官方使出政策“组合拳” 释放促楼市平稳发展信号

    中新社北京3月30日电 30日下午5时，中国官方一次性公布两份事关房地产行业的重要通知，引来市场人士和普通民众高度关注。

    当天，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发通知，拥有一套房且房贷未结清的家庭再贷款购买二套房时，最低首付比例从六成下调至不低于四成；同时，公积金贷款购房的首套房最低首付比例统一为二成，二套房下调为三成。

    财政部和国税总局在另一份通知中宣布，3月31日起个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    多位专家向中新社记者表示，今天出台的个人贷款政策调整、二手房财税政策，以及近期推出的降息等一系列措施，都向市场释放了支持房地产市场平稳和可持续发展的信号。

    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，不认同此番密集出台事关房地产的政策是在“救市”，“更多地是在回归一种常态，因为过去严格的调控措施是在房地产市场过热，超出了各地居民承受能力的情况下出台的，应该说是一种‘非常态’，而现在则是进入了新常态。”

    赵锡军分析，随着中国经济整体进入新常态，房地产价格逐步趋于稳定，在这种情况下，“政策也应当逐步从过去的调控回归市场化”。

    “这次的房地产‘新政’组合拳，应该说是预料之中的。”民生银行首席研究员温彬分析，目前中国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。

    更令人关注的是，此次祭出组合拳，对满足居民改善性住房需求的作用几何？又是否会矫枉过正，造成楼市重新过热？

    温彬分析，这次下调二套房最低首付比例、再结合央行近期已采取的两次降息，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。

    而对于此次超出市场预期的二手房首付比例下调幅度，温彬认为，从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是“比较审慎”的，而且文件明确是不低于40%，有些地方具体执行可能会高于40%，可以防止投机性需求的膨胀。

    赵锡军表示，的确存在“楼价会否再度上涨”的担忧，但从全国来看，不太可能出现全国性的大范围楼价上涨，“现在除了北京、上海、深圳等外来人口较多，购房需求旺盛的城市外，其他大部分城市由于前些年的过度开发，去库存化压力还很大”。

    他补充指出，随着《不动产登记暂行条例》的实施，以及随后可能酝酿推出的房产税等手段，过去的投机性购房需求将逐步得到抑制。

    值得注意的是，多地土地出让金减少正拖累财政收入增长。中原地产市场研究部统计数据显示，2014年中国40个受监测城市合计土地出让金1.62万亿元(人民币，下同)，同比2013年减少23.4%。40个城市中，只有7个城市的土地出让金额出现上涨。今年一季度，一线城市土地市场仍未明显回暖。

    在这种背景下，如何确保此次的政策在执行中“不走样”，不变相成为地方政府为“土地财政”输血的工具，便颇费思量。

    “这个问题是很重要的一方面。”中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，正因如此，人民银行等部委在30日的通知中特别强调要“加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作”，并专门要求各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督，并密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

    “所谓‘因地制宜’，就是要根据不同城市的具体情况区别对待。”宗良表示，在这种机制下，各地执行此次政策时，二套房购房首付比例将比较合理，“不至于不分市场情况，就都执行最低比例”。

    “总体来看，中国房地产市场正逐步回归正常状态，特别是前两年形成的投机性需求正在逐步淡出。”赵锡军说。

    宗良表示，房地产价格过度上涨或是下跌都不是人们希望看到的，此次政策的出台有望促使其更加平稳可持续地发展。(记者 彭大伟)