万达首个海外项目“伦敦ONE”全球开售

10月25日至11月16日，万达首个海外项目“伦敦ONE”在英国伦敦、香港、新加波、北京、上海、广州、厦门进行巡展，正式展开全球发售。据悉，目前该项目一期产品已全部售罄，二期将于11月23日加推。

值得注意的是，就在11月13日，代理万达伦敦ONE项目的第一太平戴维斯宣布，全面扩张国际住宅销售部，并将整合该机构全球600家分公司的业务网络。

近年来，国人海外置业正热，而万达、绿地等各大房企更纷纷出海，加大海外住宅项目布局，也让更多的人将目光投注到了海外住宅市场这块蛋糕上。

对此，选择扩张的第一太平戴维斯坚信，未来比较长的时间内，海外住宅需求还会持续增长。不过另一家代理机构戴德梁行则谨慎指出，这块蛋糕被“吹”大了——“海外住宅市场这块蛋糕的实际大小，要比想像的缩水很多”。

万达伦敦ONE入市

作为万达集团投资海外的首个项目，万达伦敦ONE项目总建筑面积10.5万平方米，主要产品为双子塔楼，其中一栋塔楼高200米，另一栋高165米，号称伦敦最高的住宅，总投资额为10亿英镑。

万达集团境外地产中心总经理刘朝晖介绍称，这也是中国房企在欧洲投资的最大单体项目。据其透露，该项目共提供439套住宅产品，同时配套一个超五星级万达文华酒店。

据悉，伦敦ONE首开一期推出66套产品，主要产品是62平方米至191平方米的公寓，售价为1400英镑/平方英尺，换算下来，其国内均价相当于13~14万元/平方米。

目前，伦敦ONE一期产品已全部售罄。借此声势，万达集团将于11月23日举行北京客户答谢会，并同期推出该项目的二期新品，此次其将推出5层产品，平均每层8套房，共40套房源。

另有知情人士称，伦敦ONE一期60余套的客户均来自中国国内，而其在英国还未展开具体销售工作。

对此，资深业内人士认为，像万达等大开发商有比较详细的客户数据库，可以在国内针对潜在客户等方面进行对口营销。不过，“虽然这些房企有优势，依然解决不了其在国外遇到的根本难题，仍要按照国外的规则进行。”

面对不同的游戏规则，中国房企的固有开发模式受到很大挑战。戴德梁行大中华区综合住宅服务主管及高级董事蒋尚礼就指出，中国房地产开发商已经习惯了先买后盖的快速回笼资金的开发方式，但英美本地人买房很少去买预售商品房，国内的开发方式在国外根本就行不通。

除此之外，在资金回笼方式上，习惯了快速回款的国内开发商也面对挑战。据了解，目前，在国内，只要购房者全额付款预售商品房，银行就会在一两个月内给开发商放款，但在国外，这样做是绝对不允许的，国外开发商要按照实际建筑进度分批回笼资金。

“吹”大的海外住宅蛋糕

虽然国内现有开发模式与国外现状有诸多现实缺口，但依然没能阻挡开发商们的出海步伐。

万达集团董事长王健林就曾强调，万达将英国视为海外扩张计划的重要部分。就在今年1月24日，王健林与英国首相卡梅伦见面后，当即宣布万达将再投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。

这一表态轻易地将国人目光投注到了大洋彼岸的英国。那么问题来了：英国甚至于海外住宅市场这块蛋糕到底有多大？

“伦敦房地产市场是‘投资避风港’，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。”就在11月13日，第一太平戴维斯发布最新报告称，从2009年以来，伦敦的住宅一直供不应求，并预计未来5年还有28%的涨幅。

另悉，伦敦房地产市场国际投资者扎堆，仅40%的房产由本地人购买，且集中于中低端产品。仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏指出，海外市场的中国资本不断增加，目前伦敦仍是中国海外房地产投资的最大投资目的地。

需要注意的是，伦敦ONE项目是自2012年万达大举出海以来，首个开始回笼资金的住宅项目。万达国际房地产销售主管迈克尔·普里福伊曾向媒体表示，万达计划到2020年将目前的300亿美元年度销售额增至1000亿美元。

其实，继伦敦ONE项目之后，万达还有投资2.6亿欧元的西班牙马德里项目、投资9亿美元的美国芝加哥项目、投资12亿美元的美国洛杉矶项目以及投资9亿美元的澳大利亚项目。

而四处“开花”的万达只是中国开发商海外投资的一个缩影。仲量联行最新数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中中国海外住宅项目投资总额同比飙升84%，达到15亿美元。

不过，戴德梁行大中华区综合住宅服务主管及高级董事蒋尚礼认为，海外住宅市场这块蛋糕被“吹”大了，“很多人一开始认为这块蛋糕很大，就很想做，实际做过后才发现，这块蛋糕的实际大小要比想像的缩水很多”。

蒋尚礼还比较称，相对于本地业务，海外住宅市场业务所占比例非常小。据其测算，假设海外住宅市场不错的市道下，一年销售一万套，以500万元一套的价格估算，也就有500亿元的销售总额，而相对于中国住宅市场一年7万亿元的销售总额，这个量是非常小的。

争夺“蛋糕”的代理机构

尽管如此，面对海外住宅市场这块不断增长的蛋糕，不仅是房企坐不住了，连各大代理机构也耐不住了。

就在11月13日，代理万达伦敦ONE项目的第一太平戴维斯宣布，该机构将全面扩张国际住宅销售部。据悉，该机构代理的海外项目，有万达伦敦ONE、ONE HYDE PARK海德公园一号和Rathbone Square等高端住宅项目。

“之所以扩大国际住宅销售部，是看到国际住宅的业务需求量增加，也看到未来这方面市场需求会越来越大。”谈及第一太平戴维斯的扩张，该机构华南区董事长林木雄坦言，以前开发商和客户都是以国外居多，但近期国际住宅销售方面的需求在逐渐增强。

该人士进一步强调，随着万达、绿地等国内开发商纷纷到国外开发住宅项目，并向国内推出海外住宅项目，国内客户的需求不断增加，“未来比较长时间，这方面需求还是会持续增长”。

然而，同处于“五大行”的仲量联行也看到了这块蛋糕。“即便是‘五大行’，也不是谁都能做得了的。”同样看好海外住宅市场，仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏如是称。

该人士还指出，仲量联行本身已经有全球住宅销售业务和团队布局，这个团队也在不断壮大。

对此，林木雄表示，与其他几大行相比较，尤其在国际住宅销售方面，第一太平戴维斯的客户资源更加全面，并称“我们最重要的优势就是客户资源整合，其次便是销售网络较全面”。

以其代理的万达伦敦ONE项目为例，林木雄指出，一方面，第一太平戴维斯本身就在英国等海外住宅市场有比较丰富的经验和资源，另外此前机构便与万达一直保持合作关系，为其寻找海外投资项目。

不过，同样布局全球市场的“五大行”之一——戴德梁行认为，海外住宅市场这块蛋糕并不怎么美味。“海外住宅业务确实有一定需求量，但这不能是我们一个非常重要的业务板块”。

究其原因，蒋尚礼指出三方面难题，一是海外住宅体量有限；二是海外住宅开发周期要比国内慢很多，这就意味着代理机构的服务周期也是非常长；三是国内不少购房者对国外政策、法律等各方面情况都不了解，这就要求代理机构提供各方面的全套服务，需要投入很大精力。