融资便利与高估值吸引 内房股踏上回A路

　　近来，面对A股同类公司动辄几十乃至上百倍的市盈率，一些在海外资本市场被低估的中国企业开始寻求从海外资本市场撤退。在中概股游戏、电商类公司作别美股的同时，一些内房股也传出私有化，甚至回归A股的声音。不同资本市场对企业估值的巨大差异，被认为是这些海外上市公司回归A股的动力所在。

　　无论是私有化还是回归A股，都是企业的一种市场行为，是这些公司的基本权利。值得追问的问题是：内房股在港股市场融资的黄金时代是不是已经一去不复返了？虽然A股房企融资发债松绑，但回归A股容易吗？业绩预期不错的房企回归，对A股市场的走向，是好事还是坏事？

　　近期，房地产行业最大的新闻莫过于恒大收购嘉凯城(000918,股吧)。

　　在此之前，抛出私有化计划的万达也已经确定让万达商业在A股融资，将在香港联交所除牌。港股融资能力减弱，融资成本高成为痛点，港股回归A股成为很多内地房企的选择。

　　回A渐成风潮

　　全球货币政策继续宽松，美元走强，处于加息、升值通道，而国内政策宽松，紧跟美元节奏的港股市场融资能力减弱，对于在港上市的内地房企来说融资成本较高。正是在这样一种背景下，越来越多境外上市的内地企业纷纷回归A股。

　　2007年开始，房地产企业在A股上市受到政策的严格限制，房企融资受到限制，大批房企纷纷赴港上市，加上人民币在很长一段时间处于升值通道，海外融资成本较低，港股市场成为很多房企主要的融资平台。

　　2012年，A股龙头房企招商、万科，先后公布收购香港上市公司控股权的公告，金地集团(600383,股吧)则借壳星狮地产，获得在港融资的平台；2013年大连万达以6.74亿港元的代价入主恒力地产，更名“万达商业地产”。

　　今非昔比，随着A股市场公司债成本下降，港股逐渐成为房企的“鸡肋”。资料显示，截至目前，共有32家中概股正在进行私有化，香港上市的内地企业也有不少谋求回归。早前复星国际由于融资障碍选择退市，恒盛地产因为股价低迷选择私有化，首创置地和富力提出回A股上市的申请。

　　万达在H股上市一年即提出收购要约，万达商业将私有化，并将从香港联交所除牌，回归A股的怀抱。

　　对于这一股回归的潮流，有房地产分析师认为，目前在香港上市的内房股与A股地产股估值差距较大。以万科A与绿地控股(600606,股吧)为例，两者的市盈率分别为15倍与24倍，但龙头内房股市盈率不足7倍。由于内地投资者对于大型内地龙头企业认可度高，回归A股有助于估值提升、回归合理。

　　国泰君安分析师刘斐凡认为，内地房企回A股存在历史原因。2014年以前，房地产发展态势良好，房地产公司在A股上市有很多限制，在A股上市困难，需求被抑制。现在政策层面逐渐宽松，需求被释放，越来越多的房企选择回A。

　　但是，内地房企A股IPO排队时间较长，申请程序复杂，借壳上市成为许多境外上市的内地企业回归A股的主要途径。数据显示，2015年，在A股市场成功借壳的交易达50单，总交易额突破3580亿元，两个数字均创十年来新高。

　　回A之路并非坦途

　　多家内地房企提出回归A股市场，但目前并没有回A成功的案例。

　　首创置业的回A之路走了12年，苦于A股市场融资闸门难开启，借2013年IPO企业财务自查之际，终止了回A申请。关于终止的原因，首创置地表示因为目前地产企业A股IPO的确很困难，形势很不明朗。

　　据了解，2015年11月，富力地产第5次递交回A申请，富力仍在回A的道路上奋斗着。

　　RET睿意德高级董事王玉珂认为，IPO重启对于计划上市的企业而言是好事，可这并不意味着一定百分百地能够成功上市。

　　克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣认为，恒大、万达这一类较有品牌影响力的企业回A股的难度相对小一些，但对于中小房企来说压力不小。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲则认为回A之路并非坦途。首先，回A股需要偿还海外债务，资产重组面临高额的房地产税费，加上回购股票需要溢价，私有化成本较高。

　　其次，香港和内地的平台存在差别，之前出现过私有化、退市后没办法在A股上市的案例，两个平台均没着落，房企面临较大压力，需要借壳。

　　目前来说，私有化的方式有两种：通过附先决条件的要约收购以及吸收合并实现私有化，要约收购需要90%及以上的股东同意私有化要约，而且香港是按人头计数。吸收合并需要被合并方注销全部发行的股份，需要出席会议的独立股东75%或以上的同意，且反对票不超过10%。

　　就目前而言，万达私有化采用要约的方式，而恒大尚未确定。可以肯定的是，私有化的道路并非一蹴而就。

　　暂且抛开私有化、回A股的难度不提，在目前中国证监会对房地产企业低成本大规模融资表示欢迎的情况下，房企纷纷回A，但是回A是否就一定有利于公司的发展？

　　A股市场尚不成熟，专业化程度有待提高，股票市场表现不稳定，上证指数在3000点上下徘徊，房企回A后能否适应内地市场发展是个问题，或许存在“水土不服”的风险。