中洲控股首次涉足香港房地产开发

在收购上海中信君廷名邸之后四个月，中洲控股再度出手收购项目，这一次瞄准的则是从未涉足过的香港房地产开发市场。

9月30日，深圳市中洲投资控股股份有限公司宣布，公司拟以自有资金和外部融资的方式，通过全资子公司中洲投资控股（香港）有限公司收购坚利集团有限公司所拥有的目标公司100%股权。

这也是中洲控股首度涉足境外房地产开发市场。透过此次收购，中洲控股将获得目标公司所持有的位于香港新界沙田区坳背湾街1-11号的“沙田市地段第75号及丈量约份第176约地段744号余段房地产开发项目”。

为完成收购，中洲控股（香港）需支付包括对价共计14亿港元；沙田项目若进行开工建设，还“必须先向香港政府办理补交地价的手续”，此前核准应补交地价为42.31亿港元。

据计算，剔除建设、营销等费用，仅获得沙田项目中洲控股便需支付56.31亿港元（约人民币46.16亿元），这几乎等于其2014年全年的合同销售金额，以及2015年上半年合同销售金额的2.5倍。

在熟悉中洲控股的分析师看来，在资金压力与经营利润之间，中洲控股显然已倾向于后者。

“估算下来，沙田项目的成本价在6万港元/平方米左右，销售价格在10万港元/平方米左右，虽然收购价款高，但未来获利空间也大。”

56亿首涉境外地产

据中洲控股披露，此次交易中，Asian Growth Properties Limited（AGP）是卖方坚利集团的100%控股股东。中洲控股通过实际控制人控制的其他企业中晟置业有限公司，与AGP的控股股东爪哇控股签署《期权协议》，支付2.8亿港元获得与坚利集团、AGP签署购买相关股权购买协议的权利。

其后，中洲控股（香港）与卖方签署《股权转让协议》，交易对价为11.2亿港元，包括购买目标公司100%股权，以及针对目标公司及AGP的债权的价款。

为完成本次收购，中洲控股（香港）需支付的款项包括上述交易过程中对价2.8亿港元以及对价11.2亿港元，共计14港元（需相应调整）。据此，中洲控股（香港）获得卖方持有的房地产项目的子公司AGP（Sha Tin）Limited。

资料显示，AGP（Sha Tin）Limited注册成立日期为2004年5月12日，已发行股本为1股普通股股份。该公司的主要资产为香港沙田市地段第75号及丈量约份第176约地段744号余段房地产开发项目，项目规划皆为超高层精装住宅，建筑层数从35层至43层不等。

具体而言，沙田项目用地面积2万平方米，总建筑面积13.69万平方米，其中不可销售面积5.26万平方米；在可售建筑面积8.43万平方米中，住宅占7.72万平方米，停车位313个，可销售车位占257个。

沙田市位于九龙市区以北，大埔区以南，近15年来已从荆棘遍野的荒芜园地跃升至香港的住宅区之一，区域内的九广铁路也是来往九龙至罗湖重要交通工具。截至目前，包括嘉里建设、信和置业等港企先后入驻沙田市。

同时有统计数据显示，过去一年来，沙田市的平均房价基本维持在10万港元/平方米以上，其中2014年11月均价一度走高至12.2万港元/平方米。今年8月，沙田市单月成交住宅160套，均价10.21万港元/平方米。

值得一提的是，为了获得沙田项目，中洲控股也需要付出较为高昂的代价。据其披露，沙田项目若进行开工建设，必须先向香港政府办理补交地价的手续。经香港地政总署沙田地政处于2015年9月1日核准，应补交地价为42.31亿港元。若加上支付的对价，仅土地获得环节便已斥资56.31亿港元。

不过中洲控股强调，根据香港地政总署沙田地政的相关规定，AGP（Sha Tin）在2015年9月30日前未接受上述价格，则补交地价事宜进入复议程序。

负债与利润考量

翻查中洲控股的发展历程，其最早可追溯至1984年9月，前身为深圳市人民政府批准创立的“深圳市工程开发公司”。成立至今，其已先后在深圳、成都、大连、上海、惠州等地投资开发住宅、商业、写字楼、酒店等物业。

截至2014年底，中洲控股共计录得合同销售金额48.51亿元，完成年度目标104%，同比增长123.04%；房地产开发投资58.95亿元，同比增长326.04%。

2015年上半年，合同销售金额也达到17.96亿元，同比增长155.36%。同时，该数据并未包括5月收购获得的上海君廷项目产生的15.55亿元销售额。

而按照中洲控股的战略目标，从2014年起，未来三年销售规模年复合增速要达到50%。外界普遍指，中洲控股的土地储备主要位于上海和深圳等地，包括深圳共计83万平方米的项目资源，在一二线城市及其它重点城市发展也成为主要手段。

一位长期跟踪中洲控股的分析师表示，相比于上海、深圳，中洲控股此次收购香港沙田项目的“想象空间”更大。据其估算，目前沙田项目的平均建筑成本在6万港元/平方米左右，按照沙田目前10万港元/平方米的均价入市，项目未来的货值也有望达数十亿。

“香港目前出让的土地很少，由此导致新房供应量也很少，考虑到沙田片区本身具备成熟的配套，未来获利能力还是比上海、深圳的项目好点。”该分析师称，中洲控股或许正是看中项目的发展潜力，才进行此次“机会性投资”。

尽管如此，对于中洲控股而言，收购沙田项目及补交土地价款涉及的56.31亿港元仍是对其资金的一大考验。据观点地产新媒体比较，56.31亿港元（约人民币46.16亿元）几乎等于该公司2014年全年的合同销售金额，以及2015年上半年合同销售金额的2.5倍。

中洲控股显然也意识到了这一点。其坦承收购目标公司后，“资产及负债规模会增加，同时也会带来资产负债率的提升”，但表示“香港的融资环境相对宽松”，能够在一定程度上缓解资金使用压力。

对此，上述分析师对观点地产新媒体解释称，一般而言，企业在香港收购的项目基本由香港公司承担融资工作，大陆的资金难以调动出去。因此，中洲控股（香港）将是融资的主体，目前尚未知悉该子公司能否具备在港发债融资的资质，不过仍可通过银行贷款及其它融资产品获得资金。

“香港的资本市场与国际接轨，在这里办理融资业务也将承担更少的成本。”分析师指，境外资本市场的贷款利率要低于国内，有些地区贷款年利率能达到3%左右，而国内的基准利率可能要在5%以上。

除此以外，由于香港的金融机构相对发达，融资工具较多，企业在香港有一定发展基础后，可以与当地银行建立起良好往来，从境外资本市场获利。

另有不愿具名的港股分析师表示，在中洲控股这场56.31亿港元的收购中，公司各类有息负债肯定会增加，但与此同时土地资产也在增加。“香港目前的利息不算高，只要沙田项目能卖出去，中洲控股的负债压力就能得到缓和。”

不过其转而指，沙田项目以住宅为主，这方面香港购房者的需求也较为稳定。但由于中洲控股尚不属于一线梯队的房企，首次进入香港市场后的项目品牌溢价或不如当地房企。在此情况下，除了加大宣传力度，适度的价格折让或也将成为其吸引购房者的一大手段。