楼市去库存转型赢机遇 农民工购房潜力大

    近日，工人在江西省靖安县雷公尖垦殖场虎山安置小区清运建筑垃圾。近年来，江西省实施农垦危房改造工程，帮助农垦人搬进城镇新区。 徐仲庭摄(新华社发)

　　房地产市场的健康发展对经济稳增长有着重要意义，当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，同时地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该多措并举开展工作。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生较大影响，这部分人群总量有2亿多人，把需求释放出来，对房地产行业而言将是一个重要发展机遇—

　　主持人：本报记者 亢 舒

　　嘉宾：

　　刘洪玉 清华大学房地产研究所所长

　　朱中一 中国房地产业协会原副会长

　　柴 强 中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长

　　企稳回升态势明显

　　主持人：在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。应该如何看待当前房地产市场的形势，当前的房地产业发展对宏观经济又产生了怎样的影响？

　　朱中一：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发投资的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。

　　土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发投资下降给地方政府稳增长带来了不小压力。对于库存量大、销售不善的企业，资金回笼面临困难，有些企业甚至面临被兼并重组的境遇。一些全国布点的企业，有些城市的情况略好一点，有些略差一点，综合起来压力不是太大。

　　房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。

　　柴强：分析和判断房地产市场形势，有许多指标，包括成交量、成交额、房价、地价、开发投资、购地数量、新开工面积、库存量、空置率等。其中最重要的先行指标是成交量和成交额。

　　从2014年下半年开始，随着一系列稳定房地产市场的政策措施陆续出台，使房地产市场从2015年一季度以后逐渐回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均创历史新高，全国房地产市场整体企稳回升，稳中向好。这种回暖态势，以一线城市为先导，已开始传递到许多二线城市，下一步会传递到三四线城市。

　　房地产业的发展无疑对宏观经济影响很大。房地产业至少包括两方面：一是房地产开发投资，二是住房消费，这两方面对其他产业有很大的拉动作用，并关系到地方税收和政府收入。从房地产开发投资看，影响到钢材、水泥、建筑设备、建筑业、就业、地方政府土地出让收入等。从住房消费看，影响到装饰装修、家电、家具等。同时，房地产交易还影响到地方税收。

　　刘洪玉：当前我国房地产市场正处在从快速发展向稳定发展转变的调整过程中，也可以说是在从过去的近乎单边上涨的市场，向空间区域分化和各类型供给结构性涨跌互现的方向转变。其中主要的诱因，一是宏观经济进入新常态，二是绝大部分城市的房地产市场供求关系发生了根本性的变化，出现了较大规模的新建商品房库存和存量房屋空置。

　　房地产开发投资对经济的影响，包括创造就业机会、增加职工收入、贡献政府税收等直接效应，带动家具、建材、家电、建筑、家装、钢铁等相关产业发展的间接效应，还包括在直接和间接效应下获取收入或利润的人将其收入用于购买商品和服务的诱导效应。可以看出，如果房地产经济活动放缓，对宏观经济、地方政府、房地产及相关行业企业与职工，都会有负面影响。