英国楼市正在遭遇考验

英国楼市，尤其是伦敦楼市，不久前还是亚洲投资者青睐的避险资产，但这一情况已悄然改变。

英镑大幅升值对伦敦住房市场有一定影响，全球经济增长放缓，一些新兴市场货币兑英镑贬值，可能也是外国投资者减少购买伦敦住房的原因。不过，由于英镑的强势劲头不减，英国居民前往欧元区“抄底游”的人数在不断增加。

英国楼市正遭遇考验。近日，新华社消息称，英国“巴特尔海”地产项目大股东之一西梅·达比发现，来自马来西亚等东南亚国家的投资者对英国楼市兴趣减弱。达比认为，这一局面主要由英镑最近数月走强，以及投资者所在国家的经济波动引发。

外汇专业人士预测，在未来几个月，英镑还将进一步升值，这让热衷于伦敦房地产投资的外国投资者开始收缩。

伦敦房地产独立经纪人James Zhang指出，亚洲投资者在近几个月确实在投资地产方面有些转移的趋势。很多投资者不愿再留在伦敦，原因很简单——这里的投资密度太大，回报率也达到一个极点，增长潜能有限。

投资降低

英国《独立报》援引一名楼市专家的话称，全球金融危机后，外国投资者在英国楼市寻求安全回报的故事已经结束，现在买入伦敦地产颇具风险。

2009年以来，受海外留学和投资需求快速增长，伦敦房价上涨了70%。不过，从近期统计数据看，伦敦房价已经开始下滑，第二季度伦敦每平方米房产均价较去年同期下滑了0.9%，交易量总体下滑23%。

伦敦政治经济学院经济地理学教授保罗·切希尔说：“考虑到英国以及伦敦的楼市供应非常不具弹性……英格兰楼市尤其是伦敦顶级地产潜藏许多风险。”

分析师预测，伦敦黄金地段房价将下降10%至15%。

网络房地产代理商eMoov对外指出，市场对价值200万英镑或以上的豪宅的需求在不断下降，5月出现3%的跌幅。

据悉，俄罗斯、中国、东南亚和中东买家的投资意愿都在下降。英国莱坊房地产经纪公司发布的数据显示，在购买伦敦豪宅的客户当中，中国客户占比从10.9%下降至9.4%。而受到卢布贬值的影响，购买伦敦豪宅的俄罗斯客户2015年上半年占比跌至2.9%，这一数字在此前6个月为6.37%。另外，新加坡客户占比减少一半至1.4%。

政策震慑

英国当地的政策因素也让一些投资者们开始选择观望。

据悉，英国首相卡梅伦先前警告外国投资者不要用非法所得钱款购买英国房产。卡梅伦说，英国地产，尤其是伦敦地产，“正被海外人士通过匿名空壳公司购买，一些人的购房款属于非法所得和洗白的资金”。

卡梅伦誓言披露利用“匿名空壳公司”购买英国高端地产的情况。

据英国广播公司的数据，超过10万处英国地产登记在海外公司名下。超过3.6万处伦敦地产归离岸机构所有。大约价值1220亿英镑（约合1896亿美元）的英格兰和威尔士地产在离岸机构名下。

离岸机构过去15年间买入1500亿英镑（约合2353亿美元）英国地产，主要集中在伦敦兰卡斯特门一带。《每日邮报》计算，这些地产几乎相当于英国2015年社会福利和国防预算总和。

虽然外界认为卡梅伦打击借助英国楼市“洗钱”的决心有待观察，但是这仍然让一部分的投资者为此踟蹰不前。

另外，房产税的上升也给英国楼市泼了一份冷水。近日，英国房地产经纪公司杰克森-斯拓普&斯坦福的最新市场分析报告指出，由于房产税上升，英国价值超过150万英镑房屋销售开始停滞不前，预计将会出现两年来首次下降。

“2014年修订印花税税率导致高端房产销售在2015年普遍停滞，包括伦敦和英国其他地区，许多房产很难吸引到买家。”杰克森-斯拓普&斯坦福公司主席尼古拉斯·利明（Nicholas Leeming）指出，由于交易成本提高，英国全国房产销售数量趋于停滞，反映出英国房地产行业征税额之高，位居世界前列。

根据新印花税法案，价值在 925001英镑和150万英镑之间的房产，印花税的税率调整为 10%；价值超过 150万英镑的房产，税率调整为12%。

在这样的背景下，英国业主也对英国房价上涨的乐观情绪有所放缓。据Clydesdale & Yorkshire银行的调查显示，认为未来12个月内房价会上涨的人数有所下降。

最新的调查结果表明，有49%的业主认为他们的英国房产价格会在未来的12个月里上涨，相比今年1月的数据54%和去年同期的数据55%，有所下降。另有49%业主认为房价将保持不变，而2%业主认为房价会下降。

“我认为英国的房价已经够高了，接下来如果不保持冷静的话，我们可能真的会遭遇一些危机。”在伦敦一家投资机构工作的李玲琳对记者称。

价值仍存

“或许，很多人只看到了英国房价的上涨和一部分买家的投资转移。但是，这不代表英国房地产不再具有投资价值。”James认为。

相对而言，中国买家对英国楼市的投资热情并未受到太大波动。分析人士认为，中国大陆投资客购买海外房产主要是为了移民、孩子留学或度假，属于刚性需求，所以在汇率波动时，抛售意愿不强。即便伦敦房地产市场风险较高，为了对冲人民币贬值风险，中国投资客也会选择海外其他高净值市场进行房产投资。

根据英国移民局官方数据，在世界范围的英国投资移民申请人中，中国籍人士在2013年至2014年占总申请人的35%，2014年至2015年更升至48%，稳居世界第一。

“中国人一般都有定居就要买房的传统观点，所以随着移民的增加，英国房屋的潜在购买者数目也在增加。”James分析。

与此同时，根据英中企业家协会、英国彼得森律师行与英国圣玛丽私人财富管理有限公司合作发布的最新报告《2015英国移民白皮书：在英中国移民数据分析》，很多中国高净值人士在获得英国永久居留权之后，也会选择在海外置业。因此，多数（67%）投资人倾向于稳健、风险低的投资，并集中选择了房地产项目（占43.4%）。

全家移民英国的陈先生告诉记者，当初在伦敦买房主要是为了女儿读书。事实上，单从投资角度来看，英国房产的投资回报也是不错的，租金回报率大概在10%。

陈先生告诉记者，在英国，尤其是伦敦，留学生公寓的租金上升得非常厉害，根本无需担心投资回报率的问题。

另外，投资者对伦敦市中心物业的需求仍然很高，并且依旧不断有新的投资者进入市场。根据世界经济论坛于今年年初发布的一份研究报告，英国伦敦连续三年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。