三亚国际旅游城市旅游地产独大

这段时间，三亚市发展和改革委员会召开了游艇、邮轮、低空飞行、海洋旅游、休闲渔业、海洋牧场、休闲农业等七个专项产业发展座谈会，希望这些产业做出合理发展规划，有效落地。

这样的会议已经不是第一次召开了，2013年就曾经开过。三亚市一直寄望于通过上述行业的发展扭转目前地产独大的旅游产业局面，特别是“国际旅游岛”概念提出之后，像夏威夷那样成为国际游客瞩目的旅游城市成为三亚市很多人的理想。夏威夷通过转变发展方式，使旅游产业总收入稳定在110亿美元~130亿美元区间。

为了这样的目标，它们曾出台过土地调控政策，住宅供地减少，产业用地增加。但这些举措大多数情况下都石沉大海。

三亚市要想成为真正的旅游城市需要从相对单一的产业结构方面发力。

赶超夏威夷

长期以来，三亚对于旅游业寄予厚望，外界称其为“东方夏威夷”。三亚与夏威夷处于同一纬度。

不过，从产业发展来看，三亚目前的旅游产业无论从经济规模、经济形势，还是服务层面与夏威夷都存在较大差距，尤其是经济效益差距更大。

夏威夷有不可复制的原始风貌，如热带自然风光、火山群、珊瑚岛屿群，在全世界范围内享有优势；但三亚的资源优势有限，再加上国际化程度低，游客高度依赖国内市场，其名气远不如夏威夷响亮。

在发展模式上，三亚的旅游地产市场发展趋同于夏威夷，即由“短期零星旅游度假市场升级（或转化）为中长期高端休闲/养老度假”发展模式，经济增长模式由短期旅游收入转换为长期固定资产投资为主导。但还不够精准。

目前，三亚市的旅游项目总体可以分为三大类，第一个是以三亚湾海坡、鹿回头半岛、亚龙湾为代表的一线海景源型项目，这些项目大都沦为了开发商相互比拼的资源，大部分是高端地产项目；第二类是以三亚湾二线地区及两河为主的休闲度假型中高端项目，在度假人群中比较受欢迎，但并没有衍生出度假产业链条；第三类是以二环、田独为主的市区养老度假型项目，中小项目为主，打折严重，项目包装推广差，无特色，和内陆房地产一样卖的就是一个普通的居所。从以上三类代表性旅游项目可以看出来，三亚市的旅游产业并没有走出旅游地产的围城。

一家在三亚从事旅游地产开发的企业负责人也认为，三亚大多数旅游地产项目还是“旅游+地产”生硬组合型产品，比如120万平方米的凤凰水城，开发商原本是要做房地产开发，现在觉得形势不对要往旅游转，但因为缺乏旅游人才和思路，在具体运作方面有很多问题。“一个项目两个老总，一个管卖房子一个管景区，依然是生硬组合。”比如莱茵河畔项目，听起来挺美的，实际上只是小区前面放一座莱茵河畔酒店，这不是旅游房地产，而是卖房子。

在发展模式上，1996年，夏威夷就转化了发展模式。这一年夏威夷旅游局推动了产业链升级，从政府模式转换为新的商业模式，强调公共/私营伙伴关系（整合产业链，上下游共赢关系），组织精简、更灵活、适应性更强，设立新目标、新业绩标准和措施，建立责任制度。

比如，夏威夷在发展高尔夫产业的同时，还统筹发展了农业与其他产业，尽管90%耕地已经消失，目前剩下的10%的土地却创造原来的5倍GDP总量。

同时，持续不断地进行“世界级营销”，推销自己的“旅游产品”。夏威夷州旅游署每年都要投入2000万美元的促销费用，派出自己的促销员在伦敦、东京、法兰克福、香港等国际大都市全方位出击，把夏威夷的旅游小册子摆满了那里的主要公共场所。

持续创新的变革以及及时的调整自己的各项服务，让更多的游客满意而归。

自本世纪90年代至今夏威夷州旅游产业的发展就已经长期处于“成熟期/停滞期”，旅游产业总收入稳定在110亿美元~130亿美元区间。

据夏威夷银行计算，游客在这里旅游支出的波及效应为2，即游客每支出1美元，将使当地的总产值增加2美元，旅游收入占当地总产值的60%，使夏威夷的经济增长率始终高于美国经济的平均增长水平。

三亚市在本世纪90年代也进入了旅游产业的导入/发展初期，目前三亚已经进入快速发展期，但三亚旅游产业规模仅是夏威夷的13.3%，市场预计30年后三亚将接近甚至超过夏威夷州的檀香山市旅游产业经济总规模。

产业难落地

为了全面梳理“十二五”期间三亚编制实施的专项产业发展规划，促进各专项规划从产业定位、产业项目、空间布局上与三亚市委市政府的要求相符，5月6日至12日，由三亚市发改委牵头先后三次分批组织召开了三亚市游艇、邮轮、低空飞行、海洋旅游、休闲渔业、海洋牧场、休闲农业等七个专项产业发展座谈会。

由于产业相对单一，三亚产业结构调整任务十分艰巨。4月29日下午，三亚市城乡规划委员会宣布将全力落实三亚城市总体规划修改完善及开展生态修复、城市修补工作，同时宣布今年已在土地供应环节做出调整，下一步在前期规划时就应注重研究，如加快崖州中心渔港片区、半岭温泉片区及南山等片区规划修编工作，加大产业功能布局和规模，从多个环节加快产业结构调整和优化。

2014年4月3日，三亚城乡规划委员会便通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，从当年4月起，三亚将不再建设80平方米以下小户型，而主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。

如此密集地出台相关政策，三亚市政府弱化房地产、发展多元化产业的战略意图显而易见。当“国际旅游岛”的光环逐渐褪去，单薄的旅游地产不足以支撑整个城市的发展。

根据克而瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目。

另据统计数据显示，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高了2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7个百分点。

而回顾三亚的所有已建或者在建项目，三亚凤凰水城、宋城千古情、半山半岛、凤凰岛、清水湾雅居乐、碧桂园珊瑚宫殿、清平乐等，在项目起步的时候大多有各种产业概念包装，项目落地却成了房地产项目。

海南省旅游研究所所长杨哲昆对记者分析道，三亚一直走在海南省的前端，海南的旅游产业和地产遇到的问题，很多时候是从三亚最先显现出来的。

据知情人士分析，事实上政府对于三亚的基础建设投入已经不少，但是从2010年开始，三亚房地产爆炸式的发展太快，政府不管是管理上、行动上还是人才储备上，完全跟不上。尽管已经有1998年房地产大泡沫的前车之鉴，政府调控相对积极，但总体来说缺乏经验，缺乏整体规划。

“利好的一面是三亚市政府在指导思想上已经开始控制纯粹的住宅用地，主张与产业相结合，供地上向高端、可持续发展的项目上倾斜。”三亚市房地产业协会秘书长刘树国对记者表示，“三亚的土地供应现在已经很少，每年大约1000亩土地左右。”

但在联合置业副总经理张猛看来，目前的三亚还是单纯依靠自然、风景吸引人来，尽管人们对于旅游已经有了更高要求，但是地产以及配套服务都没有跟上。在配套资源缺失的情况下，并不能对海南旅游地产市场的发展形成长期支撑。

“三亚市政府主导操作基础设施投资，开放式吸引海内外投融资、政府与投资人/私人伙伴分工明确，但总体协调性差、发展效率低、没有协同相应，发展速度明显落后于夏威夷。如果要赶超，还需要政府动真格。”一位旅游业内人士表示。