8%低首付备受关注非偶然 高金融杠杆产品改变楼市格局

    随着3月30日央行重磅救市政策出台，二套房最低首付4成；申请公积金贷款购首套房，最低首付为2成；拥有一套住房并已结清贷款的，再申请公积金购房最低首付3成。楼市一改低迷，重燃战火，各大开发商纷纷打出“，愚人节，保证不涨价”等热烈回应，4月1日，热销楼盘珠江四季悦城“8%超低首付”声音一经发出，再次引发市场关注，是噱头？还是概念，业内人士表示，低首付产品受关注，不仅仅是降低首付成本，而是高金融杠杆率，低投入高回报才是吸引市场的关键。

     “低首付”带来的影响 刚需者入市门槛大大降低

    “刺激刚需”正在从住建部的“口头”，蔓延到各地公积金中心的“纸头”，甚至是部分开发商的“噱头”。8%的真实低首付，对于购房者有什么利好？

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，低首付将大大降低购房者入市的门槛，刺激刚需入市。对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对新政下未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。

    珠江四季悦城不限购产品，8%的首付，更让限购人群北京置业需求有了出口，在远低于央行政策的最低20%首付的基础上，避免了限购政策下无资格购房的尴尬。

    据悉，珠江四季悦城打出8%低首付的情况下，真实首付仅需18万，而其产品为150平三居带精装的现房产品，对于珠江四季悦城的这一做法引起了行业内的众多猜忌与不解。如果仅为缓解无资格购房者购房压力，新政已解决。作为同质产品的周边其他项目已谋划如何涨价，而其如此做法究竟为何？

     低首付产品抬高购房杠杆 小金额掌控大私产

    低首付产品备受关注的另一个原因，就是拉高金融杠杆率，以小投入掌控投入价值几倍甚至十几倍的不动产。从金融投资角度而言，由于经济增速的回落，导致中国经济杠杆率的降低，国家对房地产行业和地方融资平台的金融调控，以及中小企业和微小企业获取银行信贷天生的劣势，促使获取的体制外资金成本远远高于短期贷款利率水平。珠江四季悦城8%首付比例相当于金融杠杆率到达12.5倍，与中国四大银行金融杠杆率基本持平（11-15倍），远高于非住宅或普通住宅水平（2-3.3倍），资本市场上国家对房地产行业的整体救市行为使高金融杠杆率可带来更高投资回报。

     银行金融风险增加 业内提示违约风险

    “实质上无论是首付比例下降这种降低购房门槛的方式或是直接降价，其目的都是一个就是提高成交量，但是对于前一种方式，实际上我们并不提倡。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。

    她表示，基于目前银行金融的风险防范，房产零首付、低首付与正常首付相比其撬动资金杠杆的效果是不一样的，而这也是造成前期炒房热的一个因素。“而现在楼市低迷，开发商通过垫资或是其他方式，打擦边球，实质上银行金融会带来负面影响。”