昆明出台一揽子城市更新改造配套政策

    未审批的城中村改造项目原则上不再审批；拆除重建类城市更新改造项目征得90%以上改造范围内权利主体同意方可申报；投资人在规定时限内，将安置房建设启动资金存入辖区政府（管委会）指定共管账户，不低于安置房建设总投资的70%……

    昨日，昆明市城市更新改造工作会议上，印发了《昆明市城市更新改造管理办法》、《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》、《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》、《昆明市城市更新改造土地处置指导意见》、《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》等一揽子城市更新改造配套政策，为全市做好城市更新改造工作提供了政策支撑。

     原则上暂不审批

    城中村改造项目

    截至目前，全市共有200个城中村启动拆迁，拆除建（构）筑物3482.7万平方米，514.25万平方米回迁安置房交付使用，安置被拆迁户3.59万户；36户异地搬迁技改企业启动园区新厂建设，13户企业完成新厂主体工程或一期工程。

    会上提出，对于城中村改造项目，未审批的要加强研究，原则上不再审批；批而未动的57个要做深做实前期工作，如果没有完备成熟的操作方案，原则上暂不推进；已经动工的200个要一个一个梳理研究，集中精力破解难题，加快推进速度，争取早日完工；已经动工但因项目方自身原因导致项目推进出现问题的，要严格执行强制退出机制，让有实力的投资者来继续推动项目。对于具备一定条件的城中村，可以因地制宜进行试点探索，通过健全基础配套、完善公共服务、加强环境整治、挖掘文化内涵等方式进行改造提升，使其成为功能相对完备、具有个性特色的新型城市社区。对于异地搬迁技改企业，已批复的15个要按照既定方案积极进行改造。

     拆除重建类城市更新改造

    须90%以上同意

    要坚持民意为重、民生为先，严格执行“拆除重建类城市更新改造项目征得90%以上改造范围内权利主体同意方可申报”的要求，把思想工作做在前面，把拆迁协议签在前面。

    《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》规定，城市更新改造范围的划定应当符合全市土地利用总体规划和城市总体规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性。

    具体包括：建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、低洼易涝、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域及纳入改造计划的城中村；建筑结构简陋、外观环境差的危旧居用房及物业价值低于土地价值的旧商铺、旧物业用房等组成的老旧小区；主要以木板、土坯、240毫米厚砖墙为承重结构、以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋的棚厦房屋；按《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符的厂区；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂区；其他需纳入城市更新改造范围的用地。

    城市更新改造中，具有八类情形的，不得实施功能改变类城市更新改造，其中包括申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计或公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的；建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的；未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。

    拆除重建类项目的实施应当充分征求改造范围内权利主体的意见。其中，用地为单一地块，权利主体单一的，须经该主体同意进行城市更新改造；建筑物为多个权利主体共有的，须经90%以上的权利主体且占建筑物总面积多数的权利主体同意进行城市更新改造；属农村集体经济组织的，应当经农村集体经济组织村民大会（股东大会）表决，90%以上同意进行城市更新改造。

     主城集体建设用地

    补偿标准25万元/亩

    《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》明确规定，集体土地补偿方面，集体农用地按照2009年7月1日省政府公布实施的《昆明市征地统一年产值及片区综合地价补偿标准》执行。

    集体建设用地方面，主城规划建设区430平方公里范围内的用地，按照25万元/亩的标准进行补偿，若集体农用地补偿高于25万元/亩的，参照集体农用地标准补偿。集体未利用地参照统一年产值标准中的耕地补偿标准执行，最低补偿标准不低于耕地补偿标准的一半。

    国有土地补偿方面，划拨土地按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿，原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

     社会投资人可用项目资本金

    不低于投资额25%

    配套文件明确提出，要严把企业准入门槛，选择有实力、信誉好、社会责任感强的企业参与城市更新改造，原则上不允许项目资本金低于投资额的25%。

    按照规定，社会投资人提供资金并参与城市更新改造土地一级开发整理项目的，应当具备拟参与项目所要求的相应工程资质，投资额在10亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在10亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级以上资质。

    社会投资人提供资金并全面参与城市更新改造项目征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，除应当具备上述规定的工程资质外，还应当具备一定资信能力和项目资本金的出资能力。投资额在10亿元以下的城市更新改造项目，社会投资人注册资本不低于5000万元，投资额在10亿元以上的项目，社会投资人注册资本不低于1亿元；社会投资人投资城市更新改造项目，其可用项目资本金不低于投资额的25%。

     70%安置房建设资金

    要存公共账户

    城市更新改造中，将坚持安置先行，严格执行“投资人在规定时限内，将安置房建设启动资金（不低于安置房建设总投资的70%）存入辖区政府（管委会）指定共管账户”的要求，确保妥善安置走在征地拆迁之前。

    《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》明确了政府与社会投资人解除合作协议的具体条件：包括社会投资人在完成总投资的25%之前，以法定代表人变更、股权转让和增资扩股等名义转让项目的；社会投资人在合作协议签订之日起30日内，仍未将履约保证金（不少于总投资的10%）缴入辖区政府（管委会）指定的城市更新改造共管账户的；在土地征收（收购）过程中，社会投资人不遵守市、区城市更新改造有关政策规定，未能足额拨付征地（土地收购）补偿资金的；在项目拆迁安置过程中，社会投资人未能足额拨付货币补偿资金，不按协议约定期限支付安置过渡费及其他费用；不在拆迁补偿协议签订之日起30日内，将安置房建设启动资金（不低于安置房建设总投资的70%）存入辖区政府（管委会）指定共管账户的（移交实物形态的安置房可按其价值视同安置资金到位）；不按计划推进安置房建设的；因社会投资人自身原因，项目投资款存在纠纷或出现其他情况，导致被司法部门查封、冻结、扣押的；社会投资人违反国家、省、市、区有关城市更新改造规定及合作协议内容，经警告未予改正或仍不符合有关规定及合作协议约定的。

     城市基础设施公共服务设施

    “一样都不能少”

    在城市更新改造中，城市基础设施、公共服务设施要按照国家、省、市相关规定，结合城市更新改造项目规划设计方案合理布局，满足使用功能。建成后应严格按照批准的用途使用，不得擅自改变原有用途，不得挪作他用。

    城市基础设施、公共服务设施主要是指中小学校（含高中）等教育设施，医院及社区卫生服务中心（站）等医疗卫生设施，派出所（警务室）等警务设施，公厕及垃圾中转站等环卫设施，养老服务设施，社区办公、管理用房与活动场所、生鲜超市、公共绿地、市政道路、出入湖河道（含支流沟渠）等。

    规模较大的城市更新改造项目可以分期实施，分期实施的时序、规模等由辖区政府统筹确定。分期实施的城市更新改造项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置的房屋。（昆明日报 记者贾献培 首席记者傅碧东）