昆明加强商品房预售资金监管

近日，《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》（下称《通知》）发布。2021年1月1日起，昆明将在五华、盘龙、西山、官渡、呈贡五区及三个国家级开发（度假）区范围内，严格按照政府指导、银行监管、专户专款的原则，沿着“收、用、管”这条主线监管商品房预售资金，以保障购房者的合法权益，进一步构建和完善全市商品房预售资金监督管理制度体系。《通知》试行期2年。

无不良行为记录开发商

重点监管资金比例可下调为25%

《通知》明确，按照专款专用原则，预售资金实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金为项目预售总额的30%。其中，具有一级资质且在昆明开发经营业绩较好、无不良行为记录的开发商，所开发项目的重点监管资金比例可下调为25%。在1年内发生1次不良行为的，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

《通知》明确，开发商首次申办商品房预售许可后，经提交开发商、施工、监理单位共同出具的节点证明材料，可申请使用重点监管资金的40%。七层及以上建筑完成“建设层数达二分之一”节点的，累计使用资金不得超过60%。完成主体结构验收的，不得超过70%。完成竣工验收备案的，可申请使用剩余监管资金，监管银行终止监管。

商品房预售资金

应当全部存入监管账户

而在项目竣工验收备案前，开发商只能用所申请资金支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。

商品房预售资金包括购房者支付的定金、首付款、一次性付款，及按揭贷款在内的后续付款等，应当全部存入预售资金监管账户。

针对购房人的按揭贷款，开发商应当授权按揭银行在审批放款后10个工作日内，将款项划转至预售资金监管账户，否则商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。针对购房者直接支付的购房款，经预售资金监管系统确认款项足额到账后，进行登记备案。如开发商与购房人解除《商品房买卖合同》，同步解除对应预售资金的监管，由开发商与购房人结算退款。

声音

专家：普通购房者获益最大

昆明理工大学房地产产业链研究中心主任邓晓盈认为，新政开创了昆明营造房地产业新型营商环境的先河。

昆明锐理数据总经理梁彩霞认为，新政实施，获益最大的是普通购房者。梁彩霞表示：“资金专户专款专用，可有效避免开发商挪用原有项目款项去投拍新地或投资其他项目，从而影响现有项目。对开发商而言，以前‘10个罐子9个盖’不再可行，资金要更加充裕，再也不能拿商品房预售资金去拍地了。”

银行：存款利好  监管责任重大

昆明某商业银行相关负责人表示，昆明实施新政后，对银行既是机遇也是挑战。

他说：“今年8月，昆明市商品房预售资金监管系统试运行。明年1月1日，驻昆银行开始协助住建部门担起监管大任。对于监管银行，有利于拉动存款，因为一个项目的预售资金动辄上亿元。”

昆明某银行北京路支行副行长则认为，新政是昆明践行“房住不炒”的有力举措，这将加速房企洗牌。而驻昆银行站在新的竞争起点上，将衍生新的竞争机制。同时，监管银行能实时、动态监测到开发商的资金流向，将有效降低银行的授信风险。

开发商：头部房企优势凸显

一品牌房企云南区域总裁分析，开发商的预售资金专款专用，项目预售总额25%至30%的资金被重点监管，且按照工程进度以40%、60%、70%的比例申请使用，这意味着开发成本增高。头部房企资金相对充裕，但小型房企资金链将面临更大挑战，头部房企的优势将凸显。

“对于部分央企而言，利好更明显。因为按照部分央企的集团化资金归集要求，预售资金到账后需归集到总部账户。新政实施后，预售资金可以留在昆明项目了。”他说。

购房者：盼监管落实到位

市民老宋说：“新政的实施，让开发商专款专用，能有效保障咱们购房者的权益。”老宋希望各监管方真正实现信息互联、互通、互享，将监管落实到位、政策实施到位，让老百姓买得放心、住得安心。（昆明日报 记者彭诗淇）