孙宏斌的“买卖”哲学 三大关键词定义融创2016

    猴年初始，地产界有孙行者出没。告别了狂傲少壮派形象之后的孙宏斌，呈现给公众的，是越来越鲜明的成熟感和段子天赋。“自我长大后，再也不好斗。”戏称之余，他还扮起“前冤家”万科和宝能间的和事佬，托媒体捎话给姚老板：“这就是个买卖，别较劲，坐下来谈谈。” 尽管过去一年融创刷足了业内存在感，在京推出两个“中国质造”的顶豪，三度欲并购绿城、佳兆业、雨润，但他却说，我们是在原地踏步。上市5年多，融创从2010年的市场销售80个亿，增长到2015年的760个亿，业绩翻了近10倍，跻身全国房企前十，孙却抛出“规模不重要”之说。更为醒目的是，孙宏斌脑海中一二线城市的切换战略如此悖论：他们在二三线城市欢欣雀跃时，我们正冷静占领一线城市的先机；等他们返回，我们就该避开了，投向判断好的二线核心城市。孙口中的“他们”，兴许是指受行业变幻无常的趋势来回驱赶的同行们，也可能指在市场突变之中的“失判断者”。 2016年，孙宏斌给融创下定了判断、继续布局和控制风险三大关键词。“我们不能把自己弄进一个坑里，”他的自我表述尤为清醒，且再度重申快周转与风险之辩，“控制风险不是说你慢，慢不见得风险低。赶紧把房子卖了之后，把钱套了钱，那么风险就是最低。”

     一说业绩：上市5年销售翻近10倍 近一两年却原地踏步

    如果说一切拿业绩说话，过去5年，融创以一条向上直行线，划出了业内独一无二的窜升标本。孙宏斌称，从上市至今的五年多时间段，我们2010年销售80个亿，到现在2015年业绩达760个亿。但实际上我们看到，2014、2015年还是原地踏步。这是为何？孙表示，因为2014、2015年我们都在帮助别的开发商干活。并购进行期间，几乎占用了集团一半的管理资源和力量，田强（融创集团执行总裁兼上海区域公司总经理）在去年做了绿城八个月的总经理，另有管理层在佳兆业做了半年多的总经理，公司精力都不在融创。资金上也占去很多，据孙表示，在2014年的4、5月，绿城五十几个亿一次性付清；稍后的2015年1月，把佳兆业的6亿美元付清。尽管后来收购未成，这些钱款都回来了，但当时也构成对公司自身发展的资金挤压。话说回来，孙宏斌认为，这也反映出融创的团队能力，就算只剩下一半人，也照样能干好活。“如果公司再发展一倍，我们再多一倍的工作，管理力量还是足够的。”

     二说规模：土储量积至4400亿却觉得规模并不重要

    在回顾2015年的业绩过程中，融创集团执行董事、行政总裁汪孟德提出，截至2015年底，融创拥有的土地储备高达4400亿，预计需三至四年的消化期。这当中，2/3是通过收购合并的方式所获，1/3是走公开市场招拍挂的形式。4400亿，原来核心的四个直辖市占了2/3，其他城市则占1/3比重。面对如此量大的货源，规模和周转力将承受格外大的挑战。“4400亿的钱我已经付清了，现在我们这种土地储备量，一年必须要卖一千亿以上，才能有发展，才能买新的地。”分析完现实处境，孙宏斌表示，从个人想法的角度，他一直觉得规模并不重要。当然，个人想法与实际处境在根本上是两回事，“到了今天，你不上一千亿的话，其实并不行。”

    三说收购：融创吃了很多规则的亏但还是劝宝能万科按规则来

    谈到万科宝能之争，“并购狂人”孙宏斌作为旁观者认为，这只是个买卖，没必要较劲。当被问到如何看待这一事件，先是以“我没法说”半推半就，最后又以“既然不打算买，说说也没关系”的态度大谈特谈，总结下来，至少有三条重要信息：第一，管理团队保护自己的控制权是天经地义，我坚定不移地支持万科的管理团队，但我不会买万科，我有钱的话，就买自己的了。第二，规则就是有时挺扯、但不听又不行的一样东西，融创过去吃过很多规则的亏，但你们宝能万科还得按着规则来。第三，买卖再大也还是个买卖，该情怀的地方亏钱也认了，比如做苏州的桃花源，但买卖的第一原则是合适就干，不合适就算。对万科多少有些“王不见王”式情结的孙宏斌，这次放下好斗脾性，理性分析：“宝能控制不了万科，它不可能超过30%，因为超过30%就要收购，就是3000亿以上，肯定是太贵太贵。当然万科也做不了什么，它已经是第一大股东，你再增发，摊薄了还是第一大股东，你让谁接呢？所以说谁也干不了谁。” 孙氏给出的终极意见就是：还是坐下来谈。

     四说地价：北上深永远是重点但不能把自己弄进坑里

    过去一年，北京、上海“逢拍卖必出地王”，地价上升速度突破了市场的想象力，甚至北京五六环的地价已近5万水平线。一线城市的地价高企，对欲维持快周期发展的开发商来说，风险空前。就连孙宏斌也启动了警惕机制：我们一定不能把自己弄进一个坑里，买了一块很贵的地，好几年的地。不跟谁较劲，也不给谁证明。 “现在开发商的日子很难过，原因就是房子卖不好，贷款再聚到一起的话，所以2016年好一点，2017年会更好。”孙宏斌的悲观中透出些许乐观，“针对市场的措施总有用尽的时候。” 而面对一拍地就出地王的土地市场，该何时进出才构成一道难题。“北京、上海、深圳，肯定永远是我们的重点，”孙宏斌首先肯定一线城市的战略地位，但即便是北京，也得遵循他的第一原则：觉得合适就干，不合适就算了，完全是市场的。

     五说物业上市：荒唐的事一直在发生所以这个世界才精彩

    近一两年，物业分拆上市逐渐形成一股业内新潮流。继花样年、中海、中奥旗下的物业子公司成功在港交所上市之后，包括万科、远洋、绿城均声称欲效仿其做法，且2015年12月下旬，绿城物业正式赴港IPO，目前正在审核期。而将公司重心放在两大战略之一的高端精品上的融创，无疑逃不开“物业向何处去”的问题。据融创集团执行总裁兼首席运营官马志霞介绍，融创最新发布的高端生活价值体系，将形成“全产品周期”服务，“从拿到土地开始，我们给土地做定位，给土地找到合适的客户，从这个时候开始，到产品的营造整个的过程，一直到把房子交给客户。” 上市是不是物业最好的终极目标？孙宏斌看来并不认同。对于业内纷纷将物业拆分、企图赴港上市的风潮，孙氏给出了一句颇含哲学悖论的话：荒唐的事一直在发生。并不因为它荒唐就不发生了，因为有很多荒唐的事一直在发生，这个世界才变得很精彩。而他的实际看法又是什么？ “我们一直希望把物业做好，把服务做好，把客户服务好，而不是说让它上市，我不知道物业投资的增长在哪儿，所以你服务好以后，你的增长就在那儿。”

     六说互联网+： “互联网+”加哪儿？我已经停止思考了

    其实过去一年，房地产界最流行的关键词当属“互联网+”。从调研到开盘，从营销到服务，从中介到房产价值评估…… 似乎一夜之间，卖房事关互联网+，转型事关互联网+，这个魔性词汇渗入了房地产领域的每一个环节。而随之而来的众筹、社区APP、O2O模式，像潮涌般覆盖了整个房地产业的视野。而存在感巨强、发展强劲如融创，却在这方面鲜少出声。“原来我一直在思考什么是互联网+，现在我已经停止思考了。没有意义，我想+哪些，加在买地、还是加在营造、加在翻盖房子，还是加在物业？我不知道加在哪儿，所以我们基本上不考虑这个问题。” 孙宏斌的一盆冷水，触发了更务实的冷思考：“因为确实包括融资，现在市场中，我觉得P2P是中国特别大一个炸弹，你给客户承诺的利息都到80%，你投资出去15%，干什么能赚15%？这就是非常大的炸弹，所以我没觉得这些转型能够有什么好的结果。”

     七说豪宅：这两个项目卖不掉北京房地产就到头了

    2015年，北京豪宅年，亦是中国豪宅年。在这一年，最具有豪宅发言权的无疑是融创。两个“中国质造”的向世界看齐的顶豪产品，在地段上占据了全中国的资源巅峰，在单价上为中国豪宅创造了新纪录。据汪孟德表示，拥有优越市场基因的首席产品北京壹号院，仅仅还在图纸阶段，没开样板间也未正式销售，就已实现接近5个亿的成绩。与此相对的是，北京豪宅扎推的市场环境里，高端产品的消化速度其实在减退。“因为像2013年的时候，有一批项目，到现在，也没入市，主要是不敢入市，一堆的十万块以上的项目出来的时候，其实很多项目很难受。”孙宏斌坦言，“因为当一个房子总价攀上两千万以上的话，它选择余地太大了，可以有很多的选择余地。” 但这是属于常规市场的常规规律，显然融创手里的两个顶豪不受限在此框框内，“我们这两个项目根本不用担心，如果这两个项目都卖不掉的话，那么北京房地产就到头了。”（唐群）