地产企业重拾街区魅力 打造昆明的理想街区

    地对于大多数事物来说，凸显力量，总是需要时间的累积，街区亦同样如此。此时的地产开发中，地产企业开始重拾街区力量，并欲再现街区魅力。

    芒果智库经济学专家王詠雪表示：“街区的独特性，很容易得到众人的追捧，而地产企业重新拾起街区的概念，也是一个理性的回顾与思考的过程。”

    在他看来，近几年的地产开发，一直在追求高大上的大Mall，可能忽视一个极为重要的“街区”形态，尤其是小且精的邻里中心的街区开发，而这才是大部分企业最终能够真正地留住置业者的关键所在，也存在市场空白点。

    一如云南网络写手、专栏作家风之末端提供的生活案例来看：“搬了新家后，项目的一个商业中心也开业了，感觉就不怎么进城了。”那是昆明人所中意的，并且乐意享受的一种安逸的生活状态；这也是昆明新的街区开发非常显著的一点。将街区的概念引入项目开发，并与大型的Shopping Mall、写字楼、酒店等形成良好的互动，也成为了他们吸金的好方式之一。

    我们的理想街区在哪里？街区的打造者正在努力。

     街区调查

    “低密度”商业街区成稀缺品

    没有人愿意在相同的地方消磨时间，即使它可以轻易地到达，这就是大众心理。

    这也是大批量的Mall开业之后会面临的问题，为此，他们在追求新、异、奇的体验感的路上越走越远。近年来地产开发中大Mall盛行，逛Mall、看电影也就不再是什么新鲜事。或许，转念一想，你能够去看看这个世界最为独特的“街区”，那才是一件美事。

    密集的大Mall开发后，相对应的“低密度的街区商业”已然成了稀缺品，如龙湖水晶郦城、昆明湖、新国际会展中心等项目中，开始在低密度商业上做文章。

    据业内分析，低密度商业为何受宠？首先，作为低密度住宅的商业配套，其商业区也可以享受低密度住宅区的自然景观的优势，最终形成安逸放松、远离压力、健康积极的建筑形态，因此非常有利于身心放松。再加上低容积也就意味着数量少，需要朝着精品方向打造。

    在智阁商业地产运营管理有限公司总经理任健民看来，大多投资人还对街区商业寄予了厚望，它担当了项目销售回现和获取开发利润的重要使命；但目前来看，大多项目以销售为目的，投资人基本没过多考虑街区未来所呈现的形态。没有前期商业的规划和引导，任其自然发展最终只会是一般普通的街区，不能在昆明人心目中留下太多的印象。

    为此，现目前投资者要珍视街区的开发机会，合理定位项目功能，重点挖掘与居民生活兴趣所相关的业态，如休闲、娱乐、餐饮等，增加社区居民的共享式、体验式的商业空间和元素；街区与大Mall、写字楼等开发结合中，做好功能分区规划，达到人流的互动与共享。在综合体开发中，将街区商业营造成轻松的、充满趣味感的休闲商业空间。

     街区开发主题鲜明

    “无长远规划，必有近忧。”“主题化”的开发模式，似乎为街区开发找到了一条新路子。就目前来看，餐饮、休闲、公园、景观（尤其是资源稀缺性景观）、创意等主题，在昆明的街区开发中有较高的呼声。

    首先，我们来看看“餐饮主题街区”的开发，在业内看来，餐饮业是目前受电商冲击较小的行业，也是目前最能够聚人气的业态。为此，无论是台湾美食、还是泰国美食，重点在于美味的诱惑力。但餐饮的特殊性也让餐饮铺的打造并不容易，消防、排污、管道设置等都是餐饮主题街区必须面临的问题；尤其是规划审批过程中，对于餐饮业态设置的限制，也让“量身定制”的餐饮铺，一铺难求。这也是为何大都、龙湖水晶郦城的临街底商能够快速出货的原因。另外，在业内看来，云南进行餐饮主题街区开发，还必须充分利用的是昆明的独特天然气候。诗人于坚曾说过“昆明是世界的阳台”。

    为此，在世界的阳台上打造餐饮，势必得多出些自然的味道。除去休闲、娱乐、美食外，在这个注重康体、保健的时代，运动主题的街区开发，似乎迎来了完全不同的时代。一条“运动与不运动的区别”微信，足够让你立马在家里跳三跳，以运动为主题的街区开发是否也就动力十足了？是网球，还是羽毛球？其实，仅仅步行这一项就足够有说服力了。据记者近期的了解来看，昆明某地产企业将沿盘龙江打造一条长10公里的步行区域，这样的运动场地，够有动感吧。

    事实上，主题永远都是一个巨大的帽子。重点在于，长远的商业活力和人气。

     街区转变

    “街区”“配套”在升值

    无论是餐饮主题，还是运动主题，或是休闲主题街区，你会发现街区开发，越来越走上一条“配套属性”的康庄大道。“我们买了一栋很漂亮的房子，可是，我们连想出钱吃一顿饭的地方都找不到。”这是众多购买度假物业时面临的尴尬局面。事实上，不仅是度假物业面临“配套”缺失的问题，眼下的住宅、商业开发也面临同样的问题。这样的问题，在新区开发中就显得尤为突出，如何吸引新的置业者投资新开发区的街区商业？云南城投的昆明湖的做法是为你全新打造一个美景——昆明湖，480亩的大湖，瀑布商业也就由此而生。

    不仅仅是景区打造，眼下的街区开发，还更多地加入了物业管理的元素。据龙湖地产的介绍，项目正在打造的龙湖水晶郦城晶悦荟，未来就将有龙湖物业的强势加盟，相信入住其中的商家将能够更好地享受被服务的感觉。而街区本身的繁荣，也将为街区临近的住宅区域带来便捷的福利。

     街区方向

    至祥国际商业运营管理有限公司、至祥商业昆明分公司董事总经理田剑威

    美食街区成热点

    就目前来看，街区发展的一个重要方向是“美食街”。这是被逼出来的。最大冲击是来自电商。显然，餐饮业是不受电商冲击的典型业态之一，也似乎变成了众多商业体的救命稻草。举一个例子，5年前逛上海的万象城，餐饮业态是不太可能出现在5楼以下的，现在已经转移到2层，多么可怕的信号。

    这似乎也就不难解释说，2014年昆明出现了千余家火锅店，无论是麻辣锅，还是清汤锅等火锅业态充斥着大街小巷。当然，留给街区和未来实体商业的业态，还有儿童、运动、影院等业态。而这些也都是未来街区可以走的方向。

     让“街区”回归“社区”

    就目前来看，保留街区最为精髓的方式是“让街区回归社区”。总有那么一群人，他们会因为，相似的动机、需求走到一起，他们也就产生了需要消费、服务、娱乐、教育等等各个方面的需求。总结来看，历史上的每一个街区都是这样形成并发展起来的。一如顺城，非常有人气。它就是人们顺着昆明的老城墙而形成的商业区；随后还有了顺城的商业文化，而这就是人的魅力。

    显然，一个单体量的社区是没有办法支持一个大型Mall的，但是一个4000人的社区，消化一个2000-3000平方米的商业体量显然是没有问题的。为此，开发商也就可以根据这样的原理，打造新的街区及街区文化。就昆明来说，目前新螺蛳湾、银海的樱花语、金鼎山等一带，就开始形成昆明新的街区及街区文化。

     “街区”可借力政府

    街区的发展是需要外力和推手的。而这一推手中，政府的能力最为强大。回头看香港九龙、铜锣湾的发展历程，政府的力使得很巧。把某几个街区变成自由滩货市场，也同时给出了一些优惠政策，例如某些商家企业入驻，有税费优惠。由此，自发进入的商家，就开始形成一个新的商业街区，亦能够兴旺起来。

     芒果智库经济学专家王詠雪

    互联网+街区 创意街区更是创业街区

    事实上，互联网+的思维，已经开始逐步在街区中得到显现，而这与目前提倡的创业风潮非常吻合。例如目前不少街区内流行的私房店——糕点、成衣定制等都是街区创业的优势所在。同时，街区的包容性是非常强的，从低端到中高端的街区都有可能自然汇聚。当然，在互联网+时代，还有一种理念非常流行，那就是创意，目前全国乃至全球，以创意为主题的街区自然不少。

     云南大学教授金子强

    直销、体验店或现身街区

    事实上，未来的街区，还将是电商的一个拓展区域，直销、体验店等形式的逐步铺开，对于街区来说，我们还应该具有电商思维，而这时的街区，还需要具备的一项功能就是物流的一个中转站。

     云南网络写手、专栏作家风之末端

    开放式街区或更有味

    云南本土著名诗人于坚曾这样说过：“昆明是世界阳台”，人在阳台上可以干些什么？看日出、赏日落，喝咖啡，这自然是很休闲的状态。老昆明人是非常注重休闲和生活品质。这样的天性是一直没有办法掩盖的。目前的商业开发，开始关注昆明的一个特点，也就有不少文章可做。

     街区营销

    全民参与才能全民营销

    任何一条街区，都想叱咤风云。最重要的因素，还是在于人的参与，并且是众人的参与。就目前来看，街区的营销，开始走向“全民参与”的路子。不管是快闪，还是约你看电影，更甚是给你送开业大红包。不外乎，街区开发者想邀请你到达街区进行一次，又一次开心的消费之旅。

    显然，消费者的地位，瞬间提升。或许，消费者任何时候都没有像如今如此的重要过，尤其是在商业时代，你参与、消费的频次，就是给街区最大的鼓励。那怎么样才能够吸引到更多人？显然，将街区与休闲、旅游度假连接在一起，这样的诱人攻势是能够得到数个乘数的延展。这也正好验证了一句话：“全民参与，才能够全民营销。”

    另外，说到街区运营时，不得不说：街区文化本身的自发性很强。云南大学教授金子强就表示：“就街区的发展来说，离不开小店、小铺的发展。香港就有非常典型的案例，在香港你很难发现，大型的商超，多半是百年老店或小店，事实上，昆明也有这样的老店，就卖腌萝卜，一家人（3-4口人）在做，也没有见他们过得不好，而他们也非常注重信誉，因为，店铺就是他们的信誉，而街区的发展，也就需要这样的小店，而不是一味的大商超。”

    当然，对于街区的发展。金子强认为：“街区本身成为便捷配套时，它也需要医疗、教育、物业管理等方面的发展作为‘配套’，他们在汇聚人气方面的功效是不可忽视的。”

    就管理方面来说，金子强认为；“与传统的街区相比，在陌生人的社会现实之下，管理的难度会越来越大，如何建立起有效的信用体系，是一个巨大的课题。而一直被忽视的居委会未来可能是街区管理的主要参与者。”在他看来，街区管理，最为重要的是形成“街区认同”，一如曾经我们佩戴校徽、佩戴党章一样，从某一个街区走出去他应该是具有荣誉感的，对于商家来说，信誉街区这样的殊荣就显得非常珍贵。

     街区新视角

    至祥国际商业运营管理有限公司、至祥商业昆明分公司董事总经理田剑威

    新型社区街区致力做到“5个1”

    让街区回归社区时，至祥目前的思考是这样：街区=“社区商业功能”+“一个体验休闲中心”的模式，总结看来就是做到“5个1”的社区工程：一个生鲜超市，一个药妆、一个餐饮、一家银行、一个休闲体验中心，休闲体验中心中大有文章可做。

    怎么样理解这样的规划和设想？在新型社区商业中很多商业业态能够活的很好，并且能够活得很精彩。例如，一个4000人的社区，至少能够消化或需要3000-4000平方米的商业体量，在保留原有的生鲜超市、药妆、美容美发、小吃店等基础上，社区商业，还可以朝着“社交化”的方向发展——就是我们所说的体验休闲中心。如招待朋友，“家宴”是非常高级别的待遇了，但是，并不是每一个人都喜欢把朋友带到家中接待，那么除去购物中心的接待地外，社区也能够着力打造成为居民的社交公共平台的起始点。

    就拿非常常见的足疗中心来说，也是未来社交平台打造的重要依托，那为什么是足疗中心？在新型的社区商业中的足疗，已经不再只是一个简单的“足疗”，它还可以延展出点餐、SPA、商务接待等功能。诸如何日君这样的足疗店，都在社区拓店；另外，除去社交、娱乐外，运动也是一个不错的方向，一如羽毛球、网球、乒乓球等球类可以搭建一个如“小球中心”，和朋友吃饭，发汗，也是不错的享受。

    当然，未来你也会发现一个复合型的网吧——目前，昆明不少的网吧的收费并不便宜。餐饮、健身、SPA等全线休闲体验，人均消费可达500元左右。

     理想街区

    舒适适合生活

    看过那么多街区，说过那么多街区的问题和发展方向，你心目中理想的街区是什么样子的？《美国大城市的生与死》中，为我们描述过这样的理想街区——在那里，一个陌生人不可能带走任何一个街区里的孩子；街区里，我们互相熟悉，但保持距离；店铺老板不在家，但你依旧可以吃到美味，买到你急需的物品，而你也会按照价目表，诚信付款买单······

    那自然是理想的街区，而它也确实存在过。显然，它透露出的是一个城市满满的舒适感。

    而我们的昆明城也在寻找那样的街区，只是业内和专家很抱歉地告诉我，目前，暂时没有，那何时会有？我想，这是一个不远的未来。（记者 王亚萍）