天津高端住宅市场持续上涨

房地产市场研究机构仲量联行日前发布2015年第四季度天津房地产市场回顾认为，天津甲 级办公楼市场空置率仍在增长，同时物流地产净吸纳量创新高，高端住宅市场也有所上涨。

在办公楼市场方面，2015年的主要需求仍来自于国内金融公司，占据了超过60%的租赁成交，这也使得包括物流、生产制造在内的传统行业比重减少。2015年第四季度，升级需求有所增加，尤其是一些公司从较低品质办公楼迁至新入市甲 级办公楼。如屈臣氏在第四季度从今晚大厦搬至大悦城，租赁500平方米办公面积。

五座新办公楼于去年完工，新增面积达317025平方米，市场整体空置率提升至34.7％，与去年同期相比上升6个百分点。其中三个新增供应为甲 级办公楼，包括在老城厢－海光寺分板块的大悦城、金融街南开中心A座和海河沿线板块的新华国金。三个甲 级办公楼项目共计197735平方米的办公面积，将甲 级办公楼总体量提升至603010平方米。由于新项目入市，甲 级办公楼市场空置率达到47.6％，相比2014年提高了13.5个百分点。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然认为，虽然未来存在供给压力，位于核心区位的高品质办公楼仍将继续吸纳来自乙级及其他办公楼的升级需求。

在工业物流市场方面，强劲需求使2015年净吸纳量达到487000平方米，相比2014年翻了一番。电子商务、物流公司和零售商继续成为市场需求的主要来源。引人注意的交易来自于京东商城。继2015年第一季度在武清建立分销中心，京东商城又于第四季度在安博天津京滨物流园扩租30000平方米仓库，为2015年贡献了超过40%的总吸纳量。

在零售地产方面，2015年零售需求强劲，净吸纳量达到30万平方米，是2014年的三倍。餐饮、儿童和娱乐业态贡献最 大。餐饮、零售和娱乐业态，尤其是影院和健身房，吸收了大量购物中心面积。爱琴海购物公园于第四季度在非核心区域开业，为天津增加了25万平方米零售面积。截至2015年底，六个新项目即威尼都、嘉里汇、凯德国贸、仁恒海河广场、天津富力广场和爱琴海购物公园完工并进入市场，面积达到50万平方米。

面对购物中心的激烈竞争和电子商务的冲击，2015年百货商场的境况依旧艰难。远东百货和亨泰百货关闭，减少了6.7万平方米的零售面积。两个作为购物中心主力店的项目，津乐汇百货和百盛百货商场也在2015年关闭，使整体市场的空置率有所上涨。

在高端住宅方面，2015年政府出台一系列利率下调和不断放松的购房政策，以刺激住房市场的需求。第四季度，天津购房者对于政策放宽反应积极，大众市场购房量环比增长16.9%，同比增长35.5%。大众市场房价走高，不过仅限于天津中心城区。其他区域，如津南和静海仍在消化大量存量，尽管区域内成交量较大，平均售价仍环比小幅下降0.3%。

高端住宅市场，成交量在第四季度上涨至3630套，环比增长32.3%，同比增长58.6%。需求主要来自于改善型住房，一方面是由于购房者贷款比例升高且还款利率降低，另一方面央行于2015年三月降低了二套购房者的首付款比例，从60%下调至40%。

仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示，天津中心城区高端住宅需求依旧强劲，尤其改善型购房者已经注意到近几个季度贷款成本的降低。另一方面，首套购房者表现更加活跃，这很大程度归功于住房公积金的可以更有效地使用。