体落实。物业公司不仅负责养老与社区O2O结合的部分，旗下还有专门的养老事业部。未来，养老事业部计划独立出来，形成养老公司。

保利发展研究院负责跟踪集团该业务发展的全过程，同时调研吸收海内外养老产业发展经验及科研成果。该院院长张亮同时担任保利（横琴）创新产业投资有限公司总经理。该投资公司是保利入股的市场化、专业化的创投企业，其中一个方向是投资养老、适老领域有潜质的种子企业。

保利地产称，最终目的是培育全产业链，主要是以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源，经过培育，形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的行业生态系统。

但其同时承认，目前国内养老产业处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。其目前主要以提高市场占有率，树立品牌形象为目标，计划利用3-5年的时间实现逐步盈亏平衡，进入稳健运营阶段，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，争取实现上市。

万亿规模市场

全国老龄办的数据显示，2010年我国老年人口市场服务达到了一万亿消费规模，预测到2020年会达到3.3万亿，2030年将近8.6万亿规模，2040年则翻倍至17.5万亿。

养老的三种模式包括居家养老、社区养老和机构养老。保利通过调研得知，美国两家最大的养老保健房地产投资信托基金公司HCP和Ven-tas，其投资的最大份额在养老社区，投资额度分别占总数的38%和60%。其次是专业护理院，医疗办公楼，最后才是医院。

保利认为，中国老年人对传统的家庭关怀以及情感需求，是中国养老产业发展不可忽视的因素。因此，其判断以居家为基础（约九成老人）、以社区为依托（7%的老人选择）、以机构为补充（3%的老人选择）的“9073”养老服务体系，仍是未来中国养老的主要方向，居家和社区养老将是企业下一个掘金方向。“社区物业是养老产业和服务的重要场景。”胡在新在第二届老年产业博览会上总结道。这可能是保利以房地产开发商身份进军养老产业的信心所在。

保利的社区养老计划以和熹健康生活馆为据点，形成闭合的健康养老生态链。健康生活馆采用O2O模式运作，线下部分为社区中老年人群提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容。服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。而线上网络服务平台则对所有的客户资源进行大数据管理。

董事长宋广菊介绍：“随着健康生活馆的服务逐步深入和被客户认可，与客户之间培养出较强的粘性后，保利计划利用这些大数据资源，与其养老机构、甚至其他外部机构合作。”

比健康生活馆更早、承担机构养老运营职责的“和熹会”，其运营情况也反映了养老市场的潜力。据悉，首家和熹养老院于2012年在北京开业时，初期入住率只有30%。该数字去年增长至70%，到前两个月不但住满，甚至出现了人员轮侯的情况。“老龄富裕人口增长很快。”张亮说。其同时举了另一个例子，太平一款养老保险产品，保额上百万，但在不足半年时间内就卖出了接近两万份。

经济观察报获悉，保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。

盈利模式探索

尽管前景看好，但目前的投入也很大。保利预计未来五年，固定资产与运营资金投入预计在50亿-60亿元。

盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。

在英、美、日等国家，REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道。同时又有房屋逆按揭和各类养老保险，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。

而国内土地政策、财税政策和金融政策尚不健全，进军养老产业的开发商很难建立盈利模式和退出机制，难以专注发挥其在物业管理、适老化改造和新建养老社区方面的优势。

不过，保利养老事业方面的一位人士笑言：“正是因为一片空白，所以什么都可以做。”

解决资金问题的第一步是与保险公司联姻。张亮介绍，保险公司的长期低成本资金，在尚没有REITs和CMBS的情况下，对开发商来说是很好的补充。

其称，保险公司寻找好区域好物业的欲望也很强烈。张亮说：“对保险公司而言，其一方面可在需求端，推出与养老社区入住绑定的保险产品；另一方面在供给端，保险公司投资养老社区也是资产配置的一种方式。”

不过，产业链基本成型的保利仍未满意。张亮称，公司在“适老化改造”方面进度还慢了点。

保利已制定家居适老化改造方案，明年将作为居家养老的一项服务重点推出。

对尚未进入家装领域的地产商保利来说，适老化改造可能是一个切入点。