机构投资者热追亚洲一线城市物业

“亚洲房地产牛市已进入第七年，投资者纷纷出售多年前在金融危机时买入的资产，获利离场；同时，认为市场接近见顶的投资者们倾向于投资一线城市的核心资产。”罗兵咸永道(PwC)亚太区房地产税务主管苏国基12月3日在记者会上表示。

12月3日，城市土地学会发布年度亚太区房地产市场报告显示，整个亚太地区，日本及澳洲仍然是最受投资者青睐的国家，东京、悉尼、墨尔本、大阪是区内前四大最具吸引力的市场。

同时，报告认为，以投资前景而言，工业及物流物业依然是机构投资者最钟意的物业类型。“几乎所有市场均面临现代物流设施短缺问题，尤其是中国。电子商务兴起、冷冻食物链扩建，以及制造业前往越南等新兴市场，导致区内制造业结构出现结构性转变，从而推动快速运输及相关物业的需求。”

相比之下，因网购对传统零售业的强烈冲击，亚洲投资者对零售物业的兴趣寥寥。

“全球央行在过去近八年不断投放热钱，亚洲房地产市场受惠。虽然美国即将加息，日本及欧盟仍将继续向市场注入流动性，多个亚洲国家的利率较一年前更低，导致更多资金追逐越来越少的房地产项目，刺激多个市场和板块的资产价格上升，这种情况将在2016年继续。”香港置地集团执行董事周明祖指出。

机构大举投资亚洲一线城市地产

作为全球主要的新兴市场之一，亚洲正吸引更多的机构投资者涌入。

“这些机构投资者掌握庞大资本，随着他们的加入，市场上出现了更多的平台交易(platform deal)，比如收购在澳洲的资产组合或者入股中国的大地产开发商。对买方而言，这类交易可以提供规模优势，这对于拥有大量资金需要配置的国际私募基金及大型机构投资者尤为重要。”Ore Capital创始人Ariel Shtakman指出。

同时，随着房地产投资交易规模逐渐扩大，亚洲市场出现更多大型基金之间的“俱乐部交易”(club deal)。“出于风险集中以及多元化配置的考量，一些机构投资者或主权财富基金会选择合作。”她表示。

由于美国加息步伐的逼近，大部分投资者倾向于投资一些成熟市场的门户城市，反而避开菲律宾、印尼等新兴市场，主要担忧这些市场的汇率以及流动性急剧增加风险。

她指出，在亚洲区内，澳大利亚已经成为中国投资者的首选目的地。目前，澳大利亚主要城市的租金回报达7%-8%左右，遥遥领先于其他亚洲城市。

根据咨询公司世邦魏理仕的数据显示，今年1月至9月，从中国进入澳洲商业地产市场、成交额超过1000万美元的资金升至34亿美元，是去年同期的三倍以上。

随着中国资本出海热潮的兴起，一些中国房地产开发商已纷纷在澳洲“圈地”布局。

就在12月1日，绿地控股宣布，绿地澳洲公司中标悉尼北区麦考瑞公园综合开发项目，规划打造大型综合社区项目，包括800多套公寓住宅、约6000平方米零售商业、大型中央公园、室内运动娱乐中心、美食街等。目前绿地在澳洲共有六个项目同时开发，总投资额约110亿元人民币。此外，今年1月初，王健林旗下的万达酒店发展有限公司宣布，收购澳大利亚悉尼湾周边的1Alfred地块和19-31Pitt Street地块，收购代价分别为4.14亿澳元、0.73亿澳元。

上海被地产投资者视为内地唯一国际门户城市

由于中国经济增速放缓、房地产供应过剩，海外投资者对内地房地产市场看法趋于谨慎。

“目前有两大类海外投资者，一类是在中国市场有丰富经验的投资者，他们主要寻找一些投机性项目，对中国市场的前景相对乐观。另外一类是在美国、欧洲市场的投资者，他们更关注内地经济软着陆、人民币贬值、供应过剩及资本回报率下降等。”报告主撰稿人Colin Galloway表示。

报告显示，2016年上海、北京房地产市场的投资前景排名分别跌至第9位、第14位，相比去年的排名分别为第6位、第10位。

“投资者对上海仍然保持十分正面的看法，并把其作为内地唯一的国际门户城市，而非传统的新兴市场。这些门户城市的物业价格往往能够在经济低谷中保持坚挺。事实上，很多投资者认为近年上海房地产投资的交易越来越接近国际成熟市场。而且，上海房地产市场的库存水平不高。”Galloway指出。

此外，针对“房贷利息抵税”的传言，瑞信发表报告指出，有关传言尚未核实，即使政府推出政策，对三、四线城市的直接刺激有限，因为三、四线城市商业按揭贷款占住房销售额的比例较小。