昆明立体停车库建设缓慢 计划建205个3年后仅1个开工

     计划建205个立体停车库3年多后仅一个开工

     昆明立体停车库建设步履艰难

巴士西苑小区的立体停车库解决了住户停车难得问题

    昆明小区停车难问题由来已久。这难题如何破解？经过深思熟虑后，昆明市2011年3月确定在三环内建设205个立体停车库，但直到2014年11月，仅有位于北市区的月牙塘小区项目获批。

    历时3年半，昆明才有1个规划中的立体停车库进入施工阶段。这其中的艰辛，向主管部门提出了一个问题：能否简化立体提车库的审批程序？让已经被停车难困扰多年的市民能够尽快获益，而不是每天为了停车发生冲突。

     昆明立体停车库建设范本：

     月牙塘项目审批了3年半

    月牙塘小区1998年开工，2000年竣工，是由昆明市市级机关事务管理局组织建设的福利房小区。小区有2114户住户、幼儿园、小学各1个，地面停车场共4个，规划停车647辆，经过14年的发展，小区业主固定停车约为1600辆，幼儿园、小学临时进出车辆400辆。

    早在2011年11月，月牙塘小区北门停车场的9亩地和大树营小区3亩地，就作为昆明小区立体停车库试点。历时3年半，月牙塘小区的立体停车库各种手续才审批完毕，最近已对北门停车场围挡，即将开始施工。

    2011年3月，昆明市政府就基本确定了在三环内建设205个立体停车场的规划，但是，由于缺乏统筹性的系统规划、没有完整的政策支撑、导致修建责任主体不明确、社会投资人缺乏积极性，导致初步确定的205个立体停车库建设落地困难。

    2011年11月，月牙塘小区和大树营辖区作为小区立体停车库的试点开始运作。当时市政府确定由昆明市城市资源公司负责建设经营，月牙塘小区9亩地和大树营小区3亩地均属于市机关事务管理局管理的划拨土地，需要注入城市资源公司。

    随后，城市资源公司开始工作，从2011年年底到2012年年底，逐步进行这2个地块的测绘、评估、国有资产划拨、土地使用权登记变更等手续。但该项目推进缓慢，与手续的变更有直接关系。之后，由于项目建设用地的权属一时无法变更，市政府决定还是由市机关事务管理局提供土地，城市资源公司提供建设资金，在项目竣工之日起，资源公司营运30年后，将立体停车库无偿交给土地提供方。月牙塘小区立体停车库拟建1380个车位，建成后无偿提供给小区物业管理公司，作为占用现有地面停车位的补偿。

    2012年年底，本土企业云南金鑫智能泊车设备有限公司作为投资方，参与BOT建设。

    2013年11月，《月牙塘小区立体停车场》项目规划方案经第七次市规委会审议通过，但还需补充人防办行政审批、水务部门节水批复、防震减灾部门抗震设防审批意见、环保部门对环境影响情况审批意见，以及消防部门关于项目平面图的审查意见。

    昆明市消防支队按照相关法规，要求留出足够的消防通道，重新设计平面图，立体停车位从1380个大幅压缩到959个。

    今年7月16日，市机关事务管理局委托云南大学对项目进行环境影响评估。同时，由昆明理工大学设计研究院补充《昆明市月牙塘小区建设机械式立体停车场可行性研究报告》，今年11月7日完成。历时3年半，月牙塘小区立体停车库的所有审批程序走完。昨天，记者在该小区北门停车场看到，该区域已经围挡准备施工，预计半年施工期，明年上半年可以提供小区内居民使用。

    大树营小区3亩地，由于消防、绿化等要求预留的土地留出后，已经很难建设立体停车库，目前这一项目暂时搁浅。

     900多个车位登记购买500多个

     管理公司可能面临财政危机

    经历了3年半审批历程的月牙塘小区立体停车库，如果按照现有建设规模，30年的经营权，作为BOT单位的云南金鑫智能泊车设备有限公司很可能面临亏损的局面。

    据该公司吴总介绍：月牙塘小区地块预计每个车位造价4.35万元，959个车位的总投资是4171.65万元，另需支付城市资源公司前期工作费和和后期管理费约400万元，总支出约为4571.65万元。

    按照运行管理来计算，4571万元的投资利息按6.5%来计算，每年需支付利息297万元。该立体停车场管理人员12人，一年的工资是46万元。每个车位按最高标准150元/月来收费，每年需缴纳8.98万元税收。每年需水电费11.19万元。设备维护保养费每年应付28.77万元。每年合计支出392.18万元。

    而每年的收入呢？据介绍，目前月牙塘小区的停车费每月是90元，如提高到每月最高的150元，除预留给物管公司的180个车位（后因车位数大幅缩减，预留车位由原来的200个缩减到180个），每年779个车位的收入是140.22万元；每个车位的物管费每月按20元计收，每年收取23万元；车位维护保养费按每个车位每月30元计算，每年收取34.52万元。每年营业收入总计197.79万元。

    以上收支相抵，每年亏损213.13万元。如运行管理30年，不但不能收回投资，还要净亏损5831.7万元。

    如果月牙塘小区立体停车场能够把车位30年的使用权出让给业主，按照现行标准一次性收取30年租金，业主一次性支付30年租金后，免除了停车涨价等后顾之忧，照此计算，项目建设收支情况为：按照每个车位每月收取165元综合费用为准，可一次性收入4627.26万元，减去4571.65万元，投资单位可盈利55.61万元。

    目前，但月牙塘小区立体停车库准备开建的时候，很多住户有比较强烈的购买立体车位30年使用权的愿望，目前登记的住户已经有500多位，部分住户还有购买2-3个车位使用权的愿望。

    从今年12月份开始动工到明年6月30日，月牙塘小区立体停车场就可启用。

     昆明亟需出台政策支持立体停车场建设

     给政策给资金迅速改变难题

    昆明停车难矛盾日益突出，社会需求日益增加，政府部门已意识到解决问题的迫切性，希望加快建设。但时至今日，原规划定点的205个停车场建成投入使用的甚少，立体停车场建设举步维艰。社会需求强劲，供需矛盾突出，政府大力推进，为什么成效甚微呢？

    首先是法规规范滞后，制约行业发展。

    规委会拟选址的205个点而言，基本都是一些地幅较小的边角地块，如是可供开发的较大地块，业主肯定愿意进行开发使用，不愿意拿出来作配套建设停车场建设使用。

    政府进行了选址定点，但在规划报建具体工作中，又按基本建设要求退让相邻建筑间距、防火间距、绿化带退让间距、河道退让间距，满足绿化率、容积率等相关要求。用这些“标准”一卡，205个点，能有5个点满足都难。

    要排除这些障碍，推进立体停车场建设，就必须打破常规，把立体停车场建设定义为特种设备制造安装，作为一种设施设备。要实现这个目标，首先需要政府主管部门不墨守成规；规划部门，制定出符合当地实际管理办法。

    第二，政府的政策扶持与经济支持力度不大。

    立体停车场站建设已是一个关乎民生和社会和谐稳定的事情，但政府在政策支持与经济扶持方面力度不够。昆明市政府在2013年7月曾经发出一个扶持立体停车场站建设的文件征求意见稿，“文件”在土地使用、规划办理、产权登记、经费扶持、税收支持等多方面都有很好的规划，但征求意见后却没了下文。

    第三、立体停车场建设投资大，回报慢。

    经营性立体停车场建设投资较大，回收投资周期较长，如无政府在财政、税收等多方面的支持，是很难迅速推广开的。

    在老小区停车场改造（平面改立体）方面，政府只需给予政策支持，费用完全可以由业主负责；在经营条件较好的医院、商业中心、行政中心等，可以由产权单位自建或引入社会资本投资建设，政府在正常上给予支持和引导；在一些经营条件不好，但停车需求较大的公益性场所，政府应引入社会资本投资与政府在财政、信贷、用地方面给予支持，把停车场建设作为民生工程、公益性工程来进行建设，必将起到抛砖引玉，立竿见影的效果。