中国海外310亿收购中信地产住宅业务

3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双发布公告宣布，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中国海外，最终对价金额预计为人民币310亿元。

根据交易协议，最终对价的支付方式分为：中国海外将向中信方配发及发行10.96亿股普通股，占中国海外经发行该等股份后已扩大股本的约10%，对价股份将按每股27.13港元的价格发行；此外，中国海外将向中信方转让资产对价，价值约为人民币61.50亿元。

中国海外方面表示，交易完成后，公司在一线及二线城市的土地储备将大幅提升。截至2015年12月31日，中信在中国主要城市拥有土地储备约2400万平方米，主要包括发展中物业及持作未来发展的物业，其次为主要位于一线及二线城市的已落成物业，其中42%位于珠三角地区，31%位于环渤海地区，9%位于长三角地区，另有18%位于其他区域。

花旗的研报指出，若中国海外成功收购中信内地若干住宅房地产项目，将对集团带来明显利好作用。中国海外于收购前的估值为2016年市盈率预测8.3倍，基于其基本面稳健，预期2015财年业绩理想。报告指出，中国海外原本已拥有4070万平方米土地储备，此次交易将进一步刺激其土地储备及销售。还可令中国海外未来3年年均销售至少增加20%，毛利率约30%至35%；花旗方面称，相信中海在行业改革中可获更多并购机会，有可能与中信股份加深合作。

招商证券也分析指出，近期房地产市场不断升温，中国海外集中于一二线城市的土地储备，以及针对首套房和改善型需求的产品将受益最大。同时，招商证券预计中国海外2015年核心盈利将同比增长21%至288亿港元。

尽管2015年地价飞涨，但中国海外仍严格控制购买地块以避免高价购地。2015年公司新增土地支出总额为345亿元人民币。根据招商证券估算，这些新项目的毛利率一般在30%以上，而北京和深圳的项目可以达到40%以上。综合来看，有助于中国海外在未来数年保持30%以上的毛利率。

不过，尽管2016年开年以来，北上广深等一线城市房价明显上涨，但是更多的二三四线城市仍然处于“去库存”的进程当中。资料显示，以房地产为核心业务的中国海外当前布局除了一线城市以外，大部分仍然处于库存积压之下的二三线城市，其中的长三角、东北、中西部地区已经呈现明显供过于求局面，住宅销售市场压力仍存。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，2015年以来，大房企之间并购重组案例正在持续上演，而并购重组之后形成的“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。其中，恒大地产2015年通过持续并购扩大自己在地产事业的版图；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商；保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中；金丰投资重组方案交易完成后，绿地的市值也有意问鼎房地产行业“老大地位”。

“中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市土地储备，巩固并提升了其千亿开发商地位”。张宏伟说，这也将加剧2016-2018年地产行业竞争局面。

“从房企自身发展的角度来看，房企并购重组拉开大幕，主要是为了解决同业竞争问题”。张宏伟认为，首先，在楼市规模化增长时期，房地产行业有利可图，较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显，房企展开资源争夺赛已不可避免。这些大型房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来越高。