昆明商品房库存4成是车位
近日，昆明中原发布了“2016年房地产市场分析”报告(以下简称：中原分析报告)，在分析昆明住宅、商业、商务、以及车位物业的市场存量及去化周期时，《中原分析报告》指出，2016年昆明市累计存量1760万方，其中车位存量最高，占市场存量的4成共约707万方，远超去化困难的243万方商业库存，全部消化完需要56个月(4年零8个月)。而针对昆明车位库存过高问题，去年7月，昆明市也出台了相关的车位补贴政策，买车库(位)每平方米补贴160元，最高可领取补贴4800元。不过就目前情况来看，昆明市通过财政补贴从而进一步推动车位去库存的方式并没有取得明显的效果。
2016年昆明各物业存量及去化周期根据《中原分析报告》数据，2016年昆明市累计存量1760万方，其中车位库存最高，占市场存量的40%，存量707万方，去化周期56个月；商业物业存量243万方，占市场存量的13.8%，去化周期44个月；商务物业存量259万方，占市场存量的14.7%，去化周期32个月；住宅存量551万方，虽然占比31.3%，但去化周期最短，仅需10个月。
从昆明中原的数据来看，昆明目前积压最严重的车位如果要完全消化需要56个月(约4年零8个月)，远超住宅的去化周期。不过昆明车位库存高，也是情理之中的事情。目前昆明车位数量虽然总体不存在多大过剩，但配置错位严重，老旧小区普遍车位不足，停车难问题突出；新小区车位相对充足，可是因为价格较高，而购买产权车位对有车一族来说又不是刚性需求，所以大多数业主在购房初期不考虑购置车位，导致昆明车位库存积压严重。
虽然在去年，针对车位库存问题，昆明市住建局、市财政局、市国土资源局及市人防办联合出台了《个人购买商品住房小区配建非人防地下车库(位)补贴资金发放和管理实施细则》，明确从2016年3月起，买车库(位)每平方米补贴160元，补贴面积最高不超过30平方米，即最高可领取4800元的车位补贴。
2016年昆明车位库存最高但实际上，昆明车位补贴方案中明确，要获得这份车位补贴的首要前提，是拿到“不动产登记证”。可是，昆明市内有大量楼盘还在办理“不动产登记证”的过程中，甚至还有部分楼盘因各种原因无法办理此证，因时间期限等原因所以无法办理车位补贴。
政策出台后，也有部分网友表示，至今仍然不知道怎样领取这份车位补贴，且对于领取的条件和方式不明确。另外，车位价格过高也是导致昆明车位库存严重、没有市民申领车位补贴的原因之一，目前昆明市场上的车位价格和房价大致相同，如一个20平米的车位，价格8000元/㎡，总价16万元。如果每平米补贴160元，总共也只能申领到3200元的车位补助，对于16万元的购车金额来说也只是杯水车薪。
且有媒体在去年8月报道，从市住建局工作人方获悉，“车位补贴”发放5个月，还没有市民前往不动产登记部门提出补贴申请。就目前的情况来看，通过财政补贴从而进一步推动昆明市车位去库存的方式并没有取得明显的效果。
2013年-1016年昆明商业市场供求量价走势另外除车位库存严重外，昆明的商业库存也是需要亟待解决的问题。《中原分析报告》数据显示，2013-2014年昆明商业市场供应出现井喷，上百万的商业体量推出市场，但昆明整体商业年均去化仅46万㎡。目前昆明的商业存量为243万方，去化周期为44个月，仅次于车位。商业市场的严重供大于求，使得昆明商业库存大，去化难等问题突出。
针对此问题，2016年，昆明推出的“商改住”政策，打破了从前规划一经确认用地性质便不可随意更改的固有做法。昆明商改住政策退出后，已经有包括金泰国际、万彩城、俊发城、魅力之城、万科云子、西城时代等多个项目完成了地块的商住比例调整，调整的类型包括：商业用地变更为商住混合用地、商业用地整体变更为居住用地、直接缩减商业用地面积三种。
2013年-1016年昆明住宅市场供求量价走势住宅市场方面，中原分析报告指出，2016年在成交量增长势头下住宅存量去化仅10个月，住宅去化较快，昆明住宅市场存量比较合理。数据显示，2013-2014年昆明土地集中放量后延伸至住宅市场的预售量高增，供大于求，2015年去库存政策落地，供应出现断崖式下滑，近2年住宅整体供求基本平稳，去年昆明住宅成交均价7708元/㎡，房价整体呈现上涨的趋势。