地市复苏但未“过火”　楼市“新常态”考验地方政府

    新华网上海11月18日新媒体专电 18日，市场关注已久的上海“董家渡地王”出让成功，248．5亿元的天价也创下新的总价纪录。近期，一些热点城市的土地市场转向复苏，许多城市卖地收入超过往年，一些优质地块仍受追捧。但从竞拍情况、溢价率等因素看，土地市场并未“过火”，整体理性而平静。倒是楼市进入市场化轨道运行的“新常态”之后，对地方政府的“钱袋子”和经济发展方式都带来了新的考验。

    18日，被称为“董家渡地王”的黄浦区小东门街道616、735街坊商住地块在此间的竞拍中被中国民生投资股份有限公司联合体，以248．5亿元竞得，折合楼板价35392元／平方米。

    虽然创下了土地市场总价新高，但该地块的现场竞拍波澜不惊，仅在248亿元起始价的基础上加价一轮。每平方米3．54万元的楼板价，在南黄浦区域也是正常水平。数据显示，2012年和2013年邻近区域成交的三宗地块，楼板价在每平方米3．41万元至3．69万元之间。

    优质地块仍受追捧，但市场整体趋于理性，是近期土地市场的特点。比如，11月10日，广州市一口气拍出9宗商住用地，“吸金”156．87亿元，刷新今年以来单日卖地金额新高。但各地块成交价格符合预期，在竞争最为激烈的华美牛奶厂7宗地块中，最高溢价率也没有超过50％。

    再如，11月14日，济南市一幅地块以17．8亿元的价格成交，楼板价6709元／平方米，两者均为当地新高。但市场机构克尔瑞的数据显示，2013年济南的住宅用地成交101幅，平均溢价率为13．6％；而截至今年11月16日，当地住宅用地仅成交62幅，溢价率几乎为零。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，产生上述情况的原因主要有三点，一是房企资金面比较紧，所以拿地不再那么“豪爽”；二是各地政府也不再“幻想”房企激进抢地，土地出让以保证完成年度供地计划为原则；三是部分城市的基准地价已经提高，地价成本实际上已经增加。

    “尤其是10月份以来，一些热点城市楼市有止跌迹象，所以地方政府在土地出让方面会加快节奏。一些房企熬过了市场最冷的时期，资金面也得到了改善，所以拿地的积极性会提高。”一家港资房企驻上海的高管向记者表示。

    不过，虽然楼市明显降温，今年多个城市尤其是一线城市的土地交易却收获颇丰。比如，市场机构数据显示，进入11月，北京今年的土地出让金收入已超过去年，据预测今年全年破2000亿元也料无悬念；上海11月份还将迎来更多土地出让，全年出让金总额有望达到1700亿元；截至目前，深圳“收成”也已超过了去年全年。

    土地财政的居高不下，与产业结构调整和经济发展方式转变的大势格格不入。一些业内人士认为，土地收入创新高，与今年不少地方政府急于缓解项目投资和债务压力有关。随着经济转入中高速增长、税收收入增幅收窄，一些在民生保障、基础设施建设等方面承受巨大开支的地区，也只好愈发紧抓房地产这只“钱袋子”。

    但土地毕竟稀缺，对卖地收入的高度依赖，不可持续。经过多年调控，房地产市场也正在进入一种“新常态”。

    比如，在房价方面，不再是全面普涨，也不再是只涨不跌；在地区差异方面，各地分化日益明显，一些热点城市的需求仍然比较旺盛，但不少二三四线城市将面对此前楼市过度扩张的苦果，去库存化形势严峻；在调控方式方面，在管住炒房投机需求的前提下，行政手段将逐步退出，房价将会回归到由合理供求关系决定的轨道上来；在行业发展速度上，以往那种“狂飙突进”的态势也将不再。许多业内人士称，房地产将告别“黄金十年”，进入“白银十年”。

    “比如，房企高价拿地的动作会减少，扩张步伐会和房企自身的战略扩张步伐相配合，而不是盲目认为房地产市场势必会高速增长。”严跃进说。在地块出让中，地方政府也越来越坚持产业导向。比如，上海对此次出让的“董家渡地王”就设置了苛刻的出让方式，从而能够确保土地开发按城市发展的意图进行。

    “房地产业发展进入新的阶段、新的状态之后，地方政府和房地产企业都面临着新的考题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。（记者叶锋 郑钧天）