楼市大浪淘沙 考验云南本土房企综合实力

    经历了大浪淘沙，方显英雄真本色。若是说，2015年的房地产市场是一场行业大浪，那么，经过这一年的浪潮，房企又会如何存在？有的企业选择了靠岸，有的企业请来了新的舵手，有的企业继续迎风破浪。

    大家都说，“活下来”是房企2015年的首要任务，“活得好”再另当别论。对于云南本土房企来说，立足昆明，深耕云南市场，经受了重重考验，或是转变突围，或是默不作声，都值得我们深思。现在，就让我们一起来看看本土房企今年的一些表现吧。

     调整

    本土房企市场暗战 或重组或寻求合作

    在新常态下，2015年已然成为楼市的调整期。今年以来，转型、跨界、互联网+、并购等似乎在不断入侵房地产行业，以积极寻求新的转变。从云南本土企业的情况来看，今年也有几个大事件颇引人关注。

    作为本土品牌房企，经典集团深耕云南14年，打造了十多个经典楼盘，成绩让人瞩目。然而在今年4月份，经历种种传言之后，云南经典集团重组的消息正式确定，华信资产正式入主。对此，业内人士也倍感惋惜，云南的一个本土品牌就淹没在市场的浪潮里了。

    重组或许是市场的选择，但也有房企选择了合作共赢。在8月份，北大资源旗下的昆明方源博泰置业拿下了原医大广场项目二期的两宗地块。据了解，此举意味着中昆投资引入方正集团旗下上市企业北大资源签订战略合作，实现强强联合，但项目仍然由中昆投资继续主导建设开发。

    在楼市的暗战之中，还有一些房企的去向也还未理清。无论是绝处逢生，还是另辟蹊径，一些新的调整或许也将会让房企柳暗花明。

     沉默

    中小房企或按兵不动 以打扫战场为主

    楼市风云变幻，却不是一朝一夕的事情。自去年以来，延期交房、业主维权、资金链断裂、项目停工、老板跑路等问题在昆明市场上屡屡出现，今年也比较凸显。整体上来看，这些风波大多危及了不少中小型房企。由于融资渠道窄、融资成本较高，项目的资金链无法正常运行，一些中小企业已经开始“割肉”，有的甚至被兼并。

    经历了新一轮的洗牌，这些处于困顿中的房企也开始打扫战场。据了解，千益丰地产打造的北金城誉峰国际从停工后已经开始恢复，但工程进度仍旧缓慢，交房时间也还未确定。此外，云锡地产、艾亭地产、恒圳地产等房企也卷入了停工、延期交房等风波中。

    从启动城中村改造以来，很多中小房企在拿地阶段就已经被拒之门外。因此，从2015年的市场表现来看，昆明的一些中小房企只能“按兵不动”，停止项目开发。加之房地产市场的下行，更是让资金实力较弱的企业望而却步。

     发力

    品牌实力房企毅然前行 以品质回归求破局

    正所谓时势造英雄，市场越难做，却愈发彰显出强者的实力。对于起起伏伏的房地产市场，即使面临着诸多问题，云南本土房企也并没有真正退缩。在住宅、商业、商务等板块，云南城投、俊发地产、同德集团等房企都有不错的表现。

    在商品住宅方面，俊发城以15年全程教育、地铁等优势，深受购房者的追捧。不仅如此，俊发·盛唐城、俊发·九夏云水等盘的表现也不错。根据克尔瑞房价点评网发布的数据显示，俊发地产以32.65亿的成绩排行2015年上半年昆明商品住宅销售金额TOP1，而在下半年，俊发城的势头仍很猛。

    对于云南本土房企来说，品牌实力是今年的必杀技。云南城投打造的滇池国际会展中心正式亮相，正是彰显了大房企实打实的功底。而云南城投旗下的融城系产品，包括融城·昆明湖、融城·优郡等楼盘，也让市场非常期待。此外，实力·壹方城、江东·圣世一品、云路中心、中昆·医大广场、中天城等本土房企打造的楼盘也取得了比较好的成绩。在这些楼盘中，我们可以发现，品质比较好的楼盘是有市场空间的，市场也逐渐回归理性。

    在商业方面，大立成的云路中心商业广场、堃驰地产的公园1903、云南城投的融城·金阶美食汇等商业开业，也表现出本土房企在商业运营、社区配套方面的加强和提升。更让人瞩目的是，同德集团打造的全西南首个BOMA认证7A写字楼昆明269在今年也提前交付使用，地标级的写字楼也开启了昆明新的商务时代。以品质、实力，让本土少数房企在2015年力求破局。

     拿地

    云南本土“国字头”房企 引领土地市场

    显然，从2013、2014年的土地成交统计数据可以看到，云南本土房企的拿地举措，尤其是本土大型房企（包括民营企业）的拿地数据一直占据着昆明土地市场的半壁江山，但进入2015年以来，这样的拿地举措，却遭遇了“滑铁卢”。

    就记者目前从昆明市国土资源局网站统计的数据来看：2015年，由于昆明土地市场本身的供应并不多，而拿地者多带有“国资”血液（具体如表格所示），而一些云南本土的实力民营企业，在2015年的土地市场中进入了另外一个“沉默期”，他们的土地储备进入“本零拿地状态”；同时，记者还了解到，不少云南本土地产企业（民营企业），在2016年则有了退出地产市场的计划，不少项目负责人，均不再谈及企业本身的地产项目运营现状。

（数据来源：昆明市国土资源局网站土地成交数据整理）

     业内观点

    缺乏前瞻性的预判

    房企接受“严冬”考验

    云信：2015年对于云南本土企业来说，面临着诸多的困难，同时也出现了不少企业被兼并、现金流困难等问题。对于此，你们如何点评2015年云南本土企业的表现？

    芒果智库经济学专家王詠雪：感知冷暖，2015年的昆明楼市是十多年以来最严酷的一个寒冬。只有到了冬天，才知道谁的身体好不好。往往体弱多病的人，就更容易生病。这个道理，对于房企也是一样的。以往的调整跟今年的市场相比，根本不值得一提，只要做些促销，就可以拉动市场。今年的形势要更为严峻，云南本土房企资金链断裂、项目停工等问题的出现，也体现了房企对品牌建设的不足，以及对经济形势、政策走向判断的薄弱。而外来房企在品牌效应、团队建设、融资能力等方面，拥有比较强的实力，因此冬天要过得温暖一些。

    房地产行业是对政策比较敏感的行业，生产周期也比较长，因此，房企应当对利率变化水平、经济形势、消费水平等作出一定的预判，并做好相应的准备。随着利润空间的下降，2015年是房地产行业的分水岭，云南本土房企通常以惯性的思维方式去考虑问题，在策略、布局、前瞻性等方面的能力较差，所以会走得比较艰难。早在一两年前，我也曾提到，房企在战略布局、品牌建设、资金链融资渠道的拓展方面，已经到了刻不容缓的地步。根据观察，相对成熟的房企已经有所准备，尤其是规模较大、实力较强的本土房企，在团队经验、抵御风险、成本控制等方面比较有优势，在今年也表现出了坚忍不拔的精神。因此，提升管理水平、加强团队建设、强化品牌效益，是房企的必经之路。

     传统模式遭遇挑战

    优秀房企努力转变突围

    克而瑞昆明机构总经理、房价点评网昆明首席分析师芶敏菲：2015年的云南本土房企经受了一轮市场的洗礼，最大的困难就是市场突然变化后，旧的发展模式遭遇挑战。以往本土房企大多依赖土地红利，在产品研发、增值服务方面没有优势，当市场走向买方市场后，其产品及服务不能满足购房者的需求，库存压力大、资金周转慢等问题自然就出现了。

    但一些优秀的本土企业也在努力转变突围。本土房企的优势在于本地资源的整合，比如俊发、云南城投。俊发旗下的标杆项目俊发城，通过对教育等配套资源的整合，满足了市场对于学位房的巨大需求，每次开盘都实现了热销，供不应求。云南城投旗下的融城昆明湖，则整合了优质的自然资源，在规划方面也针对改善置业人群的需求进行设置。而本土房企中以产品打造见长的银海，今年也推出了全新项目银海泊岸，继续发挥产品及物业优势，为滇池片区的高端改善置业提供了一个新选择。本报记者 王亚萍

     云南本土企业 云南实力集团地产公司 营销总监乔梁

    2015虽难 却发展平稳

    云信：2015年，显然是非常艰辛的一年，全国各大房地产公司纷纷转型，你怎么评价这一年？

    乔梁：2015年，去库存成为房地产领域的一大常态。在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。出台的公积金新政策、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，虽然今年依旧艰难，但也算是发展平稳，并没有什么大起大落。

    当然被频繁提及的还包括“黄金时代”的终结，“白银时代”的到来。在我看来，“黄金时代”如少年青春期，而步入“白银时代”即进入壮年期，行业将会更加成熟。但“白银时代”跟“黄金时代”相比，地价高，毛利下降，竞争压力大，库存压力大。

     努力转型 升级服务 实力一直在努力

    云信：对于地产企业来说，你们在企业产品、品牌营销方面都做了哪些工作？最为突出的案例是什么？过去一年又取得了哪些成绩？

    乔梁：今年6月24日，在云南省科技院、致公党云南省委的带领下，云南创客科技投资有限公司牵头搭建了云南省首家“全维度创业者乐园”——云科致公实力众创空间。云南首家国家级政策扶持的众创空间落户东盟未来港，将通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台！

    入驻我们云科致公实力众创空间的企业或创业者，除享有税费与办公场地租金减免的优惠政策外，还将享有一系列的国家企业孵化平台的政策扶持，包括硬件设施、配套服务和投融资平台等在内的全方位“创客”福利。同时，实力集团也将通过创业服务中心为创业者们提供一系列的相关支持。

    此外，今年集团总裁张娅女士提出了 “用爱温暖生活” 转型核心理念，实力集团各个职能部门遵循这一核心思想，在努力从传统的地产产品提供商向社群化新邻里关系的泛地产运营商转变。整个转型动作都在围绕这个逻辑进行。我们成立了生活服务集团，升级了我们同业主关系的管理理念。现在已经呈现在东盟森林、实力心城的IHome就是传递我们“用爱温暖生活”这一核心理念的窗口。以后，它将作为实力社区的标配，落地到集团所有的地产项目。在IHome里业主可以免费参加活动、使用设施，同时这里是小区里最适合的社交场所。在里面有健身房、棋牌室、儿童城堡、篮球场、小农场、咖啡厅等等，这里还有业主食堂，一日三餐都可以解决。本着为业主构建有爱、有温度的新型邻里关系社区的宗旨，我们也会随着业主需求，不断地完善、增加它的设施内容、提供全面的服务。

     同德集团 昆明广场同德匠心力作 只为给昆明城一个世界标记

    22年同德实业集团，跨足矿业、地产开发、金融等多个领域和板块，秉承“同心同德 以德发展”的企业宗旨，集团发展至今22年时间，为整个昆明带来了多个精品项目。而昆明广场则是同德实业集团真正从住宅开发跨入城市运营的标志性项目。昆明广场上市之初就提出了“标记昆明，回响世界”的项目定位，项目从拆迁改造开始，就不断提升同德精品筑家的理念，住宅开发至今，整个片区的住宅建筑风格、户型设计理念、房价风向标等都以昆明广场为蓝本，可谓起到市场标杆作用。

    2015年年底，时值整个楼市进入低迷期，同德实业集团按照对市场的承诺，提前将北京路城市中轴线上的第一高楼“昆明269”现房交付使用，同德实业集团也于12月12日正式搬迁至昆明269。同时，昆明269的提前交付使用，也将宣告同德集团正式进军商务时代，加之购物中心的成功运营，整个昆明广场正式迈入大商务时代。

    同德在关注产品的同时，更投身公益事业。自2012年同德实业集团拿出了1500万来关心和解决老百姓的住房问题开始至2015年底，同德实业集团累计捐赠超过6000万元用于社会公益事业，公司还制定了企业社会责任中长期发展规划，并积极探索建立长效的公益机制。

    今年12月12日，同德实业集团联合蒙多贝自闭症儿童康复中心用公益开启了同德实业集团22周年品牌盛典；活动期间不仅捐赠了10万元善款给康复中心，用于自闭症儿童教舍的改造和教师的培养，与此同时还发起了“首届昆明269公益登高赛”，用“向上”健康跑传递“向善”的人文观；同期，在昆明269城市观光厅里还为自闭症儿童举行了一场主题画展——《来自星星的孩子》，为全社会打开了一扇了解自闭症儿童的窗。

     筑友地产

    双河湾“强势”

    教育配套关注度高

    对于2015年的楼市，各家房企的观点和看法自然是不一的，但共同的感受是，2015年的楼市并不易，高库存、强竞争、经济下滑等压力，让2015年成为“世事艰辛”的一年。而面对这样的情况，各家房企的“应对之策”自然也是各有不同，注重品牌建设、蓄势待发、发挥自身优势，等等的“策略”都让房企在2015年展现了企业的各自优势。

    筑友·双河湾项目今年7月营销中心正式对外开放。由此，双河湾项目也正式开始在昆明市场展露自己的实力。而全学龄段教育配套，无疑成为双河湾项目的制胜法宝。项目规划建设4所共54班幼儿园、一所54班一级完全小学、60班制省级重点一级完中，形成了3-18岁完善的“幼小初高”全学龄段教育配套。如此“强势”的教育配套成为昆明不少家长倾心的置业选择，也让双河湾项目成为昆明关注度最高的楼盘之一。

    活动的“亲子季”、“闯关游艺赛”、“青年季”等相继进行，并持续火热。通过此次活动，更多的昆明市民认识到筑友·双河湾这个项目，并且通过活动打造双河湾“积极、向上、活力、健康”的楼盘文化。

    关注度持续不减，品质、配套更是可圈可点，双河湾的成绩自然不错。根据克而瑞房价点评网数据显示，筑友·双河湾荣登11月昆明商品住宅销售面积/套数TOP10排行榜，其中第二周还进入榜单前三名。

    除此之外，双河湾项目社区丰富的景观资源，可供选择的户型面积段范围广，价格、优惠够给力等优势特点，也将让项目在接下来的2016年中赢得持续的关注度。（云南信息报 记者黄丽 普梦 王亚萍 张睿 王亚萍）