昆明进入“现铺投资时代” 即买即用挖掘收益空间

    告别了耳听爱情的年纪，实际行动总是要比甜言蜜语更让人心动。爱情如此，生活如此，投资更是如此。

    投资商铺，回报率再高、升值再快、托管再方便，最怕的只是说说而已。任何爱情都会有伤害，任何投资都会有风险。在很多时候，我们都会通过很多途径来降低风险，寻找一份相对而言的安全感。诚然，我们要给投资多一点理由，对商铺的关注点还是落到了现铺上。

     市场推广

    商铺“声音”减弱 新广告法有“紧箍咒”

    2015年迎来新常态，楼市也进入调整期。从今年的情况来看，金三银四成色不足，金九银十有待考验。对于昆明的楼市而言，地产推广的节奏也开始放缓。

    从火车站沿着北京路一直往北，记者发现，户外广告包括北京路上的LED屏、公交车站牌等，房地产的广告比之前明显减少，更有不少繁华地段的LED屏打出了“此屏招商”的广告。在白云路与北京路交叉口附近走访，可以看到，同一个公交站一个地产广告重复占据两三张站牌。量减少、单点重复度高，是昆明当前地产广告投放的突出特点。

    细看这些广告，内容都显得“中规中矩”。稳赚不赔、回报率超高、N年收回成本、当甩手掌柜等有关于商铺投资的广告信息，几乎觅无踪迹了。毫无疑问，这与9月1日开始实施的新版《广告法》有一定的关系。对于房地产广告的细则中规定，不得含有“升值或者投资回报的承诺”。

    不少广告公司表示，这无疑是给地产广告上了“紧箍咒”，广告行业也开始重新洗牌。不过，新版《广告法》可以过滤掉很多夸张、不实的信息，有利于保护购房者的利益，同时也要求广告创新，而房企更要脚踏实地做好产品。

    从投放的广告来看，一些地产项目推广的内容更多地是以活动来吸引关注。近期，为庆祝抗战胜利的“打鬼子”活动、演唱会、艺术展等地产广告，在趣味性、互动性方面有所侧重。业内人士马先生认为，对于商铺产品来说，广告能够打出的“利益诱惑”开始减少，如何才能吸引投资者的关注，最终还是需要好产品。

     现铺时代

    看得见又摸得着 现铺让投资更加理性

    有时候，推广的声音越弱，市场的反应也就越冷淡。在楼市的调整期，购房者在买方或者投资时越来越谨慎。有人说，期房买的是“预期”，但最怕的是遥遥无期，而现房买的是“当下”，既看得见又摸得着。

    在市场因素复杂多变的阶段，能够握在手里的“现房”，才能让人觉得踏实。从去年以来，昆明的很多楼盘都成为准现房，到了今年，现房的楼盘更是明显。对于商铺来说，买现铺、投资现铺的“呼声”也越来越高。

    成熟商圈的商铺，是投资者最为关注的产品。先培养商业氛围，再卖临街现铺，这种模式也比较受欢迎。

    昆明广场购物中心、滨江·俊发商业大道在去年年底开业，给白云路商圈增加了新的活力。经过将近一年的时间，以昆明广场购物中心为圆点的白云路商圈，商业氛围更加浓厚。无论是商场里的人流量，还是项目周边小区商业的人气，都越来越热闹。记者从58同城上了解到，紧邻项目的传统商铺租金几乎涨了2000元-5000元/月。由此可见，成熟的商圈有助于提升商铺的价值。目前，昆明广场临街商铺、滨江俊园的俊发商业大道二期商铺也正火热推出，价格在3万元/㎡起。这些商铺都是现铺，处于白云路商圈的核心位置。

    此外，记者也注意到，霖岚国际广场、大都摩天购物中心等项目也纷纷推出了现铺，大都主打的是全餐饮现铺。项目的主题商业也即将开业，这必然会为商业现铺投资加分。步入现铺时代，投资者也变得更加谨慎和理性。

    在采访的过程中，相关项目的负责人表示，现铺的投资更加把稳一些，投资者可以观察周边的投资环境，更加明确投资的方向，对投资收益的判断也更加客观。这对于任何高投资回报的“承诺”来说，现铺显得更加靠谱。

     营销手法

    好处要实实在在 产品过硬才是营销利器

    从市场上的表现来看，返租、回报率等方面的词汇已经移出商铺的推广中。甚至有人这样调侃现在的广告：精彩不让说。那么，在推广形式受限的情况下，商铺又该如何做好营销呢？

    实打实的好处，投资者自然看得见。从记者走访的情况来看，临街现铺、商业氛围等产品亮点，以及给出1%-3%的优惠政策，是目前一些项目推出的主要营销方式。在采访的过程中，记者发现，即使一些词汇已经在广告法中受限，但是在销售单的过程中，以往的营销方式仍然没有改变，最高年收益12%、9年托管、返租5年等说法依旧存在。这些营销点，刚好也触动了投资者“坐等收益”的“懒人心理”。

    此外，通过亲子互动、趣味性活动、现场抽大奖等活动，也可以吸引客户的到来。因此，前期的蓄客也尤为重要，产品价值的输送要精准，才能经过现场的互动进行有效转化。对于商铺的营销，留住老业主的忠实度也显得很重要。据记者了解，很多项目都非常注重维护老业主的关系。一般来说，老业主买过住宅产品，对其开发商会有一定的感情基础，一部分商铺可以通过老业主或者老带新的方式进行销售。

    多种多样的营销手法，通常让投资者充满投资的热血。业内人士马先生认为，营销最重要的是抓住客户的痛点，但再花哨的营销手法，也比不过产品本身过硬的品质，好产品不怕没有市场。投资商铺的本质在于收益，区位优势、商业氛围等基本要素是不能忽视的。

     投资时机

    政策利好门槛放低 市场货多选择空间大

    市场“大浪淘沙”，现铺时代的到来，营销手法的更新，使得投资也逐步回归理性。很多人都说，这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。在时代的转换之中，空窗期可以让大家获得更多的机会。对于商铺的投资，亦是如此。

    投资时机，不是掐指一算的“天机”，而是我们能触摸得到的利好政策。今年以来，央行4次降息3次降准，这意味着，银行的贷款利率降低，在一定程度上降低了还款的压力，另一方面，银行可发放的贷款额度增加。从投资的环境来看，股市不稳定，能赚到钱不容易。相对来说，商铺拥有比较长的生命周期，现铺的投资收益相对比较稳定。因而，投资商铺也成为了一个不错的选择。

    政策的利好，降低了投资的门槛。在这个阶段，国家也鼓励“大众创业、万众创新”。放宽的政策，开放的市场，也激活了新的机遇。商铺的面积段选择比较宽，小面积商铺总价也比较低，经营方式也比较灵活，这对于创业来说也是一个很好的平台。根据记者对周边朋友的调查，有不少人都启动了自己的创业时代，弄个小铺面，经营餐饮、冷饮、创意艺术品等，开始了自己奋斗的小日子。

    在市场层面，记者也观察到，当前昆明市场上的商铺比较多，现铺也不少，有些项目的产品优惠力度比较大，甚至打出了五五折的优惠。此外，商铺产品的优势也各有不同，投资者选择的空间也就更多了。

    一切似乎都恰逢时机，政策利好、创业创新、选择空间大，投资商铺的真正时机来了。有专家提醒，在这个时候，投资者要擦亮眼睛，选择好商铺来投资，才能把握到真正的机会。

    现铺，眼见为实不“忽悠”

    在“资深”投资者眼里，投资就是对手上资金利用效率的一场比赛。自然，在这场比赛中不允许出现任何的“忽悠”，需要的都是眼见为实。商铺作为投资者最为偏爱的一类投资业态，自然占据着各个投资客入手清单的“头版”位置。

    而随着房地产行业的“起伏”发展，商铺投资变得不再那么“可靠”，今年以来，有些房企因资金方面出现困难，导致工程进度无法顺利推进，交房日期变得“遥遥无期”，对于投资者来说这是最不愿听到的消息。工程进度的拖延、暂停，都是导致投资者资金利用效率下降最直接的原因。

    这时候，“现铺呈现”这样的推荐，对于投资者来说，无疑就成为最动听的话语。商铺现房呈现，意味的就是看得见摸得到的实在，也是将投资转化成收益最有利的“保障”，能够在更短的投资期里获得回报，何乐而不为。

     现铺优势

    收益实现快 握在手里的才踏实

    业内专家表示：“和投资期铺比，投资现铺的优势更明显”。由于现铺接铺的时间早，对于商铺的投资规划也能够尽早地展开，缩短了等待的时间成本和财务周期，能够更快地实现收益，真真实实地把财富握在手里。

    而对于理性的投资者来说，讲究的就是眼见为实。作为现铺发售的项目，不仅很好地满足投资者眼见为实的需求，更在心理上给了消费者绝对的保障和信心。客户随时可以亲往工地实地考察。对于铺面在具体位置、周边环境，内部空间设计上都将有一个直观而全面的认识，避免了在图纸上选铺的盲区，并以更理性的视角，免受其他夸大其词的形容与误导。

    不仅如此，现铺还可以实地参考周边区域的商铺租金、价格，甚至业态，更好地为投资规划提供市场依据，而期铺是不具备这些参考性的。此外，周边商铺的转租价也很值得参考，一般而言，转租价越高，反映这个街区的商业活性越高，成熟度较高。

    入手即到手 不必放长线钓大鱼

    投资购买商铺，跟住宅不同。选住宅主要考虑地段、周边配套、居住舒适度、升值空间，再者就是考虑是否容易出租。而对于商铺投资来说，主要看的是地段、人流和回报价值，地段好的商铺人流量自然就大，商业盈利度高，商业回报价值会达到最大化，而对于这些部分的考量，现房商铺则更为直观。

    不少投资者会认为遵循“放长线钓大鱼”的原则是投资收益的“法宝”。但面对并不理想的投资环境和投资业态时，这并不是制胜法宝。因为市场和投资产品的不确定性会导致放出去的长线并不能够钓到大鱼，甚至还会连同“线”一起丢失。

    而对于现铺来说，能够很有效地避免了上述的“丢失”风险。入手即到手，即刻呈现的优势，可以很明确地了解到现铺产品的各个方面，也能够很好地对产品价值做出评估，更快地获得投资回报，完全不必放出“长线”等待大鱼上钩。

     投资预期

    现铺很实在 减少不确定性

    “现铺最大的优势就是不确定性很少。”资深投资人士表示。期房存在区域不确定性、能否交房等不确定性因素。如果出现不能交房，或原本的利好如地铁等规划改道，都会对投资商铺造成影响。像一些新建小区或待开发区域周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，市场培育期也就更长，不确定性自然随之增加。

    投资商铺最重要的是能尽快地获得利润，尽快升值，如果需要长时间的等待，或者因为投资前的不确定因素导致投资回报“搁浅”，自然是得不偿失，既浪费了时间成本，又浪费经济成本。而投资现铺在短时间内就能投入使用，大大加快了投资回报的周期，不确定因素也大大减少，价值比较容易锁定，只要符合自己的预期，投资即可，可避免很多的担心和风险，可谓是实在的很。

    现铺很靠谱 变现很有招

    投资商铺，如今仍不失为一个好的投资渠道。通过投资实现资金的升值增长，是很多人希望的。大家都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”。但在现在“现金为王”的时代下，手握现金，避免“可看不可用”的尴尬或许才是王道。

    而对于现铺来说，入手即到手，不管是转让或者出租，都能够在第一时间保证“手里有粮”。投入使用周期的缩短，也能够很好地实现现金回流。除此之外，现铺到手，所有证件也可以尽快办齐，那么在紧急情况下，可以通过银行抵押来获得贷款，解决“燃眉之急”。

     投资者

    投资需要有点“眼光”

    不惑之年的王先生在朋友圈里是有名的眼光好，看得准，下手快。“投资环境是跟大的市场环境息息相关的，有过投资黄金期，自然也会有投资谨慎期，以前投资房地产，投资商铺空间很大，但现在确实需要有点眼光。”王先生跟记者分享着自己的投资心得。

    “就投资现铺来说，确实把稳的多，看得见摸得着，也不用担心工程进度等等的问题，对于周边的市场考察也很清晰，也就是下手之前就会很明白自己买了什么可以用来做什么，这也是我的眼光”。

    现铺看得到更可靠

    “买现铺，可以看到周边的社区是否集中，商圈是否成熟，消费是否存在市场，实实在在看得到的东西更可靠。”杨小姐算是个地产投资新人，和许多年轻人一样有个“自由梦”，不喜欢被拘束，所以毕业之后跟父母“预支”了创业金之后便出来自己“单干”。

    “第一次投资，会很小心谨慎，投资现铺也是考察了很久，现铺不像期铺，需要对投资前景做预估，这对于新手来说是很难的。现铺可以实实在在的看得到，而且就投资回报的预期来说，我觉得更容易把握”。

     业内观点

    现铺发展 潜力一目了然

    芒果智库经济学家王詠雪:现铺是实实在在看得见的，周边商业业态也比较成熟，品牌商家的入驻也很容易了解到。对于投资者来说，投资现铺的风险就更低，把握就更大，可预见性的因素也相对较多，投资环境也比较容易把握。

    当然，投资者在投资现铺时，应该考虑开发商的实力，不管是对于项目自身的发展，还是后期的运营管理，这都是至关重要的。除此之外，商业投资“傍大款”是投资商业项目的一种规则，看主力店、旗舰店的入驻情况也可以“窥探”到项目、片区商业今后的发展潜力。另外，对于投资来说，讲的就是回报率，“跑赢通货膨胀”才是目前最为重要的目的，那么在商铺的位置选择上，就需要考虑好，靠近地铁出口、临街等位置的价格自然要高一些，但能很好地解决人流和曝光度的问题，也就为投资回报作保障。

    现铺虽好但需注意

    云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研:现铺最直观的优势就是，看得见摸得着，不管是出租还是自己做生意，价格都是很容易把握的。但需要注意的是，现铺也存在一些需要仔细考量的地方，现铺是已经确定的，包括位置、地段、属性、以及专业指标：面向、层高、进深等等，这样就要看适不适合你的需求。

    有的商业项目就是社区商业，这就使商铺的升级受到一定的局限，他只适合用来做适合社区的物业，而有些商业的铺面只适合部分行业经营，并不支持超区域的改造升级，等等的方面在投资时需要考量清楚。（云南信息报 记者普梦 黄丽）