上海土地新规出炉 商住房戴上紧箍咒？

3月9日，上海市规划和国土资源管理局消息，针对房地产市场存在的结构性问题，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，以继续优化土地和住房供应结构，充分发挥房地产业在改善民生、推动经济发展方面的积极作用。这份《意见》要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于７０％，郊区不低于６０％。业内人士分析，同样面临“商改住”泛滥、供应过剩、散售成风、空置率高等乱象的商用项目开发现状，北京很可能借鉴上海土地新政的经验，对商用土地供应设限。

上海新政增加中小户型供应

《意见》中明确指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。

同策咨询研究总监张宏伟指出，上述土地政策明确中小套型就是100平方米以下的，明确增加中小套型的配比，政策面首先是为了增加中小套型的供应量，保证首套自住类的需求。预计在政策导向下，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会发生一定的改变。

同样受到外界广泛关注的是《意见》中披露的涉及商用办公用地的调整。文件中表示，为提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于十年。

对于上海商用物业用地供应条件的变化，张宏伟表示，商办方面做出的规定，出发点是为了去库存。目前，上海商业地产市场持续呈现供大于求的态势。可售余量达1030.6万平方米，已连续15个月持续上升。

北京商住过热风险加剧

一石激起千层浪。上海商用供地政策的变化能否对北京产生微妙影响成为业界的一大看点。资料显示，2015年，在北京“限购”持续、入市新盘豪宅化的双重压力下，“商改住”楼盘出现成交热潮。

亚豪机构的监测数据显示，2015年北京商住房总成交量为21423套，同比2014年的12477套，上涨了71.69%。其中，通州区成交量最高为5253套，占比24.52%；其次是大兴区，总成交3859套，占比18.01%。

同时，商住房成交总额以及成交均价也创下历史新高。2015年商住房总成交额422.87亿元，同比2014年增长了132.69%；成交均价为29365元/平方米，同比上涨32.56%。

“除了整体市场升温的带动，住宅产品的高端化趋势让购房人买不到普通住宅，也是商住房快速升温的关键。”亚豪机构营销总监郭毅分析。

商用项目成交过热，已经引起了主管部门的重视。

相关人士表示，政府出让产权为40年或50年商业金融用地，立项规划为写字楼以及商业项目。其核心目的是为完善周边产业、商业配套升级，提振区域经济发展。绝不仅仅是通过卖房子获取一次性税收收益，大量的“商改住”让政府的计划落空。

同时，商改住的高空置率也不容忽视。去年11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。足见政府解决商办市场存量、盘活库存的急切心态。

北京是否为商住设限？

“更令人担忧的是，北京众多区域内，商住项目扎堆销售，竞争异常激烈。”一家代理公司代理负责人表示，他签约的一家楼盘位于地铁4号线的一站，而围绕着该地铁站周围数百米内，数家商住楼盘林立。面对激烈竞争，几家项目的销售状况都不算太理想。该板块的现状在北京各个板块内已司空见惯。

北京市房地产业协会副会长陈志表示，对于北京而言，住宅的去库存压力并不大。相反，商住类产品则正面临较大销售压力。去年商住楼盘火爆成交的背后是市场后续需求的不足，北京商住类产品已经出现了供给过剩现象。大量类住宅产品难去化的现实已经引起了政府关注。未来政策已有意加强类住宅产品的管控，建议房企面对商办项目用地应冷静拿地。

实际上，去年12月，亦庄突然暂停商住两用的二手房过户，今年1月底虽然重新放开过户，但买卖双方的信心已有所动摇。

有地产界人士表示，北京各区域政府很可能加大对商住房的把控，亦庄已经明确要将一些民水民电的商住项目整改为商水商电，提高生活成本。同时，新立项商业项目，将从规划设计环节严格控制改为住宅的情况。

可以预见，未来北京商用项目开发要么将在土地供给端调整，要么在销售端设限。从目前来看，上海从土地供应端设限的经验一旦奏效，北京采纳的可能性就会很大。