沧源公共租赁住房建设和入住管理情况的调研报告
24.11.2015 11:18
本文来源: 人民代表大会常务委员会
通过深入勐省镇、糯良乡及县城勐董各工程项目点进行实地察看，听取县住房和城乡建设局和县城投公司的专题汇报，走访部分已入住的住户和申请住房户，对我县近年来实施的公共租赁住房建设进行了视察调研，在充分了解情况的基础上，召开座谈会对存在的问题进行认真的分析。现将调研情况报告如下。
一、 沧源公共租赁住房建设及分配入住现状
沧源的公共租赁住房建设（含廉租房），始于2008年，2011年前我县仅规划建设廉租房，2011年后分为廉租房和公租房建设，因计划建设规模已饱和，2013年后就没有新增建设指标， 2014年后省市政府和住建部门分别发文将廉租房和公租房并轨统称公共租赁住房（含廉租房），八年来，在县委、县政府的正确领导下，县住房和城乡建设局（以下简称住建局）和县城投公司把公共租赁住房建设作为一项惠民利民的民生工程来抓，投入了大量的财力和精力，全县公共租赁住房建设取得了阶段性的成果，极大地缓解了城镇下岗职工，住房困难群众、长期在沧源的外来务工或经商人员住房困难的问题。全县公共租赁住房建设情况如下：
（一）沧源县公共租赁住房建设项目完成情况
2008年至2013年上级下达我县公共租赁住房建设任务共5354套（廉租房2907套，公租房2447套），已竣工3422套（廉租房1928套，公租房1494套），在建公共租赁房1932套（廉租房979套，公租房953套）。我县的公共租赁住房建设，2011年前由县住建局牵头负责组织实施，2011年以来由县城投公司负责组织实施。目前，县城民族中学旁片区、原永和小学片区、勐省镇、糯良乡、勐来乡、班老乡、勐角乡、单甲乡、芒卡镇、班洪的乡等各乡镇的公共租赁住房工程已竣工，并顺利通过最终验收。工程项目分年度分片区建设情况为：
1.2008年度廉租住房建设指标40套，建设面积2000平方米，建设地点位于民族中学旁，工程于2008年9月26日开工，2009年6月26日竣工验收，审定工程总价245.6万元。
2.2009年度廉租住房建设指标394套，建筑面积19700平方米。共分三个片区建设：
一片区位于县城民族中学旁,建设指标60套，建筑面积3000平方米。工程于2009年4月26日开工，2010年9月1日峻工验收，审定工程总价417.98万元。
二片区位于县城佤乡花苑小区内，建设指标270套，建筑面积13500平方米，工程于2009年9月30日开工，2011年竣工，审定工程总价1503.4万元。
三片区位于勐省林业站，建设指标64套，建筑面积3200平方米。工程于2009年9月30日开工，2010年5月1 2日竣工验收，审定工程总价4422.1万元。
3.2010年度公共租赁住房建设指标364套，建筑面积18414.3平方米。共分两个片区建设：
一片区位于勐省林业站，建设指标144套，建筑面积7200 平方米。工程于2010年6月9日开工，审定工程总价1177.6万元。
二片区位于勐董镇永和完小，建设指标220套，建筑面积11214.3平方米。工程于2010年9月20日开工，2013年5月17日竣工验收，合同价1745.88万元，已付工程款2215.2万元。
4.2011至2013年，上级下达我县公共租赁住房建设任务指标共4532套，实际启动建设4556套，建筑面积30.4255万平方米，计划总投资 8 2186.8万元。至2015年8月份，实际竣工验收1328套。
其中2011年度上级下达我县公共租赁住房建设指标2432套（含勐省农场旁“佤源佳苑”，五幢624套），其中：廉租房1132套，公租房1300套，总建筑面积I51560平方米，计划总投资 3 7335.99万元，已到位资金 3 3444.9万元，目前已竣工验收1136套，正在装修1296套。该项目累计完成投资 4 1489.1万元。
2012年上级下达我县公共租赁住房建设指标1000套，实际启动建设1068套（含勐省农场旁“佤源佳苑”1幢72套），总建筑面积65185.2平方米，计划总投资 2 0397.11万元，已到位资金6926.8万元。目前，已竣工验收192套，封顶装修884套，累计完成投资 2 7310.48万元，完成计划总投资的133%。
2012年县城“佤源福苑”小区（葫芦湖旁），启动建设共264套（廉租房140套、公租房124套），工程尚未竣工。佤源新苑小区（煜恒集团代建，县计生服务站旁），启动建设的620套（含12套物业用房），工程均尚未竣工。
2013年公共租赁住房市级下达沧源县建设指标为1100套，实际启动1056套（其中：廉租房476套，公租房580套），总建筑面积74820.9平方米（其中：公共租赁住房面积62124.3平方米，商业建筑面积l2195.76平方米），计划总投资 2 4000万元，到位资金6477万元。
建设地点位于县城勐董镇，占地面积为33.88亩。主体工程建设共10幢建筑，项目以BT模式进行建设，分2个标段建设，主体已封顶1100套，目前两个标已完成投资 2 4801万元，完成计划总投资的103%。
（二） 公共租赁住房 分配入住情况
为做好公共租赁住房分配入住和运行管理，县人民政府制定出台了《沧源佤族自治县公共租赁住房管理实施办法》（沧政发〔2015〕69号）文件，政府相关职能部门严格按照69号文件规定，区分把握好公租房和廉租房的保障对象，按照公租和廉租房不同保障对象的收入水平分级制定收取租金（其中廉租房租金为市场租金的20%，公租房租金为市场租金的70%）;截至2015年8月共安排入住1255户。其中县城片区竣工验收房屋590套，已入住556户，入住率达到94%。乡镇片区竣工验收1536套，已入住699户，入住率达到45%。
各片区分配入住情况为：
2008年廉住房建设指标为40套（县民族中学旁）。建成40套，现已全部入住。
2009年廉租房建设指标共394套，其中，县民族中学旁建成60套，县城花苑小区建成270套，勐省林业站旁建成64套，共入住379套。
2010年廉租房建设指标364套，勐省林业站旁建成144套，县城原永和小学旁建成220套，共入住281套。
2011年县城佤源福苑小区建设指标1296套，工程尚未全部竣工，部分还在进行附属工程建设。勐省农场小学片区已入住182套，团结工委片区已入住10套，芒卡镇政府片区入住19套，糯良乡敬老院片区入住75套，勐来乡原卫生院片区入住58套，勐角乡区入住78套，单甲乡财政所片区入住48套，班洪乡政府片区入住29套，班老乡片区入住45套。
（三） 县城公共租赁住房报名情况
截止2015年10月13日，申请县城公共租赁住房(含廉租房)累计1244户。具体情况分别是：一按户籍分的情况是：具有勐董镇户口的报名(申请)户数为381户，县内乡(镇)户口的报名(申请)户数为581户，外来务工人员报名(申请)户数为282户。二按申请人身份和申请理由分：以家庭为单位(含离异单身) 报名(申请)户数为580户，大中专毕业生和新就业单身青年报名(申请)户数为366户，以企业(公司)为单位报名(申请)户数为298户。
经用人单位、企业初审后，报住建局房管股复审，符合享受廉租住房的户数为234户，符合申请公共租赁住房条件的户数为1010户，佤乡花苑小区廉租房需搬迁户233户。总计符合入住对象为1477户。
按照当前的报名申请户数来看，县城内已起动建设的2011年至2013年的指标任务比报名户多2616套。如安排搬迁户243户，空置房源比报名户还多2383套，可见，将所有报名户安排入住后，我县的公共租赁住房空置率将仍然很高。
二、公共租赁住房建设存在的问题
沧源的公共租赁住房项目建设总体推进基本顺利，部分已竣工验收入住，一定程度上缓解了城镇低收入群体的住房困难问题，取得了一定的社会效益。但通过调查也暴露一些不容忽视的问题，如：2011年以来工程施工推进缓慢，特别是县城各片区工程扫尾推进严重滞后，所建的廉租和公租房不能交付使用，各乡（镇）已竣工验收的部分房屋不同程度存在质量问题，已交付使用的公共租赁住房使用管理不规范等问题，主要存在问题如下：
（一）2011年及2013年县城公共租赁住房建设遗留问题多，后期建设乏力
1.分包转包造成项目建设无法继续推进。由城投公司负责实施的2011及2012年县城佤源福苑小区公共租赁住房建设项目，该项目分四个标段进行建设：
一标，即沧源县2011年县城司岗里新城公共租赁住房建设项目，中标公司云南汉庄建筑工程有限公司，项目经理姚朝品；
二标，即2011年县城南北河公共租赁住房建设项目，中标公司鑫业集团有限公司，项目经理曾清龙；
三标，即2011年县城佤王酒店片区公共租赁住房建设项目，中标公司四川广安建设集团有限公司，项目经理邓海波；
四标，即2012年佤源福苑小区公共租赁住房建设项目，中标公司昌宁右甸丰华建筑工程有限责任公司，项目经理辉永柱。
四个标段中标后进行层层非法转包，二、三、四标中标单位将所承包标段的工程转包给一标段云南汉庄建筑工程有限公司项目经理姚朝品，姚朝品又将四个标段的工程一并转包给没有任何施工资质的何星澍。何星澍不懂建设及管理，将工程再次进行转包。
由于中标单位层层非法转包，造成了项目管理极为混乱，四个标段的工程中标价为21555万元，在建设过程中城投公司支付了工程进度款共17531万元，拨款比例达81.3%，已属超拨，但在施工过程中仍然出现了项目部拖欠农民工工资等诸多问题（涉及民工50-60人），引发了多起农民工集体上访事件，严重影响社会了稳定，导致工程无法进行后续施工，至今无法验收入住。
由于工程一直停工无法收尾，其后由云南汉庄建筑工程有限公司项目经理姚朝品与云南金星建筑工程有限公司签订了施工协议，由金星公司对佤源福苑小区公共租赁住房进行收尾工程施工，但由于工程前期遗留问题较多，云南金星建筑工程有限公司进场进行工程收尾建设出现了大量的水电工程的返工问题，从而增加了工程投入。
目前金星公司累计投入近2000万元，其中用于工程建设投资约1300万元，其余700万元用于支付原施工单位（姚朝品）所拖欠的民工工资及材料款。由于前期项目工程款已足额支付，按合同约定在工程竣工验收前城投公司已不宜再支付工程款，而且也没有资金支付工程款，造成了金星公司目前资金压力较大，，从而致使佤源福苑小区公共租赁住房无法推进。
2.公共租赁住房布局不合理。前期建设的公共租赁住房项目未根据各乡镇的实际情况规划建设，造成了建成的公共租赁房大量空置，存在严重的资源浪费现象。全县各乡镇已建成空置的公共租赁房共882套。
同时，我县存在超计划安排建设套数的问题，目前已启动的建设套数5354套，共超上级下达建设计划指标122套，由于超建部分没有上级资金补助，造成资金缺口较大，加大了我县财政压力。
3.代建协议不具体，发包方和承包方相互扯皮。沧源县2012年公共租赁住房建设项目采取代建制，由政府与煜恒置业有限公司签订代建协议，煜恒公司与县城投公司并未签订相关合同及协议，县人民政府未给予城投公司授权，但自项目建设以来一直由城投公司在进行管理。
目前，煜恒公司以政府未按合同按时支付工程款为由，在土建封顶后，就不推进后续工程。事实上，按代建协议，工程完成至外墙装饰，应支付工程总投资45%的工程进度款3734.7万元，（工程总投资为8299.36万元），但实际已支付3350万元，仅欠付384.7万元，而不是煜恒公司所认为的1400万元。
从政府与煜恒公司签订的合同来看，双方约定存在许多不明确的条款内容，造成了履约不规范，如：协议中政府需承担50%项目贷款利息，但合同上贷款额度未明确。属于政府的400平方米的商业面积也没有具体说明。
4.公共租赁住房工程项目资金缺口较大。目前各乡镇公共租赁房工程已全面竣工，并已安排入住，但均存在着政府差欠工程尾款的问题，按决算，目前急需支付乡镇公共租赁房工程款尾款2321万元。
（二）资金筹措难，公共租赁房建设推进难度加大
目前，我县公共租赁住房资金缺口和欠账达4亿多元，其中：2011年资金缺口7384万元、2012年资金缺口 1 2069万元、2013年资金缺口1亿元，从2013年开始支付2011年国家开发银行的贷款利息，每年需支付利息1400万元。2016年将进入偿还贷款本金阶段，每年需要筹集3000万元以上用于偿还贷款本息，造成资金压力加大，从而也加大了建设资金筹措的难度，由于财政困难，造成了后续建设资金更加困难。
目前，由于代建企业融资难，导致项目推进缓慢。而历年欠债“寅吃卯粮”的问题，造成了资金相互占用的问题突出。
如：2011年至2012年的建设任务指标已占用2013年公共租赁住房资金2499.81万元，其中，2011年995.31万元、2012年438.59万元、（住建局实施的永和完小片区）2010年项目1065.91万元，造成了2013年后启动的公共租赁住房工程难以顺利推进。
（三）商铺拍卖难，资金回笼乏力，影响后续建设
为缓解公共租赁住房建设资金缺乏问题，县城投公司对2011年和2012年的佤源福苑小区公共租赁住房项目四个标段一层63间商铺进行公开拍卖，但由于竞买人认为商铺价格过高，并且还需支付土地出让金、税费等费用，加之水、电、路、绿化等工程没有完工，不具备安排入住条件，商铺难以实现运营，多家竞买人放弃了报名竞买，代建单位所有的商铺也无人问津。因此，商铺拍卖没有达到回笼资金的预期目的，造成政府和企业无法筹措后续建设资金。
（四）县城佤乡花苑小区公共租赁住房先租后售推进难
根据公租房先租后售政策，经过报备批准，县城投公司已将县城佤乡花苑小区的270套公住房向社会公开进行出售，以盘活公共租赁房建设资金，虽然售价比商品房低，但由于已入住150套，住户搬不出去，加之受当前商品房降价的影响，居民等待观望，销售工作 难推进，目前，只有80户报名，报名人数未达到预期效果。
（五）已入住的公共租赁房运行管理不到位
根据实地调查，目前已入住的公共租赁住房，除个别小区有人打扫环境卫生外，绝大多数没有人来管理环境卫生；所有入住的公共租赁住房都未明确管理主体，没有物业管理，水电、治安管理缺失，给公共租赁住房今后的使用管理留下隐患。
三、稳步推进公共租赁住房建设和入住管理的建议
为稳步推进公共租赁住房建设，使之成为一项真正的惠民工程，针对存在的困难和问题，提出如下建议：
（一） 采取措施，千方百计加快县城各片区公共租赁房的建设
要根据上级安排的建设指标，落实抓好各年度的建设任务，对层层非法转包、分包造成的诸多问题要给与高度重视，认真研究对策，采取措施，坚决打击建设中违规竞标，或层层转包、分包，给公共租赁住房建设造成重大损失和影响的单位和个人，运用法律或行政收手段，尽快解决遗留的各种问题，加快扫尾，确保全县公共租赁房顺利推进。
要千方百计加快各片区公共租赁住房配套的各项工程和后续工程建设，特别要着力推进2011年、2012年、2013年度的佤源福苑小区和煜恒置业有限公司代建的佤源新苑小区的扫尾工程，采取滚动推进办法，集中完工一批，力争在2016年5月份以前完工并安排入住,2017年全部完成扫尾工程并安排入住，给全县各族人民和等待解决住房的群众一个满意的交待。充分发挥好公共租赁住房建设对改善民生，保障中低收入者“居者有其屋”，控制我县商品房价格过快上涨的调控作用，同时发挥其对全县经济社会发展的拉动作用。
（二） 攻坚克难，加大资金筹措力度，稳步推进公共租赁房建设的各项后续工作
要认真分析公房建设过程中存在的困难和突出问题，摆出问题，先易后难，注意解决阻碍建设的问题和困难。对如何加快推进扫尾工程，要认真研究对策，采取有效措施，千方百计加大资金筹措力度，按照已经规划建设的目标任务，滚动推进，分年度、分期竣工，并尽快安排入住，形成实物供应，发挥效益，确保后续工程有序推进。
（三） 做好租售工作，盘活公共租赁房资源，拓宽资金筹措渠道， 切实解决资金困难的问题
要根据公共租赁住房建设的政策规定，按照政策规定的比例合理配置租售，划出可出售的商品房，实行分区安排租售，统一标价，统一管理，促进可作商品房部分的先租后售，加快建设资金回笼，缓解资金压力，筹措后续建设资金。要加快佤源福苑小区2011年和2012年度主体建设工程的扫尾和附属工程建设，力争年内全部竣工，2016年5月前实现安排入住。
同时，要做好申请报名工作，推行分类管理，分类统计出先租后购意向的申请户，给予一定优惠和便利，提高入住率，通过收取租金和购房保证金来加快资金回笼，缓解财政资金缺口压力。
（四）优化条件、简化程序，抓好申请入住
要区分廉租房和公租房的保障对象，严格执行保障范围、准入条件等硬性规定，合理配租，保障需求，分区管理。在优先满足具有当地城镇户籍申请户居住的前提下，适当放宽户籍、住房、财产和收入等入住条件，优化分配程序，提高入住率。同时要简化审查程序，严格审核，公平分配，严防不符合享受廉租和申请公租房的外来务工人员，城镇有房户的待业人员，临时务工人员和流动人员入住公租房，严查个人转租廉租房和公租房的行为。
同时，严查以单位或企业团购或团租的名义非法占用转售转租公共租赁住房的行为，确保公共资源掌握在政府手中，达到保障应保障对象，体现公平和惠民。要根据目前的申请报名情况，分类审核确定对象，确保真正期盼解决住房困难的本地户籍人员优先分配入住，滚动推进，分期分配，提高效益，让群众满意。
（五）切实加强对已建成入住的公共租赁房的管理
认真落实《沧源佤族自治县公共租赁住房管理实施办法》，尽快明确保公共租赁房小区的管理主体，建议各乡镇片区交由乡镇人民政府管理，县城各片区要引进物业管理模式，健全物业管理机构，完善水电、卫生、治安、房屋维护措施，积极探索政府监管，市场运作，高效持续的管理制度和运营模式，引进先进的经营理念，培养物业管理人才队伍，提高物业管理水平，把我县的各片区公共租赁房建设成环境质量优良，安全和谐的居住小区，使公共租赁住房建设真正成为惠民利民的民生工程。
本文来源: 人民代表大会常务委员会
24.11.2015 11:18
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