33地试点土地改革引导的4大方向

          农村集体经营性建设用地入市终于实现“突破”。25日，全国人大常委会审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》的议案。拟授权国务院在全国33个地区暂停实施土地管理法、城市房地产管理法关于集体建设用地使用权不得出让等规定。北京大兴区等全国33个试点县级行政区域拟允许农村集体经营性建设用地入市。

土地制度是国家的基础性制度，关乎城镇化、农业现代化进程，意义重大。党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了农村土地制度改革的方向和任务。去年12月中央全面深化改革领导小组提出了坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。此次试点仅限于存量的集体经营性建设用地在一定前提下入市，作为改革的重点领域之一，土地改革涉及数亿人的利益调整，也关乎中国经济长期制度红利的创造与释放，其推进进程的谨慎在意料之中。

当前，土地改革的路径尚在探索，顶层设计尚未完成。2014年中央一号文件要求在2018年之前完成土地的确权登记和颁证，同时《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》法律等也有望在未来几年有所突破。顶层实际改革思路会逐步完善，期间推进的改革也会保持一定的谨慎态度，但未来各试点可能表现出的创造力将很大程度上为后续改革的顶层设计提供基础。

土改是不可逆转的大趋势。可以预期，经过2017年的分水岭，即土地的确权行将告成时，也将是一些试点优秀经验的推广之时。作为企业和资本，应更早时间进行布局。

我们预计本次试点将引导后市几大趋势：

城乡一体化、新型城镇化全面改革的重要开端。 加快土地改革，是人口红利消失后农业现代化与新型城镇化发展的新需要，33个试点的筛选本身就在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中产生，这些破除城乡二元制藩篱的先试先行，是增加农民收入和积累新型城镇化建设经验的必经步骤与方向。尽管实现土地市场距离真正的市场化还有漫长距离，但这一实质性进展已是城乡一体化全面改革的重要开端。未来发展中，利用土地杠杆破除城乡二元制,协调区域发展,形成经济内循环机制，促进经济转型，都将是土改与城乡一体化相伴相生的应有之义。而围绕土地增值收益分配的改革，则可能成为分担成本、推动农村转移人口市民化的潜在突破口。

提升农村地区工业、现代农业发展水平。 可使目前闲置的土地得到充分利用，并刺激农村工业、现代农业的发展。农副产品加工等农业产业链相关企业将通过整合拿地，获得更大的区位优势。农资企业可以通过进入该市场，在农村建设更多生产基地、站点和营销网络，从而提升产品和服务的渗透率。利好农业产业链相关企业。

加快户籍、财税体制、自主发债等改革。 土地改革面临的阻碍包括法律修订、中央与地方政府协调以及财税体制改革等的协调。此次在试点区域内对法律规定进行调整，使得首要障碍得以缓解，但同时应注意到集体经营性建设用地同等的入市对城市政府地方财政收入形成实质性负面冲击也不容忽视，需要在财政收支方面进行统筹协调。在新型城镇化建设中，中央一直倡导建立多元化、可持续的城镇化投融资机制，试图摆脱对土地财政的依赖，减少潜伏的金融风险，但采取以何种方式缓解地方政府财政收支缺口，将成为试点能否大范围推广的重要决定因素。为了减少改革阻力，预计未来试点地区有望在户籍制度改革、财税体制改革、自主发债资格等领域获得更多的政策支持。

对房地产市场短期影响有限。 此次采取法律豁免的方式在33个县市区进行封闭运行，且仅涉及存量集体经营性建设用地，大多为乡镇企业用地，短期内不存在大规模入市，这是一个限定。更重要的，是明确要求在符合规划、用途管制和依法取得的前提下才可以入市，综合看,短期内对房地产市场影响很小。但长期看，随着试点的开展与推广，农村存量集体经营性用地入市，成为工业用地或旅游用地等，可一定程度上缓解城市高价地，优化产业结构和城市用地结构,促进纺织、造纸、化工等产业向郊区集聚,信息、通信、金融及文娱等产业在城市中心区域聚集,传统服务业和高端装备、环保等新兴产业布局在城市中间或外部地带。