玉溪市房地产开发投资运行情况分析
玉溪市房地产开发投资运行情况分析
2014年玉溪市完成房地产开发企业投资完成111.5亿元，增长6.5％，比上年同期增幅下降9.1个百分点。房地产开发企业经营情况除了商品房待售面积和各项应付款指标增长外，其他指标完成情况基本为负增长，2015年玉溪市房地产开发投资形势仍然严峻。
一、2014年房地产开发投资特点
（一）房地产开发投资增幅小，占比降低。2014年玉溪市完成房地产开发投资111.5亿元，占规上固定资产投资完成额的比重为21.8％，比去年同期降低了4.8个百分点。按投资用途分，住宅投资83.5亿元，增长10.0%，占房地产开发投资的比重为74.9%；在住宅投资中，90平方米以下住房投资29.2亿元，144平方米以上住房投资32.8亿元，其中别墅和高档公寓投资5.9亿元；办公楼投资1.87亿元，负增长0.56%；商业营业用房投资19.2亿元，增长53.5%；其他用途的房地产开发投资完成6.87亿元，负增长52.0％。
（二）商品房建设和销售负增长，待售面积增加。全市房地产开发企业商品房施工面积981.2万平方米，同比负增长6.2%，其中新开工面积157.1万平方米，负增长34.3%；商品房竣工面积29.0万平方米，负增长42.1%，商品房销售面积110.5万平方米，比上年同期减少60.7万平方米，负增长35.5%；房地产开发企业土地购置面积为45.0万平方米，同比负增长31.1%。由于商品房建设和销售的负增长，年末全市开发企业商品房待售面积达到91.6万平方米，比上年同期增加19.7万平方米，同比增长27.5%。
二、房地产开发投资存在的问题和困难
（一）房地产开发项目少，收尾项目多，投资后劲不足。2014年末，玉溪市共有房地产开发在库项目134个，其中已经竣工和超额完成计划总投资（完成100%及以上）的项目有84个，占项目数的62.7%；完成计划总投资在90%-100%之间的项目还有9个，占在建项目的6.7%；目前房地产开发在库项目中69.4%（近七成）为收尾项目；2014年末完成销售退库项目32个，结转到2015年102个项目中，仍然有61个（近六成）的收尾项目，2015年房地产开发企业投资在库项目增长拉动乏力。
（二）房地产开发企业应付款增加。房地产开发企业本年各项应付款26.9亿元，同比增长95.2%，其中应付工程款17.3亿元，增长55.5%。房地产开发企业各项应付款的增加，表明房地产开发过程由于资金紧张等原因不能按期支付给施工单位工程款及其他应付未付的投资款增多，导致应及时进入开发成本核算的成本费用不能及时列支，企业的开发产品账面数与实际数出入加大，影响了对企业经营状况和偿债能力的研判。
（三）2014年房地产开发企业资金到位率下降。全市房地产企业本年资金实际到位合计121.2亿元，负增长7.3%，其中：上年节余资金14.6亿元，负增长30.4%，本年内资金到位106.6亿元，负增长2.8%。本年资金中，国内贷款19.2亿元，增长18.9%；企业自筹资金55.3亿元，增长11.9%，其中股东投入18.9亿元，增长3.6倍；其他资金来源32.0亿元，负增长27.3%，其他资金来源中主要以定金及预付款为主，为23.8亿元，负增长18.3%，个人按揭7.4亿元，负增长34.3%。从资金来源情况看，面对房地产市场不景气的严峻形势，开发商的各项资金运作紧张，加上房地产商品房销售去库存化压力加大影响资金回笼，开发商将面临更大的投资风险。
三、房地产开发投资意见及及建议
玉溪市房地产开发投资经过2008年至2012年底的高速发展，年平均增长速度达到31.5%，2013-2014年增幅收窄，两年中多个月份出现负增长情况。面对全国房地产去库存化压力的加大，玉溪市的房地产市场形势不容乐观。根据对玉溪市房地产开发投资情况分析，主要有以下意见及建议：
（一）进一步加强对全市房地产市场的研究和指导。2014年以来，我市商品房销售市场运行低迷，商品房待售面积的增加，市场萎缩状况呈现加剧趋势，部分楼盘销售出现停滞状况，房地产市场供大于求状况初现。因此，在全市有效住房需求有所下降的情况下，住建部门及政府相关部门应进一步加强对全市目前房地产开发投资及供求市场的研究分析，加强信息沟通交流，及时发现和反映房地产投资运行中出现的问题，为全市房地产投资发展提出相应的政策建议。
（二）积极创造条件做大做强全市房地产开发企业。玉溪市2014年共有在库房地产开发企业173家，其中：具有一级资质等级2家（其中延用上级法人资质的一家），2家均为红塔区企业；二级资质等级13家，其中红塔区7家。全年房地产开发企业有在库项目的100家，占在库房地产开发企业个数的57.8%，73家企业无项目工程在建，占企业个数的42.2%，这部分企业有的已经连续多年无项目开发建设，企业生存发展困难。因此，在对本地房地产开发企业的资质审核认定，土地和项目招投标政策等方面，主管部门要加强管理，整合现有房地产开发企业，鼓励企业报审更高资质，为顺利承揽开发项目工程创造条件。
（三）加强房地产企业经营管理，提高抵御市场风险的能力。房地产商处于市场的最前线，我市房地产市场正处于逐步调整完善的阶段，民间投资与国有投资之间投资比例日渐合理，面对目前严峻的形势，房地产开发企业应加强企业管理，积极分析当前房地产市场运行形势，预测市场走向，降低成本，增强竞争意识，提高抵御市场风险的能力。企业应加大房地产项目创新转型力度，推进房地产业与社区金融、房地产业与居家养老等不同产业的交叉融合创新，进一步提升产品竞争力；同时有效规避项目运行中的不确定性的风险，创新城市发展理念，高起点高水平规划房地产开发，加大有地域特色和品牌效应的项目力度。