昆明再度调整楼市政策 下月起实行

　　对正为钱发愁的房地产开发商来说，昆明市日前出炉的新规定或许能让他们松口气了。这个即将于9月1日开始实行的预售政策规定，进一步降低预售许可条件，将施工进度和竣工交付日期界定为：低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层，高层建筑主体施工形象进度达到地面3层及以上。对符合预售条件的项目，及时发放预售许可证。而在此前，开发商必须完成地面7层以上结构工程才能开始预售。上月昆明一二手房价环比下降，这一新政能否促进楼市回暖还需拭目以待。

　　 新政

　　 适当调整并未突破底限

　　2011年按照国家宏观调控政策要求执行商品房预售新政，“经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为7层以上的商品房预售项目，已完成地面7层以上结构工程”。今年，根据国家有关部委以及云南省政府关于促进房地产业平稳健康发展的要求，结合昆明市房地产市场的实际情况，昆明市政府决定将《进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》中有关《商品房预售许可证》许可条件进行调整。新规要求，经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面1层结构工程”；经规划审批为7层以上的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面3层以上结构工程”。

　　新规将从9月1日起执行，有效期1年，逾期如无调整，又将恢复到以前的规定。据介绍，此轮调整是为了适应当前房地产发展形势，而进行的适当调整。国家对于商品房预售管理的相关规定要求，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，昆明此轮适当调整实际并没有突破底限。

　　 利好

　　 房地产商资金流转更快了

　　“应该说对公司的资金周转是一个很大的利好，但目前整个房地产行业不景气，这也很难从根本上缓解我们的资金困境。”昆明一家不愿具名的房地产企业品牌部负责人介绍，从该公司的情况来看，目前同时在建的有3个项目，均在昆明主城区范围内，由于整个行业的不景气，其中一个原定于7月底交房的项目延迟了交房时间，“主要是资金周转不过来，去年这个项目一度出现了停滞”。

　　不过，也有开发商认为，这对行业而言是一个极大的利好。从7层到3层，建设时间肯定会缩短，而缩短的这些时间就可能成为企业得以提前预售的可能。一家本土房地产公司董事长介绍，目前昆明适用的管理规定是“经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为7层以上的商品房预售项目，已完成地面7层以上结构工程”可以预售，“对部分体量较大的楼盘来说，一层楼就是多大的投入了。目前市场成交意愿不足，这样的消息毫无疑问将极大地利好我们，起码我们可以更早地推广，资金流转也就更快了”。

　　 担心

　　 房子一直盖不起来怎么办

　　不过，也有人对此规定可能引发的纠纷很是担忧。

　　“要是盖到3层就可以卖，那房子质量不过关，甚至是一房多卖我们维权的难度岂不是更大了？”婚期确定在明年7月中旬，正在到处看房的准购房者小陈说，和前几年亲戚在昆明买房时不一样的是，现在昆明很多楼盘都没有现房买了，“我们一边要注意房子本身的细节，还要担心房子一直盖不起来怎么办，毕竟买房这么大的事，需要这么一大笔钱，肯定不敢轻易出手”。

　　一位不愿具名的业内人士也指出，在房产交易市场，开发商处于强势地位，实际操作中，许多项目地基未开挖就开始售卖，大部分购房者仅凭开发商的一纸协定就支付了大笔积蓄，并承担了未来的全部风险，由此便诞生维权纠纷，“包括昆明在内的全国房地产市场几乎都屡屡出现了消费者维权的新闻”，新政实施后，购房者买期房的风险进一步增加了。

　　 专家

　　 垫资开发

　　 周期不一致

　　 影响有限

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，房地产开发资金需求有3个阶段，第一阶段是建筑“正负零”，现在有些房地产项目已建盖到地下负3层，这一阶段的工程量最大。但施工企业普遍不愿意在这一阶段垫资，一些想垫资的企业又没有实力。第二阶段是建筑“正负零至7层”，这一阶段，施工企业愿意垫资；第三阶段是建筑“7层至断水封顶”。这一阶段，开发商和施工企业都愿意拿钱出来。按照《通知》，预售从7层提前到3层，提前4层在工期进度上将对应提前1至2月，但这种提前和房地产开发的资金需求周期没有太大关联，所以影响并不是太大。这种提前，只会让开发商提前1至2月收到合法购房者的购房款或者预付款以及银行贷款。全国来看，目前央行的有关政策还没有体现出尊重房地产开发规律，引导其正常发展的效果。还有可能使购房者存在风险。

　　有专业性网站对此分析，此新政看上去是在加快开发商资金周转，帮助开发商尽快实现资金流转，但这显然是在大幅为市场增加库存量，同时也在加大市场风险。在市场不景气、开发商资金周转困难的环境下，地面1层、3层的新主张，与地面7层的老规定相比，开放了很多，但无疑在转嫁风险给购房者，也在加大政府的维稳风险。于市场、于社会来说，并无益处。

　　 回顾

　　 昆明历次

　　 预售证制度调整

　　2001年6月1日

　　《商品房销售管理办法》开始实行，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　2005年1月27日

　　昆明市加强商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

　　2011年1月1日

　　执行商品房预售新政，“经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为7层以上的商品房预售项目，已完成地面7层以上结构工程”。

　　2014年5月

　　昆明将呈贡的预售证发放权限下放到呈贡新区。为尽快去库存化，《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》还规定，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、分批办证，允许分地块办理《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。城中村改造和房地产开发项目在申办规划建设许可证时需缴纳的各项费用，更改为办理预售许可证前分期缴纳。（记者 李超 陆晓辉 张勇）