农民进城购房支付能力是硬伤

    魏康林是四川农民,已在重庆打工5年有余。由于想在重庆安家,他也开始了看房计划,但就在看了几天后,魏康林失望了。

    “在城里买房家里帮不上什么忙。这些年在外面打工也攒下了几万块钱,但想实现在重庆买房的梦想还是有很大距离。”魏康林给记者算了笔账,如果在重庆市区买房,按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面积计算,总价接近50万元,首付三成需15万元,贷款35万元、期限30年,月供2000元左右。“我现在不仅首付还差一半,月供还要花掉每月收入的一半,还不算装修。”魏康林目前做配送员,1个月“卯足了劲”干至多收入5000元,且没有“五险一金”,刨除房租、吃饭、抽烟和日常开销,能支配的也就2000多元,这还不算送礼应酬这些偶发的大额开支。

    魏康林决定放弃重庆主城,转而在均价为4000元左右的潼南县城买房。“这是我现在能够承受的。但问题是在县城要找到一份月薪四五千的稳定工作几乎不可能,如果收入不稳定,哪敢贷几十年的款呢。”

    或许对于朱平来说,魏康林已经很幸运了,还能按时拿到并不算低的工资,朱平的1万多元工资却仍然被包工头拖欠着,所以他从来没想过在县城里买套房。

    “工资不稳定,不用说首付,连贷款都难。”朱平说。

    的确,一般靠打工的农民工首付已很困难。同时由于收入不稳定、没缴纳社保、还贷信誉低,农民工办房贷更是困难重重。“房贷需要有长期稳定的收入来源,一般需要单位证明有收入来源和能力。通常,合同期内,每月收入需是当月按揭还款金额的2倍以上。”中国银行福建鼓楼支行一位个贷经理说,“银行在农民工购房贷款方面放贷谨慎,因为农民工流动性大,贷款风险较高,银行在后续管理方面不免有很多麻烦。”

    此外,对工作不稳定、无法连续缴存住房公积金的农民工来说,公积金贷款的难度也不小。记者了解到,很多城市在公积金贷款方面,都做了如下规定:具有稳定就业的借款人申请公积金贷款前连续六个月(含)以上正常缴存住房公积金,可以申请住房公积金贷款。

    在成都某工地打小工的新生代农民工小梁说,“我们流动性太大,在这个工地交了,去另一个工地咋办?换个城市咋办?就算允许公积金异地提取和使用,我们四处打工可没准。实际操作还是很困难。”

    穆迪评级一份报告指出,中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算,中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%,这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是,商品住宅价格高企,有效需求不足。

    的确,虽然鼓励农民进城购房,是现阶段各地出台的扶持新政中的重要一项。但值得注意的是,购买力仍是农民工的最大“软肋”。

    民建四川省宜宾市委建议,对有条件的农村居民选择在县城和小城镇首次购房的农民工,政府宜考虑免除所有税费;或提供利率水平低于城镇居民购房按揭贷款的住房按揭贷款产品。

    鉴于目前农民工购房贷款的风险补偿机制并不健全的现实,政府可考虑参照美国的房地美和房利美模式,成立专门金融机构,为农民工贷款提供担保,补贴贷款利息,将贷款证券化,建立资金池。

    此外,地方政府还宜尽快完善政策配套,保障新市民权益。如尽快落实户籍制度改革方案,并将子女教育、社会保障等配套政策全面落地,使其形成购房的预期和需求。

    “应建立对入城农民要有合理的经济补偿制度。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,农民工进城之后,承包地、宅基地等资产及相关福利,也要通过制度将其解决好,让他们没有进城落户的后顾之忧。

    上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为,现在农民手里的集体土地和宅基地有潜在的市场价值。不能强行剥夺农民的宅基地,政府宜考虑用经济手段鼓励其退出,如开放农村土地流转市场,允许宅基地入市,或允许农民以宅基地、农地作为抵押物进行贷款购房。“这样不仅可以帮农民工入城解决买房资金问题。”