买房买铺有技巧 5大要素都考虑

    房交会，买房，看房，再直白不过，但在关注政策，预期投资价值等后，有哪些硬指标是你必须要看好的。记者为你排排看。

     小住宅大讲究，户型、配套、交通样样要考虑

    目前市场上的住宅产品成熟度较高，选择面也较广，尽管如此，各位看官还是要细细比较，选择最为适合的房子。不仅为居住的方便舒适也为房子的保值升值空间做预判。

    首先是：户型，现在市场上的住宅户型设计包括八大功能：即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。对购房者来说，如果缺少某一个功能，居住起来不方便，房子也很难保值。其次是社区配套，居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。目前许多较大的居住小区设有学校，来解决业主子女的入学问题。同时，菜市场、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。

    另外，在交通方面，目前居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。对于消费者来说，“人车分流”，车行与步行互不干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，能够大大提高小区居住环境质量。

     商业项目类型丰富，市场和定位要找准

    近几年来，商业地产发展迅速，大型SHOPPINGMALL、特色商业街、社区商业等等如雨后春笋般涌现在城市各个片区，规模从小到大，从单栋建筑形态到集中的商业综合体，类型及选择可谓是丰富多彩。就商业项目的选择来说，市场定位和商业业态定位很重要，此外，还要注意以下几个方面：

    1、市场条件判断。因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，大型高端商业地产项目则不适合投资。

    2、位置选择。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。项目所在位置能否适应未来发展，以及能否使人流量倍增就成为一个重要因素。

    3、判断可发展规模。确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

     配套

    学位

    学位房成抢手“馍馍”，学校招生信息要确认好

    俊发城的置业顾问介绍，项目房源每天都在减少，在目前的高库存的市场压力下，俊发城热销的原因是什么，答案就是教育配套。市场上琳琅满目的项目配套中，教育问题成为众多家长最为关心的问题。毫无疑问，孩子的教育问题是每个家庭最为看重的。同样是要买房，那么选择一个可以让孩子顺利入学，且能够享受更好教育资源的楼盘项目，势必会成为家长的置业首选。

    同样，家长在选择学位房时，不可过分依赖开发商。自己需要确认入驻学校的情况，具体招生时间及信息，以免耽误孩子入学时间。此外，需要跟开发商确认具体学位情况，是否能够保证孩子有学位可用。

     地铁

    地铁出行便捷，升值潜力大

    “地铁一响，黄金万两”，地铁规划为周边楼市带来的升值前景，一直令房地产买家心驰神往。拥有地铁资源的项目往往也是最受人们欢迎的产品。统计显示，在广州、香港、上海、北京等城市，地铁沿线物业的升值幅度都会高于其他区域同类型的产品。包括住宅、商铺等的平均价格都是最高的。“地铁”已成一种价值的标签，更是沿线物业宜居宜涨的代名词。再就出行优势来说，众所周知，靠近地铁，安全放心、准时可靠、频密快捷、旅途舒适。完全不必担心被堵在路上。

    对于初次与地铁亲密接触的昆明来说，判断价值与规范还限于借鉴省外经验。按照相关标准，距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”，而地铁盘根据距离的不同，房价也会有所差异，当然其升值空间也是不一样的。但对昆明这样的中型城市来说，这个距离可能要更短一点才更有价值。业内专家认为，500米左右较为合适。

     规划

    买房要先读懂区域发展潜力

    性价比绝对算得上是置业决策的第一因素，而政府对区域的规划更是影响很多人置业的重要因素。业内人士表示，或许城市的区域规划短时间内对房价影响不大，但长远来看，行政规划对于整个区域未来的发展，以及房价和区域价值产生一定影响，更是购房置业的“风向标”。区域规划是为实现地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。

    随着政府对区域规划的进一步完善和明确，区域的价值将逐渐提升。以自然优势、教育优势、价格优势等吸引一些向往远离都市喧嚣的人群，或依托有利的区位规划以及低廉的进驻成本吸引开发商进驻投资，提升区域价值。

    随着《滇中城市经济圈一体化发展总体规划（2014-2020年）》的出台，以及今年年初，“滇中4个州市一体化发展，就像把4个小蛋糕合而为一做大，4个1相加一定会大于4”的规划写入蓝图，作为滇中城市经济圈一体化发展的“中央处理器”，昆明市更是主动作为，突出以交通为重点的基础设施建设这一抓手。

    而从呈贡的撤县设区，到政府聚焦呈贡新区，拓展发展空间，加快现代新昆明建设步伐，在促进呈贡新区发展的同时带动了区域房地产发展。因此，一系列规划显示，区域规划影响整体的经济发展，所以置业前了解区域的发展潜力也是对其发展价值的了解。

     房企

    百强房企展现综合实力

    今年3月，2015中国房地产百强企业研究成果发布，“综合实力TOP10”的企业分别是万科、保利、绿地、中海、恒大、碧桂园、绿城、世茂、龙湖、北京首都开发控股有限公司。本土房企俊发成为2015年唯一入围百强的云南房企，排名第65位。

    研究成果显示，2015中国房地产百强企业呈现出以下特点：一是，销售规模逆市再创新高，行业集中度进一步提升；二是，抓主流、促合作，精准推盘、创新营销添佳绩；三是，高成本致利润增幅放缓，多管齐下保障盈利质量；四是，存货上升加大资金压力，开源节流强化现金管理；五是，融资成本优势显著，多元融资体系增强企业实力；六是，顺应市场节奏促货值变现，拓展业务培育新增长极；七是，深层次参与社会公益活动，全面承担企业公民责任。

    据了解，研究成果由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布。中国房地产TOP10研究组在房地产百强企业研究的基础上，通过对企业综合实力、规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资性、运营效率、社会责任感等的研究，评选出八大“2015中国房地产百强TOP10”系列奖项。

     区域

    选择潜力区域置业

    买房时，购房者要选择什么样的区域，其实心里都有一个谱。无非就是围绕自己的工作圈、生活圈，选择距离较近的楼盘。实际上，我们可以把目光放得更长远一些，从城市未来发展的方向来考虑区域的选择，包括片区发展、交通优势等。

    从目前的情况来看，昆明城市经济发展向南，滇池路板块、广福路板块、环湖东路板块等，汇集众多一线品牌房企，大型的城市综合体涵盖了昆明最前沿的商务、商业、高端住宅区等。南亚风情·第壹城、昆明西山万达广场、红星国际广场、公园1903等大盘，商业、商务等配套的影响力逐步释放。随着滇池国际会展中心在环湖半岛的落地，以及飞虎大道的升级，会展经济、稀缺的湖景资源等也将会成为昆明环湖片区发展的热点。此外，沿着北京路宜居向北，从白云路板块一直到北部山水新城，城投、华润、神州天宇、江东、俊发等品牌房企开疆拓土，再加上地铁交通的助力，把北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场等商业都连在一起，整个区域的居住品质得到了很大的提升。

    昆明南北的纵横发展，在商务、商业等方面的配套提升了区域的居住价值。再看东西，东边的白沙河片区、世博园片区等自然资源较为集中，以洋房、小高层为主，西边驻扎着马街摩尔城、人民路壹号广场、保利六合等大楼盘，大片的城中村正在进行改造，片区的发展正在发生新的变化。每一个板块都有各自的优势，居住要选择适合自己生活、工作的地盘，投资则更要看重区域发展的潜力。

     物业管理

    选好社区管家，生活省心省力

    每一个社区，都有物业管理公司，社区的卫生、安全等方面都需要物管人员来维护。在一些小区，停车占道、住户被盗、水管坏了没人修等现象时有发生，这时候，有些业主才幡然醒悟，原来选好物业管理也很重要。

    在买房子的时候，虽然物业管理并不是最大的决定性因素，但也应该作为考虑的必要因素之一。试想一下，入住之后，物业管理公司就是社区的管家，今后生活中的很多事情都需要物管维护，才能住得舒心。正准备换房的李女士表示，她要选择一个物业管理比较好的楼盘，之前住的小区就住得很心烦。

    在昆明的众多楼盘中，我们也看到很多物业公司。目前，在业界口碑比较好的物业公司有万科物业、保利物业、龙湖物业、银海物业、俊发物业等。专业的物业管理公司有规范的管理体系，可以为小区居民提供专业的服务，遇事不推脱，营造良好的社区环境，尽可能地让业主生活得更加省心省力。在区位、交通、配套等方面相差不大的情况下，聪明的购房者都会选择物业管理较好的楼盘。有时候，物业服务往往也成为购房者再次购买该品牌楼盘的理由。因此，购房者在买房时，也要擦亮自己的眼睛，关注一下该楼盘的物管服务，让今后的生活更有保障。（记者 黄丽 普梦 张翼鹏）