昆明物业欠费纠纷占物业官司9成以上 多为业主败诉

    “物管服务太差了！我不满意！所以我拒交物业费！你告我去吧！”又是一年一度物管催费季，这类官司很常见，数量一直居高不下。据昆明市盘龙法院一份统计显示，物业欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。

    不过，你可能不知道，这类官司，败诉的大多是业主。

    看起来“有理”的业主，却屡屡败诉，很多业主想不通。这到底是怎么回事呢？晚报记者请法官和律师来给大家说道说道。

     案例

    不满物管而欠费 6业主败诉

    前几天，家住美丽新世界小区的陈师傅，拿着一纸法院判决书，在小区里与邻居们诉苦。“服务太糟糕，凭什么还要交物业费？为啥法院判我败诉啊？”

    邻居们连连点头。这个小区里，还有5户业主和陈师傅一样，因为对物管的服务不满意，就采取以拒交物业费的方式来“维权”。

    陈师傅说，从2006年搬进来后，他家的阳台就一直漏水，向物管反映后，物管人员随便来修理了一下，也未修理好。所以他从2008年开始拒交物业费，截至2013年，他家共拖欠物业费1万多元。

    凌女士一家，从2010年开始拖欠物业费。理由是“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等。

    郑先生家的情况和陈师傅家类似，从2009年开始，房屋出现漏水，一直没有得到处理。郑先生一家就赌气不交物业费，已拖欠8800多元。

    陈师傅等6户欠费业主，被物管公司“批量”起诉到了五华法院。2015年5月21日，五华法院作出终审判决，6户业主全部败诉，被要求限期缴清拖欠的物业费。

    判决书一下，小区住户们议论纷纷，认为这6户业主是有理由的，他们受了委屈，咋还败诉了呢？

    盘点

    拖欠物业费官司

    大多是业主败诉

    记者了解到，类似这6户业主的情况，其实很多，甚至在许多法院成为一种新常态。近年来，由拒交物业费引发的物业官司，数量一直居高不下。据盘龙法院的一份统计显示，物业欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。

    另一个特点是，最后的判决大多都是业主败诉。据法院相关人士介绍，涉及物业费纠纷案例大多数是物业公司状告业主，其中约一半庭前调解，另一半法院判决。在已审结的有关拒交物业费的案件中，几乎都判决了物业公司胜诉。

    盘龙法院施晶晶法官介绍说，司法实践中，多数业主将拒交物业费归结于物业服务不到位，如社区安保缺位、随意铺设管道、无法提供车位、私用维修基金、卫生环境“脏乱差”、电梯等公共设施缺乏维修等。在判决后，败诉的业主往往想不通，部分业主甚至对执行法官抱有强烈的抵触情绪，拒绝配合执行，继续拒交物业费，形成“拒交-起诉-执行-再拒交-再起诉-再执行”的循环，矛盾无法实现源头化解。

    法官释疑

    业主过度维权是败诉重要原因

    “物业服务瑕疵，并非是拒交物业费的理由。”施晶晶法官说，业主们之所以动不动以“拒交物业费”作为维权的手段，大多数是由于不懂法。

    部分业主过度维权，也是导致败诉的重要原因。部分业主的要求明显超出物业公司管理范畴，例如，房屋质量有问题、邻居私搭乱建等，这些并不属于物业管理服务的范畴。

    此外，一些物业公司大多将物业费纠纷“外包”给特定的律师事务所，或交由诉讼经验丰富的收费员处理。而多数社区业主法律知识淡薄，有的业主不提供相关证据，拒绝举证质证，仅进行口头陈述，有的业主甚至拒接法院电话、拒收司法文书、拒不到庭，从而错过了维护自身合法权益的最佳时机，造成审判环节多以不利于业主利益的判决告终。

    法官提醒，业主维权行为要合乎法律，不能仅凭感觉办，这样才能避免尴尬结局。

    律师释疑

    部分业主把法律关系搞错了

    “业主拒交物业费理由多样，但有一个很关键的问题相同，就是业主把法律关系搞错了！”云南冰鉴律师事务所律师陈维镖说，业主败诉的具体起因不尽相同，但根源是一样的。“对物管服务不满意，我就不交物业费”这样的理由，其实并非“有理”，在法庭上是不成立的。

    据介绍，业主该不该缴纳物业费，与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔，适用的是两个不同的法律关系。就是说，业主按时足额缴纳物业费，是法律规定，否则就违法。而业主人身、财物受损，物业公司应不应该赔偿是另外一回事，适用不同的法律及与业主订立的合约。

    也就是说，如果缴纳了物业费的业主通过起诉物业公司来维权，那时候，败诉的就不一定是业主了。本报记者 夏体雷

    这些不交物业费的理由法律不支持

    1 没入住就不交物业费

    2 未签物业合同不交物业费

    3 对物业服务不满意不交物业费

    4 对社区大环境不满意不交物业费

    5 对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

    6 对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费