房企高调持币待购 低利率催化并购潮

    房地产市场过剩风险加剧，行业格局大变。在“强者恒强”态势下，并购整合已不可避免。随着过去一年来的6次降息，加之房企发债罕见的低成本，无疑将给“并购潮”创造更加有利的条件，但同样会带来潜在的风险。

    房地产业的弱肉强食，从未像这个时代般残酷。

    近期，上市房企中天城投在其官微上正式发布“全国诚征好地”的广告，在西南和华东区域寻求优秀的投资标的。这几乎是全国首例发布并购广告的房企。

    近年来，房地产市场过剩风险加剧，行业格局大变。在“强者恒强”的态势下，并购整合已不可避免。除中天城投外，恒大、融创等房企均在今年表达过并购的想法，万科也在资本市场有了明确的动作。

    随着过去一年来的6次降息，房地产业已进入低利率时代。这种宽松的货币环境，加之房企发债罕见的低成本，无疑将给“并购潮”创造更加有利的条件，但同样会带来潜在的风险。

     并购野心昭然若揭

    在“大鱼吃小鱼”的年代，有投资并购需求的房企不在少数，但像中天城投这样高调的并不多见。

    在其发布的广告中，对于投资的地块类型有明确的规定：住宅用地、住宅兼容商业用地，总之是“具有投资价值”的开发项目。投资区域有两个：以贵阳、成都、重庆为核心的西南区域，以上海、南京、杭州为核心的华东区域。

    中天城投对合作模式也有着明确的界定，即采取轻资产模式，整合地产基金，灵活运用金融杠杆。若采用投资模式，进入及退出的方式较为灵活；若采用融资方式，并购及资产证券化皆可。此外，其还希望广纳事业合伙人，引进跟投制度，实现风险共担、利益共享机制。

    从规模上看，中天城投只是一家中型房企。在大型房企中，有着同样需求的更是不在少数。

    今年以来，保利、恒大、融创均有房地产项目层面的并购动作。万科则通过全资子公司，增持香港上市公司绿景中国地产的股份，意欲继续拓宽海外资金渠道。

    事实上，在今年的恒大中期业绩会上，恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧就明确表示，“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并购的受益者。”

    融创中国董事长孙宏斌也做出过类似的表态，今年8月，他在融创的中期业绩会上多次强调，并购能力是未来房企需要提高的地方。因为与公开市场拿地相比，并购的成本相对较低，且能够获取较为成熟的项目。

    按照中原地产首席分析师张大伟的观点，在区域性风险凸显的情况下，惯常的“拿地-开发”策略难以同时维持房地产主业的业绩，并满足资本市场需要。相比之下，并购是实现业绩稳健增长、夯实战略布局的有效手段。

     低利率成催化剂

    从去年11月至今，央行已经连续6次降息，如今一年期贷款基准利率已降至4.35%的低位。在多数机构看来，“并购潮”正面临着最好的货币政策环境。

    中原地产认为，出于提振经济的需要，预计后续还有再次降准降息的可能性。在这种背景下，房地产业已迎来了低利率时代。这对于缓解开发商的资金压力，无疑是好消息。

    货币持续宽松带来的利好，早已在债券市场体现。

    海通证券的数据显示，今年初截至10月23日，地产债发行总额为4000多亿元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍。其中地产公司债（含私募债）发行量为2500多亿元、占公司债总量的49%，较去年大增。

    其中，恒大在今年7月发行的150亿元境内债券，利率最低至5.3%。龙湖7月27日发行的5年期债券利率低至3.93%，成为龙湖史上成本最低的一笔融资。万科于9月25日发行的5年期50亿元公司债券，票面利率仅为3.5%。

    与以往动辄达到两位数的融资成本相比，这样的成本可谓十分“廉价”，甚至逼近5年期国债的利率水平。这也成为房企发行公司债规模大增的主因。

    值得注意的是，作为一把“双刃剑”，低利率的风险同样不容忽视。张大伟表示，很多二三线城市存在楼市过剩风险，高杠杆有可能会吹高这些区域的泡沫。这不仅给企业并购带来风险，同样不利于整体市场的“去库存”进程。