昆百大5亿元收购大理一商业项目 具有20年经营权

　　昆百大9月14日发布公告，称经双方充分协商，昆百大商业管理公司收购大理泰业商业项目20 年经营权的转让价格为5亿元。并计划将该项目打造成为集时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲为一体的地标式商业综合体。

　　 项目位于大理经济繁荣地段

　　 有13栋住宅和1栋商业建筑

　　公告显示，大理泰业国际广场位于大理市下关建设东路21号，建设有13栋住宅和1栋商业建筑。

　　其中14号商业综合体建筑即为本次交易涉及的商业综合楼。该商业综合楼用地性质为商业用地，用地面积约为1.893398公顷；建筑面积为160334.35 平方米，共有11层，其中地上9层，面积116096.55平方米；地下两层，面积 44237.8平方米。

　　其中，负2层有车位526个，负1层商铺经营面积（除沃尔玛超市外）6300 平方米，车位 247 个。

　　截至目前，已基本完成主体建筑物外墙装修及室内公共区域装修，预定于2016年10月31日开业。该商业综合楼地处大理城区中心区域，配套设施完备，交通便利，是大理市经济繁荣主要地段之一。

　　截至2016年6月30日，云南泰业房地产未经审计总资产为20.7亿元，总负债为21.1亿元，净资产为-4341.24万元。2016年上半年营业收入为零，亏损1245.62 万元。

　　此前，昆百大聘请相关公司对大理泰业国际广场商业物业 20 年经营权进行了估值，以5.03亿元的估值为作价依据，经双方充分协商，昆百大商业管理公司收购大理泰业商业项目20年经营权的转让价格为5亿元。

　　 5亿元资金

　　 原计划投向电子商务平台

　　昆百大此次收购资金来源于此前的非公开发行。

　　2015年4月24日，实施完成非公开发行股票方案，扣除各项发行费用后，募集资金净额为23.2亿元。

　　根据非公开发行股票方案，扣除发行费用后的净额将全部用于三个募投项目，其中电子商务平台项目拟使用5亿元、偿还银行借款拟使用10亿元、补充流动资金拟使用8.5亿元。

　　截至2016年8月31日，昆百大累计使用募集资金总额18.5亿元，其中 1327.14万元用于电子商务平台项目、10亿元用于偿还银行借款、8.3亿元用于补充流动资金。所以，用于电子商务平台项目的募集资金尚未使用额为 5.1亿元（含存款利息及理财收益），项目投资进度晚于原计划。

　　不过，昆百大决定变更募集资金用途，用原本要投向电子商务平台项目的资金，转而收购大理泰业商业项目20年经营权。

　　公告称，昆百大此举是鉴于电子商务平台项目实施环境、市场变化等客观情况，并结合公司自身发展战略及实际经营需要，为更好地顺应市场变化，确保募集资金有效使用，增强公司盈利能力，提高整体效益，加快推进公司主营业务聚焦和战略落地，促进公司持续稳定发展，为股东创造更大价值。

　　 昆百大认为

　　 电商经济利润空间已相对减少

　　2015年5月15日，昆百大使用募集资金出资1亿元设立了全资子公司百大电子商务公司，进行电子商务平台项目建设及运营。

　　不过，昆百大认为，随着国内经济低位运行、消费者信心不足，传统零售企业纷纷涉足电商行业，使得电商之间竞争日趋白热化。同时，由于近两年大型电商企业布局日渐完善，具备先行优势和规模优势的主要企业目前已基本占据电商市场的绝大份额，新兴企业生存和发展空间受到很大挤压，利润空间相对减少。此外，发展中的电商行业仍在探索可持续盈利的发展路径和稳定的盈利模式。

　　因此，进入2015年下半年，在经历了电商的爆发热潮后，互联网行业投资逐渐回归理性，电商经济开始进入“新常态”阶段，网上商品零售的增幅呈现出逐月下降的趋势。

　　所以，从目前及未来发展情况看，加大、加快电商投入所预期获得的较大投资收益存在不确定性。

　　相反，昆百大认为，随着其城市化和未来旅游业的进一步发展，大理泰业商业项目从区位优势、规模体量、规划设计、招商营销等方面着眼，具有较高的运营空间和潜力。

　　 大理泰业商业项目开发建设方

　　 邀请昆百大合作

　　基于对昆百大商业品牌、团队、资源和专业化水平的认可，大理泰业商业项目的开发建设方暨拥有所有权及独家经营权的云南泰业房地产开发有限公司，邀请昆百大就该项目进行合作。

　　由昆百大商业管理公司通过收购该商业项目20年经营权的方式，充分运用公司57年积累下来的商业运营管理经验和商业品牌影响力，将该项目打造成为集时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲为一体的地标式商业综合体，推动该项目的持续发展，促进资产价值充实和提升，实现公司核心竞争力的最大化发挥。

　　该经营权系指对合作项目占有、控制、管理、使用所对应享有的独家、排他的经营权以及基于该等经营权获得全部收入及收益的权利，包括但不限于：对项目整体进行经营规划和招商；通过全部及部分对外出租、自营及与第三方联营等方式从事一切合法的经营活动；合法地利用项目空间从事广告经营以及其他营销活动；对合作项目享有自主冠名或将冠名权合法许可给任何第三方；其他在不影响合作项目安全及受限于经营权转让协议其他约定的前提下利用合作项目从事合法商业性活动。

　　 昆百大初步估算

　　 预计年均可实现净利润3000多万

　　此外，据《经营权转让协议》，双方自交割日之日起2年内，物业管理费收费标准为12元/平方米/月，此后每2年届满后可调整一次物业管理费，但上涨幅度不应超过上一年度的10%，否则转让方应对超出部分立即向受让方承担补足义务以弥补受让方损失。

　　另外，若受让方每期实际经营收入（含税）未达到下列每期的预估经营收入额（含税），则转让方将自愿且不可撤销地对受让方每期实际经营收入低于每期预估经营收入额的不足部分，以现金方式向受让方承担差额补足义务（即差额补足款项）。

　　具体为，2016年10月31日至2016年12月31日，预估经营收入额为972万元；2017年1月1日至2017年12月31日，预估经营收入额为5895万元； 2018年1月1日至2018年12月31日，预估经营收入额为6335万元；2019年1月1日至2019年12月31日，预估经营收入额为6991万元。

　　自2020年1月1日起，转让方不再对每年合作项目经营收入额承担差额补足，受让方自行承担经营收入额低于预期的实际经营收入的商业风险。

　　虽然有上述条款，但昆百大方面对于该项目显然是有信心的。

　　据昆百大方面初步估算，认为自取得项目经营权后，预计平均每年可为公司带来收入（不含税）8052.81万元，占公司2015年度营业收入的6.02%；预计平均每年可实现的净利润为3285.59万元，占公司2015年年度归属于母公司所有者的净利润的106.58%。

　　此外，为提升项目的品牌影响力、促进招商、推动租户商户进驻，受让方将每年举办大型营销活动不低于3次。（都市时报记者 赵航）