中国经济表述：房地产成围城去库存药方一张接一张

　　行业利润率下降，金融资本介入，2015年的房地产行业就像一座“围城”，有的人想出去，有的人想进来。

　　2015年，无疑是房地产行业转折的一年。持续多年高速增长的销售、投资，在这一年放慢了脚步，无论是政府还是企业，都在努力适应这种变化。为去库存，政府的“药方”一张接一张;为发展，企业的并购重组案一例接一例。

　　出手!

　　政府开“药方”推动需求入市

　　“前两天总算把房子定下来了。”洪女士近两个月以来一直忙着各处看楼盘，最终下定决心出手购买了一套位于北三环燕莎附近的两居室，“现在首付和利息都降低了。以10月份那次的降息来看，如果商贷100万、按30年等额本息还款计算，月供可以少150多元，总利息少了5.6万元左右。现在理财产品收益不高，股市又跌宕起伏，买房子还是比较靠谱的。”

　　面对去库存的压力，今年政府发力，不断给楼市开“药方”，除了祭出“3·30”新政这样的大招，还推出了一系列房地产的利好政策。降准降息、降低首付、减免税费、取消限外等降低购房成本，推动了像洪女士一样投资或改善型需求购房者的入市。中央及地方公积金政策宽松力度加大，除了降低首付比例外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大使用公积金购房贷款的支持力度。

　　从供应端来看，土地供应控制规模、调整结构，加大保障性住房建设，使市场环境得到改善。在北京，几乎每一宗拍卖出让的土地中，都配建有大量的保障房。

　　争抢!

　　房企都在买一线城市的地

　　在三四线城市较大的库存压力下，房企在今年全面回归一线城市和部分热门二线城市。

　　根据中原地产研究部统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，而一线城市的占比首次突破了40%的比例，占比高达44%。“北上广深”每出一块地，几乎无一例外遭到房企哄抢，高价地频现。每个地王的位置都不太稳固，很快会被后来者所替代。

　　“樊家村地块楼面价拍出7.5万元/平方米，丰台成‘疯台’了。” 10月20日，位于北京南三环与南四环之间的丰台花乡樊家村地块的天价成交，刷新了北京最高楼面价纪录，让业界咋舌，因为目前该区域附近的二手房价格仅在4万元/平方米左右。

　　从今年北京土地市场来看，总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录，年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗。北京由此也迎来了楼市的“顶豪元年”。未来，在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”，而一线城市的商品房住宅价格也在加速豪宅化。

　　分化!

　　不少企业退出房地产

　　在一系列利好政策刺激下，房企销售业绩成绩单飘红，如恒大地产前10月便完成全年目标销售业绩，并宣布上调今年销售目标。但房企的利润率却在进一步下降，在土地价格、资金成本上升的情况下，房价的上涨速度低于成本速度，今年利润率首次下降到个位数。

　　“暴利”时代渐行渐远，不少企业宣布逐渐剥离房地产业务，即使是浙江广厦这样曾经的百强房企也未能幸免。

　　结束了“野蛮生长”的年代，房企的分化显现，企业之间的并购重组案例不断增加。恒大今年是收购的大赢家，除了完成重庆、成都等地的收购外，还斥资135亿元收购新世界位于海口、武汉、惠州等地的4个大型项目，刷新国内最高收购价纪录。此外，保利、碧桂园、融创等房企在今年也有不少收购动作。

　　经济学家马光远曾表示，“未来中国房地产活下来的只有20%。”市场难逃洗牌的命运，并购重组或进一步加剧，房企间的分化也将更加剧烈。“中小房企的项目绝大部分在二、三线城市，甚至是四线城市，销售情况不是很好，很多资金都压在项目上出不来，而且和龙头房企相比，融资成本更高，企业最后可能就变成替银行、信托打工的了。”一位地方房企高管无奈发出感叹。

　　恐慌!

　　资本“围猎”房企

　　有人选择退出，也有人想进来。纵观今年二级市场的情况，房企明显受到资本“青睐”。在今年被举牌的上市公司中，房地产企业占比达到三成左右，万科、远洋地产、金地集团、华侨城等均被举牌。除了资本大鳄安邦的大范围举牌，4月1日，中国平安斥资62.95亿港元入股千亿级房企碧桂园，并登上其第二大股东的宝座。

　　尤其是年底上演的宝能、万科收购大戏，即使是全球最大的住宅开发商，在面对“野蛮人”敲门时也不免出现“恐慌”。这场收购大戏从剑拔弩张，到峰回路转、日趋缓和，牵动着市场的神经，也让股权分散的房地产企业感到担心，“举牌”变成了一个敏感词。

　　进入到资本市场，就要遵守市场规则。“宝万之争”虽然尚未结束，但已被视作金融资本进入产业资本的符号。未来，房地产的最大拥有者可能会是保险企业、银行等金融机构，而开发商，最后可能只是提供技术服务的“手艺人”而已。

　　值得记住

　　《不动产登记暂行条例》and房产税

　　3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。11月9日，北京16个区全面提供不动产登记服务。

　　对于《条例》的实施，大家更关心的是“房产税”是否随之出台。近期，关于“房产税”的呼声很高，不过从房产税征收的程序来看，尚未进入人大立法程序，至少在短期内不会出台。

　　融创收购佳兆业and“宝万之争”

　　年初和年尾，房地产企业之间上演了两出收购大戏。

　　2014年底，佳兆业在深圳的多个项目陷禁售风波，创始人郭英成也辞职前往香港。在此背景下，融创中国介入并考虑以45.5亿港元将其收购，但双方就债务重组的谈判迟迟未能达成一致。2015年4月，佳兆业房源解禁，郭英成回归。5月28日，融创中国发布公告称，已同深圳房企佳兆业签订收购终止协议。

　　一晃到了年底，震惊市场的宝万收购案登场。12月6日，宝能系通过二级市场增持，成为万科第一大股东，随后仍继续增持。万科董事局主席王石发表内部讲话，直言“不欢迎”宝能。双方一度剑拔弩张，但在23日王石发表与宝能“一家人”的言论后，态度开始趋于缓和。24日，被看做是中间关键力量的安邦保险发表支持万科管理层的声明，“宝万之争”或进入尾声。