银亿济州岛项目或将在年内亮相

2月25日，银亿股份向投资者表示：“公司的济州岛项目正处前期规划设计中，预计今年开工”。

在绿地、蓝鼎已抢占先机后，作为银亿海外扩张的的初次尝试，其在济州岛“红海战”中能否杀出重围，则需等待市场的进一步验证。

“作为宁波一家上市公司，虽然银亿的规模不是特别大，但既然有这个机会走出去，也是符合公司战略发展布局的。”杭州业内人士顾晓立向观点地产新媒体分析。

至于后期发展中可能遇到的风险，银亿在去年9月拿地时已于公告中明确指出，“在未来运营中可能面临汇率变动、当地政府政策等潜在风险”。

1.05亿首次“出海”

2014年9月8日晚间，银亿股份发布公告称，公司全资子公司银亿地产(香港)投资控股有限公司通过股权合作方式获得济州岛一项目地块，项目地块作价2亿元。

资料显示，项目地块位于韩国济州市爱月邑牛路里与流水岩里区域，总占地面积333亩，获批计容建筑面积为5.3万平方米，规划用途为度假型住宅开发项目。其中，住宅可销售面积为4.3万平方米，配套商业建筑面积9000平方米。

在此交易前，上述项目地块由济州岛株式会社悦海堂负责开发，该公司注册资金16.67亿韩元。

银亿地产(香港)以1.05亿元受让了悦海堂原股东曹钟哲、徐旭昶、朴成日、郑莲花持有的50%股权。其中，500万元为银亿地产在项目公司50%的注册资金。

在股权转让后，银亿香港则与另两名股东曹钟哲、徐旭昶分别持有悦海堂50%、27%、23%股权，并共同对项目地块进行房地产开发经营。

对于首次“出海”，银亿股份于公告中表示，“经过充分可行性研究和市场调查，公司济州岛项目主要为度假型住宅开发项目，能为公司带来新的利润增长点，将提升公司经营效益和国际竞争力”。

据银亿股份2014年半年度报告，期内，公司房产部分营业收入24.51亿元，较上年同期增长72.12%；毛利率为34.87%，较上年同期增加6.36%。物业管理部分营业收入为6985万元，较上年同期增加16.20%，毛利率为-5.29%。

虽然上述数据显示银亿去年上半年的地产业务营收出现大幅增长，但实际上，截至去年6月底，其开发建设总面积达232.47万平方米，同比仅增长0.57%。

因此，顾晓立看来，在国内房地产开发处于下行通道已成行业共识后，银亿通过股权合作方式出海，“也算是在寻求一种新途径，或许也可为其创造一个新的利润增长点”。

济州岛红海战

近年来，济州岛已成为中国多家房地产商投资的“新宠”。据查阅，2014年中国人持有的济州土地面积已从2009年的2万平方米扩大到6月底的592.2万平方米，增幅达295倍以上。

而在银亿“出海”前，绿地、蓝鼎早已于济州岛抢占先机，虽然整个过程因当地政策等因素也出现过诸多波折。

2011年12月23日，绿地集团与韩国央企JDC就健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录(MOU)，上述项目于2012年10月正式破土动工。

健康医疗城项目之后，绿地随即与韩国乐天公司联合开发“梦塔”(绿地济州梦想大厦)。该项目位于济州岛商业圈核心，计划投资额达60亿元，建筑面积约31.3万平方米，建成后将成为济州岛新地标。

然而，韩国济州岛新知事元喜龙上任首次记者会上，其便强硬指出，将对绿地的“梦塔”(绿地济州梦想大厦)项目采取“不允许建设”的态度。

同样被元喜龙叫停的，还有蓝鼎集团在济州岛经营的神话历史公园项目，其原定于2014年6月24日举办的开工仪式亦被迫取消。

元喜龙新官上任的第一把火便将绿地、蓝鼎的“济州梦”打入冷宫。或是基于上述大背景的考虑，在2014年拿地后，银亿并未急着推出其在济州岛的项目。

随着习近平成功访韩、元喜龙访华招商，济州岛重新放开了中资房企的投资政策，而银亿选择选择在这个时候推出济州岛项目无疑是抓住了这一政策利好。

虽然银亿相关负责人在接受观点地产新媒体采访时并未透露，但顾晓立看来，“银亿济州项目今年动工，肯定与当地政策放松有关”。

政策放松，对银亿来说，固然是一大利好。但顾晓立认为，相较于绿地、蓝鼎来说，在济州岛这一红海中，银亿的优势还是略显不足，特别是人民币贬值更是值得警惕。

“在政策风险外，银亿应该特别注意的便是济州岛项目的客户。从其项目规划来看，未来的大部分客户还是国内投资者。”

随着中国经济增长放缓，人民币贬值进一步加剧，国内投资者海外置业的成本也将进一步提高。而与绿地的多元产品组合、蓝鼎的赌场业务相比，银亿开发的纯住宅项目受这一因素的制约更大。

对此，相关业内人士认为，“未来济州岛购买人群将发生变化，之前的济州岛移民条件较低，但更换新知事后，原来中国开发商开发的项目，针对的客户入籍要求将提高，这种情况下，将明显影响项目的销售。”