回归居住功能是楼市调控之本

    近日，上海、深圳纷纷出台房产新政。从上海9条房产新政和深圳6条房产新政来看，主要体现在限购政策和信贷政策不断收紧上。上海提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；明确对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳则将非深圳户籍人口在深圳购房，社保缴满期限由此前的1年提高至3年；深圳户籍家庭购买第二套住房时，贷款首付比例由3成提高至4成。新政出台的首个周末，深圳楼市便做出了反映，个别楼盘出现了弃购现象，投资客也开始离场。上海楼市也出现了客户现场退出认购现象。那么如何看待这一轮一线城市的调控政策呢？

    笔者认为在目前楼市分化严重，一线城市住房供不应求的情况下，采取限购和信贷从严的政策是正确的。这样的政策有利于让住房回归居住功能，有利于房地产市场的平稳健康发展。因为，一线城市集中了较多的优质公共资源，就业机会多，收入较高，对人口的吸引力很强，导致人口不多增加，住房需求不断膨胀，如果再将住房赋予投资的功能，则住房需求是无限的，而土地是有限的，住房供给是有限的，因此，一线城市在人口不断增加的情况下，住房供求矛盾严重，为了保护常住人口的基本住房需求，让住房回归居住功能，限购、限贷政策从严无疑是正确的选择。

    当然，各城市情况不一样，各城市要认真分析房价变动的原因，因地制宜制定适合自己的房产调控政策。以深圳为例，根据国家统计局今年2月份70个大中城市数据，深圳新建商品住宅价格同比上涨57.8%，已经领涨全国15个月之久。深圳房价上涨的主要原因有三个：

    第一，深圳住房市场供不应求。由于深圳就业机会多、收入高，积分入户、置业门槛较低，对人口有极强的吸引力，导致深圳人口不断增加。2014年深圳常住人口达到1077 .8 9万，其中户籍人口为332 .21万人，非户籍人口745 .68万人，户籍人口仅为常住人口的30 .8%。深圳的户籍人口一般是有住房的，而非户籍人口住房拥有率只有10%。按照深圳“十二五”规划，2015年户籍人口要达到400万人，即与2014年比，需增加户籍人口80万左右。光新增的户籍人口，按四口之家计算，也需要20万套住房。而深圳土地资源非常稀缺，只有每年0.33平方公里的新增住宅用地，住房供应仅仅5、6万套。住房供不应求相当明显。加之，深圳在进行户籍制度改革，积分入户较容易，而积分制其中有一条要求“拥有合法产权住房”。而新政实施前限购又比较宽松，只需要1年以上纳税即可购房。因此，加剧了深圳住房的供求矛盾。

    第二，政策效应。中央经济工作会议把去库存作为今年的五大任务之一，到现在为止采取了一系列救市新政，包括调首付款比例，契税、营业税减免、降低存款准备率等货币政策与财政政策，这些政策改变了人们的预期，也使很多潜在住房需求得以释放，助推了房价上涨。

    第三，住房投资推动。据报道，目前深圳的住房投资率达到25%。投资需求是追涨杀跌的，房价不断上涨给投资客提供了投资的空间，投资客不断增加，对房价起了推波助澜的作用。

    因此，针对上述原因，深圳适时出台房产新政，收紧住房信贷和限购从严，多渠道增加住房供应，是正确的选择。

    住房涉及国计民生，是居民生活的重要载体，是居民赖以生存的生活必需品，为此，政府必须承担起相应的责任，满足首套房的基本刚性需求和二套房的改善性住房需求，对于住房投资需求，尤其是投机需求一定要加大打击力度，否则任其投资客进行炒作，房价持续上升，则会出现房地产泡沫。一旦房地产泡沫破裂，则会对整个经济和人民生活带来重创。日本的金融危机和美国的次贷危机早已给我们敲响了警钟。未来一线城市楼市调控仍然需要采取限购、限贷等政策以防止房价过快上涨，出现房地产泡沫。

    从长远来看，房价问题不只是房价问题，房地产问题也不只是房地产问题。一线城市的房价问题的根本原因是一线城市的优质公共资源太集中，就业机会较多，对人口的吸引力极强所致，因此，未来通过发展城市群，在三四线城市均衡配置优质公共资源，提供更多的宜居宜业空间，缓解一线城市的人口压力才能从根本上控制住一线城市的房价。（作者 赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长）