关于凤庆房地产业的思考
17.04.2015 11:03
本文来源: 人民代表大会常务委员会
为进一步统筹城乡发展，加快城镇化进程，提升凤庆城镇化发展水平，2001年以来，凤庆县审时度势，抢抓机遇，着力推进全县城镇化建设，不断加大招商引资力度，积极支持和引导房地产业加快发展。房地产业的快速发展，为城市人居环境改善、城镇化建设推进以及地方经济社会发展发挥了极大的推动作用。
一、凤庆县房地产业发展现状
(一）商品房开发建设情况
2001年以来，凤庆县先后组建成立和引进了32家房地产开发企业，批次开发建设了迎春小区、凤城中心商城、金呈商贸城、顺丰商业街、顺丰烧烤城、茗都商城、茗都商住园、步步高新天地商住楼等45项房地产项目，累计共开发房地产面积为118.3万平方米，其中：住宅5236套73.31万平方米。
2015年拟开工建设房地产项目6个，即：第一建材市场、县城北部农贸市场、幸福里小区、凤凰城、砚湖小区、财富“18”，计划投资8.3亿元，拟开发建筑面积28.67万平方米，其中，住宅1238套14.96万平方米。
（二）保障性住房建设情况
凤庆县保障性住房建设项目于2006年9月启动实施以来，共实施了7期，累计建设10926套54.8万平方米，其中，廉租住房6846套，公租住房4080套；共涉及65个项目点，其中，凤庆县城21个项目点8537套43万平方米，乡镇44个项目点2389套11.8万平方米；已竣工6139套，其中，完工待验2316套，正在施工4787套，完成配租入住3809套。
二、存在的主要困难和问题
（一）房地产开发建设规划滞后，土地利用不够合理
凤庆县城市建设主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路，这种发展模式导致城市建设用地粗放，其直接后果是城市集聚功能难以发挥，基础设施投资成本过高，难以形成规模效益，造成公共基础设施配套严重不足，绿化面积偏低，加大房地产开发建设成本。
在房地产业发展中，开发建设规划编制相对滞后，规划的预见性和超前性不足，对旧区改造缺乏规划依据，各个房地产建设项目用地规划和空间布局不够合理，居民区与工业区、商业区相互混杂。
（二）房地产开发档次不够高，物业管理不规范
一是房地产业投资能力不足，市场供给与需求的矛盾日趋突出，这是制约当前凤庆县房地产业发展的主要因素。首先，从投资结构来看，房地产开发以个人投资为主，缺乏多元化的投融资机制，房地产业的投资能力严重不足。其次，目前凤庆县房地产市场供大于求的矛盾日趋突出，市场交易逐渐降温。再次，部分房地产项目开发建设档次不够高，基本雷同的规划设计和建筑形态使得房地产建筑失去了地方特色和个性，反映不出地方的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。
二是物业管理不规范，管理水平较低。首先，由于物业管理经费不足、来源单一，很多物业管理企业亏本经营，难以发展。其次，相当一部分开发商和住户由于缺乏物业管理意识，依赖政府现象相当普遍，使得物业管理难以开展，物业管理责任不清，从业人员业务素质偏低，物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。
（三）房地产市场发育不完善
由于房地产市场发育不完善，削弱了政府的调控能力。同时，在城市土地供给中缺乏市场机制和相应的制度规范，从而加剧了房地产业的投机性。由于房地产市场的竞争较弱，因而目前尚未形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范，对房地产企业的行为缺乏有效约束。
三、对策措施
（一）科学制定城市建设规划
城市房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应根据本地社会经济的发展状况和发展方向，因地制宜，量力而行，科学制定城市建设规划，使规划具有连续性和长期性。房地产开发必须在政府的城市建设规划指导下逐步推进，实现“统一规划、统一开发、统一管理”。
同时，在规划的实施过程中，要根据社会经济发展的实际情况，不断地调整和完善规划，使房地产开发建设始终在协调、有序的状态下运行。要加强对城市土地开发利用的宏观调控，节约集约利用土地，有效提升单位面积土地的建筑容量，提高土地利用效率和效益，积极破解凤庆县土地资源短缺与房地产业发展之间的矛盾。
（二）建立多元化投融资机制，加大市政公共基础设施建设投入
市政公共基础设施是城市生产和生活的物质基础。因此，在房地产开发中，应当按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，多方筹集资金，加大公共基础设施的投入，对新开发地区和旧城区域的水电、道路、市场、绿化、文教卫生设施等进行综合开发、配套建设。按照“谁投资、谁受益”的原则，积极探索允许和鼓励企业和个人投资市政建设和旧城改造，形成良好的投资环境，为房地产业的健康发展创造良好条件。
（三）加强房地产开发管理，规范房地产市场秩序
一是要加强对房地产开发建设的管理。在招商引资中，着力选择资信好、实力强的房地产开发企业，对房地产项目建设要加强监管，减少房地产开发决策的随意性，以提高房地产项目设计、施工的技术水平，确保房地产项目的开发质量和社会效益。
二是要切实规范房地产市场秩序。要设立专门的房地产管理机构并充实力量，采取有效措施规范房地产市场，强化房地产价格的申报、评估制度，加强对房地产开发企业的管理，制定适当的房地产发展战略，积极引导房地产开发企业在市场调研分析的基础上，选准目标市场，以打造精品楼盘、高端楼房的方向推进房地产开发。同时，探索综合运用财政补助、信贷支持和差别税收等多种经济手段引导和促进房地产市场的发展。
（四）加强物业管理，提高物业管理水平
物业管理在凤庆是一个新兴行业，需要政府及其部门加强规范和管理，引入市场竞争机制，鼓励社会采取多种形式组建小型物业管理企业，提供物业管理服务，积极引导物业管理向专业化、企业化和社会化的方向发展。
本文来源: 人民代表大会常务委员会
17.04.2015 11:03
