江东花城物管发文维稳追踪:最后期限已到仍未交接
江东花城小区门口，隶属于两家物管公司的两拨保安聚集，围观者络绎不绝
17日是盘龙区住建局“责令龙泉物业限期移交物业服务”的最后期限。但截至今天凌晨，江东花城小区的物管交接纠纷依然没有结果，新老两家物业的保安还在小区门口同时站岗，并没有任何要交接管理权的迹象。
夜晚的小区门口十分平静，白天围观者聚集的场面早已不再。部分业主正在等待此事最后的结局。
对峙
2016年10月17日。自下午3点起，江东花城小区2号门附近便有不少人驻足围观——几十名统一着装的保安员，排成半圆形人墙，包围了小区门口；还有一群穿同类服饰的保安站在小区门口的马路边。他们并不影响步行的业主进出，一旦有车辆出入时立即散开，等车辆驶离后再次归位。
这批保安中不乏挂着工作证的物管工作人员，他们隶属昆明龙泉物业服务集团有限公司（以下简称“龙泉物业”）。从小区2003年交房以来，一直为小区提供物业服务。
小区门口对面的一块空地上，另一批保安员站在路边，一直在向对面观望。他们是云南实力物业服务公司的保安（以下简称“实力物业”），今年9月由小区第二届业委会新招标而来。
“今天是盘龙区住建局发文责令龙泉物业交接的最后期限，但龙泉物业仍派保安在门口站岗。下午，我方物管公司的工作人员入驻小区时受阻，形成对峙。”实力物业一名李姓保安员说，“我方物管公司的几名工作人员已进了小区，但对方不准保安进小区。”
小区正门口的显眼处，挂起不少横幅，内容多为反对住建局责令龙泉物业限期交接，或指责业委会非法。但小区业委会的办公室内，实力物业的几名工作人员已上岗工作，登记业主的一些维修报备和接听电话咨询。小区内，也有不少龙泉物业的保安在巡逻。
为何小区会有两家物管公司争夺管理权？
今年9月3日，小区第二届业委会通过公开招投标，选定了新的物业公司，并向盘龙区住建局、金辰街道办事处、云波社区等部门进行三级备案。而龙泉物业与小区的服务合同到今年9月30日止。
小区居民在保安群中穿梭
“这已是两家物管公司第二次对峙了。”一些小区业主证实，9月30日合同到期后，当晚10点多，实力物业准备进驻小区，遭到阻拦。10月1日凌晨，小区门口集结了大批隶属于两家物管公司的保安，“派出所民警出警劝阻，但双方一直对峙到天亮才散开。”国庆黄金周期间，小区2号门经常出现两拨保安一起站岗的尴尬情景。
而17日的这次对峙，原因在于10月11日盘龙区住建局下发的《关于提请昆明龙泉物业服务集团有限公司限期移交盘龙区江东花城小区物业服务的通知》。因业委会和龙泉物业的矛盾一直僵持不下，盘龙区住建局、金辰街道办事处已分别召集双方进行单独协商。
为避免小区的物业服务受到影响，通知中要求：“责令龙泉物业于10月17日前向业委会完成移交，逾期仍未移交，将交给行政综合执法部门处理。龙泉物业保有复议或诉讼的权利，但不影响行政指令执行。”
维权
资料显示，龙泉物业成立于1999年4月8日。起初，它的服务口碑还算不错——江东花城小区共2787户，分住在63栋（座）、149个单元。没成立业委会前，每栋楼都有个栋长，每周由保安联合栋长巡查设施和治安，发现问题就整改，2005年还被评为“绿色社区”。
但是，自2008年以来，不少小区业主开始抱怨：摄像头坏了没人修，入室盗窃案频发，近几年不少绿化树枯死冻死却无人理会，物管公司工作人员服务态度不佳，公共健身设施坏了也无人过问……
物业服务质量下降引发的不满只是矛盾的开端。令一些业主气愤的是，2008年，龙泉物业把业主的活动用房租给一家公司做餐饮，“不跟业主商量，很霸道！”
2010年，小区内一些业主开始活动，准备成立业委会。时任第一届业委会副主任王琼英回忆，经过多番咨询，第一届业委会在盘龙区住建局的指导下成立。同年12月23日，在住建局、社区、辖区派出所等部门的见证下，第一届业主代表大会召开，宣布业主委员会成立，任期5年。每36户业主选出一个代表，最终产生79名业主代表，并向社区、街道办事处、住建局备案。
业委会成立后的第二年，开始筹备与龙泉物业签署首个3年“物业服务委托合同”，服务期限至2014年8月31日。但到2013年，平静的格局被打破——龙泉物业发函给业委会，要求物业费在最初0.65元/平方米的基础上涨0.25元。消息传开，不少业主提出反对意见，第一届业委会开始维权。
“毕竟生活水平在提高，涨价可以接受，但不能物管单方说了算。”王琼英记得，业委会立即发函给物管，提出“必须挨家上门征询业主的意见”，最终物管的反馈是“有70%以上的住户同意涨价”。根据反馈意见，业委会通过召开业主代表大会，几番激烈讨论后，确定涨幅为0.15元，并向发改委备案。目前，小区物业费一直维持在0.8元/平方米。
合同期满后，第一届业委会与龙泉物业续约至2015年8月31日。但在合同就快到期时，物管和业主的关系愈发紧张起来。
8月某日，业主高先生开车回家时，被小区门禁处的保安告知“小区已升级门禁蓝牙，要缴纳物业费、停车费才能升级启用”。而在8月25日，龙泉物业在小区张贴车位费涨价的公示：规划地面停车位从1800元/年涨到3000元，地下产权车位服务费从100元/年上调为360元，不收费的私家庭院停车位，收240元/年的管理费，自2015年10月1日起执行。
“私家庭院是业主购买的，停车也要收费？”让小区一些业主不解又气愤的是，这次涨价没征询业主的意见，连业委会也不知情。双方的矛盾再次激化。
博弈
自2007年《物权法》和新《物业管理条例》出台后，越来越多的小区居民开始维护自家门口的权益。面对涨价，小区业委会坚持“涉及涨价和新增收费项目要与业委会商定，入户调查也要业委会授权”。
这次维权从征集签名开始。当时，71岁的王琼英在物业办公处门口摆了一张桌子，征集反对涨价的业主签名。这被小区业主金鸥看在眼里，她质疑：“小区的年轻人去哪里了？”她是云南大学教管理学的教师，为让维权合法化，她也报名参加筹备工作。通过努力，最终得到超过一半的业主签名“反对涨价”。
但是，此事与龙泉物业协商无果，求助街道办事处、住建局，也没有效果。2015年11月，业委会把龙泉物业江东花城服务处告上法院，要求“停止擅自涨停车费”。这成为昆明小区业委会为停车费上涨问题状告物业公司的首案。
递交诉状后，业主们却高兴不起来。王琼英说，龙泉物业向法院反映“第一届业委会即将到期，请求中止审理”。但业委会早已按相关规定，提前3个月向相关部门报备换届。当业委会向法院递交备案情况后，法院宣布延期开庭。
换届的消息被金鸥知道了。她报了名，和热心业主一起筹备业委会的换届工作。
2015年12月26日，在云波社区、映象派出所的见证监督下，小区第二届业主代表大会召开。作为候选人的金鸥的发言得到业主代表赞同，当选为第二届业委会主任，同时还产生了85名业主代表，通过了《江东花城管理规约》等物业管理的纲领性文件。2016年1月4日，业委会向相关部门备案。
上任后，金鸥继续打车位费官司。今年3月10日，盘龙区法院开庭审理此案，5月19日做出判决。尽管龙泉物业认为“大部分物业费均用于小区道路维护，业委会成立以来并没有解决专项维修的问题，物管方只能提高收费来保障经营，关于调价小区内已有超过60%的业主同意调价”，但法院并未支持。小区车位费仍维持不变。
积怨已生。当第一届业委会与龙泉物业的合同至2015年8月31日期满，双方不再续约。但按业主们的交费习惯，2015年10月开始又交了一年的物业费，双方已形成事实合同。到2016年9月30日，事实合同也到了终止期。
“筹备换届时发现，以前的业主公约、议事规则很多从网上下载，与小区实际情况不符。进行第二届业主代表的换届选举入户调查时，70%以上的业主都不了解自己有哪些权利。”金鸥说，车位费诉讼期间，第二届业委会与龙泉物业曾谈判续约，但当法院做出车位费不变的裁定后，龙泉物业不但没有退还已收取的车位费，还强行责令业委会办公室搬离。这次，业委会没有忍气吞声。
按《物业管理条例》的相关规定，小区业主可共同决定选聘和解聘物业服务企业。今年6月，业委会就小区物业管理情况对业主进行了入户调查，支持解聘物业的人数已达到《物业管理条例》的“双过半”要求。业委会还召开临时业主大会，85位业主代表中，有78位同意解聘龙泉物业公司。
通过招标，9月3日，业委会对投标企业的评标工作结束，把评标结果在小区向业主公示。公示期满后，与中标企业——实力物业展开合同谈判。9月15日，双方签署物业服务委托合同，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日。
激辩
几次争端，龙泉物业都处于下风。但是，龙泉物业也有拒不退出的“底气”。
“底气”来自一份文件，题目是《关于决定暂停昆明市盘龙区云波社区江东花城小区更换物业管理公司任何行为的函》，由云南省物业管理行业协会、昆明市盘龙区物业管理纠纷人民调解委员会发出，日期为2016年9月13日。
这份文件指出：江东花城小区在更换物业管理公司过程中，发生了“市长热线投诉”、“群众举报更换物业管理过程涉及行贿受贿行为”等现象。为避免更换物业的过程中可能导致群体性事件等严重后果，确保云南省物业管理行业服务社区“稳定压倒一切”的基本点，要求小区物业管理与服务工作维持现状，停止更换物业公司的任何行为。待下一步成立专项工作小组，按《云南省重大维稳问题督查督办制度》的要求展开相应调查工作。
也许正是借了“稳定压倒一切”的力，当盘龙区住建局下发“限期移交”的通知后，直到最后期限到来，龙泉物业依然拒不撤离。
对此，龙泉物业江东花城服务处王晓丽副主任说：“我们主要质疑业委会解聘物管公司的行为是否合法。”
“在小区服务了13年，第二届业委会抓住我们在服务中存在的一些问题进行大肆宣传，混淆视听，不知道怎么就把我们解聘了。”王晓丽认为，业委会解聘物管的行为不符合《物权法》的规定，也没有告知物管方要召开业主大会讨论物管的去留。“一些业主也很吃惊，还来问我们为什么被解聘。”
针对合法性的问题，金鸥解释：今年6月，第二届业主代表大会第一次临时会议召开，就是否与龙泉物业续约、依何种标准招（邀）标新的物业公司等事项进行了书面表决。最终的决定是：解聘龙泉物业，按招投标程序重新选聘新的物业服务企业，并发出书面通知将会议决定告知龙泉物业。
“我们张贴的解聘通知被龙泉物业人员撕毁了。通过向昆明市物业管理协会等部门咨询，业委会还是把龙泉物业列为邀标对象。但竞标时，他们又缺席。”金鸥认为，此举理应视为龙泉物业放弃了自己的权利。
但王晓丽并不这么看：“我们都在质疑解聘物管的合法性了，为何还要去参加竞标呢？”
就业委会解聘龙泉物业的程序是否合法的问题，盘龙区住建局在通知中，其实已经认可了小区业委会解聘物管公司并招标的合法性。金辰街道办事处副主任曾旷妃副主任也回应，“解聘行为在社区、街道办、住建局进行了三级备案。实力物业也证实，当时得知江东花城小区要招标新物业，他们已按照业委会的要求草拟招标文件，竞标时有3家企业一起竞标。
对此，王晓丽也不认可。“文件只是行政干预，并不代表法律文件。”她说，自接到盘龙区住建局的通知以来，龙泉物业正在筹备行政复议，已向街道办、住建局、信访部门提交材料，“等待有法律文件性的结果出来，再做撤离与否的决定。”另外，她还认为业委会的做法并未代表业主的真实意愿。“我们目前已在小区内签了1600多份物业合同，有近700名业主缴纳物业费，这些都有据可查。”
余波
一个小区两个物管，并非“齐人之福”。如今，一边是业委会劝诫业主“不要交物管费”，另一边是龙泉物业在争取与业主签合同，双方依旧在激烈博弈。
“对（更换物管）这种事情态度并不积极，是担心会扰乱小区的安宁，担心会不会影响房价。”一些业主认为，对新的物管公司不了解，怕新物管更不负责任，希望能再给龙泉物业一个提升服务质量的机会。
但，也有不少业主对龙泉物业坚决投反对票。“政府部门通知都下了，龙泉物业不撤离是不合法的，如果他们意识到服务质量要改善的话，也不至于闹成现在这样。”他们拥护业委会召开业主代表大会的决定，认定解聘龙泉物业是合法的。
也有一部分人持观望态度：“不管谁来提供服务，一定要提升物业服务质量，收取合理的物业费，确保小区的治安和环境良好。”
一些业主证实，每年10月1日前后是交物管费的日子，从9月初开始，龙泉物业派人挨家挨户通知，明确表示“近3年不会上调物业费”，强调会改善物业服务，并承诺减免下一年头三个月的物管费。
小区的安宁，也是业委会代表和新物管公司所希望看到的。他们对此事的表示是：“实在不行只好走法律诉讼，不主张暴力解决。”金鸥还补充，一定会以盘龙区住建局下发的“责令限期移交”的通知为准，以此来监督政府部门，“看是否按通知执行，是否严格执行到位”。而此前盘龙区住建局也曾表示，该通知将被严格执行。
今天凌晨，盘龙区住建局的“责令限期移交”通知已过最后期限。秋夜天气已凉，小区门口，新老两家物业的保安还在值守，有保安已换上了大衣。偶有夜行者匆匆走过，对小区门口挂出的红色大字条幅视而不见——朦胧的灯光中，条幅上隐约可见“继续提升花城物业服务”几个大字。（都市时报 记者周婷婷）